如果不出意外，鹏润控股将成为2020年首家挂牌港交所的环京房企。

  2月28日，河北保定的小房企鹏润控股有限公司（下称“鹏润控股”）向港交所递交上市申请,拟在香港主板 IPO上市。从销售规模上来看，鹏润控股不足10亿元，但鹏润控股所要讲的是一个“雄安”和“京津冀”的故事。

  “鹏润在河北保定白沟市场占有率很高，2017年底就有消息说他们有上市的打算，筹备了两年，如果这次能成功，对于环京其他一些本土小房企来说是个可参考的成功案例。”一位燕郊本地房企营销副总经理孙郁告诉中国房地产报记者。

  但也有业内人士认为，过度集中的土储，未来受政策影响也会较大。同时引起人注意的还有其过山车似的销售业绩和仍然相对高企的资产负债率，以及频繁变更的股权。据记者统计，仅2020年前2月，鹏润控股及其关联公司变动达20次，最近一次变更时间为3月2日。如此频繁的腾挪背后，鹏润将会讲述怎样的资本故事。

  借力雄安新区和京津冀

  根据公开资料显示，鹏润控股成立于2009年4月，起初在保定的白沟新城开发物业，2015年将业务扩展至高碑店。根据招股书资料显示，鹏润控股在白沟新城及高碑店已开发及正在开发的项目仅9个。

  但从市场占有率来看，其2018年至2019年合同销售总额在白沟新城市场和高碑店市场占有率分别为17.2%，6.7%，在两地住宅物业销售排行榜上分别位居第一和第三。

  从土地储备来看，截至2019年11月30日，鹏润控股在白沟新城及高碑店两地土地储备面积为776,692.8平方米，大量土地均在兴建雄安新区前收购，截至2019年11月30日，这部分土地占开发中项目及持有未开发项目的土地储备为27%。

  对于此次赴港IPO的信心，鹏润控股公开表示：一是良好的区位，可受益于协同发展京津冀地区及雄安新区的国家战略；二是拥有于白沟新城和高碑店成功开发住宅物业的经验，了解市场；三是大量优质土地储备。

  “作为深耕区域的企业，比如高碑店隆基泰和鹏润控股优势这类本地房企优势会比较明显。拿地早，区位好，价格好，土地储备大部分集中在白沟新城和高碑店临近雄安新区的地方。”孙郁认为。

  对于这些优势能否成为鹏润控股此次赴港IPO的通行证，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙的看法是：“境外融资是目前中小房企融资的可行通道，相比A股，香港股市对于房企来说门槛相对较低。”

  暴涨的销售额和清零的有息负债

  鹏润招股书上的一些数据也较耐人寻味。

  冲规模，降负债，在鹏润控股的招股书上，记者看到熟悉的操作。资料显示，截至2017年、2018年及截至2018年10月31日、2019年10月31日止10个月，鹏润控股的收益分别是3.57亿元、2.24亿元及0.4亿元、5.63亿元，一度同比跌近37.2%、一度同比涨近1315.9%。纯利方面，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年10月31日止10个月，鹏润控股纯利分别为人民币0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。对于过山车似的销售业绩，鹏润控股方面的解释是，是由于鹏润·美墅家一期的交付，该项目是以高端客户为对象的联排房屋，具有较高的平均售价。

  同样上演过山车的还有负债比率，招股书显示，公司的“资产负债比率”截至2017年底为57.3%，到2018年底增加至76.9%，但截至2019年10月31日，鹏润控股的“资产负债比率”大幅减少仅剩5.7%。

  同时，招股书数据显示，截至2018年12月31日，鹏润控股未偿还有息负债总额达1.11亿元，但2019年12月底，这笔有息负债已连本带息全部偿还。

  此外，截至2017年底、2018年底及2019年10月31日，鹏润控股的资产负债率分别为91.53%、93.41%、85.97%，虽然有下调趋势，但这在企业中仍处于相对高位，对公司的运营以及融资能力仍有较高要求。

  频繁腾挪股权背后

  在做靓销售业绩和负债的同时，鹏润控股频繁的股权腾挪也值得投资人注意。企查查资料显示，仅2020年1——2月，鹏润控股及其关联公司变动近20次。其中其主体河北鹏润股东变更、实控人变更等达4次。

  2月26日，河北鹏润控股股东由“张中华”变更为“保定鹏润企业管理咨询有限公司”，2月27日，实际控制人和实际受益者分别从张中华变更为鹏润国际发展有限公司（以下简称“鹏润国际”）。与此同时，其旗下控股的5家子公司实际控制人也均变更为鹏润国际，该公司注册于2019年9月16日，为香港企业。

  “此举应该是将去权益转移出境，以小红筹架构谋求境外上市的行为。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示。在他看来，鹏润国际是海外架构中重要一环，要么本身就是海外公司，要么是海外公司控制的境内公司，这样等于就曲线实现了权益出境，然后再用境外主体去IPO。

  值得关注的是，在鹏润控股上市前的股权架构中，持股一方为张中华的家族信托基金。对此，柏文喜认为，鹏润控股采用家族信托基金持股模式，更多是出于对企业的一种权益安排。

  不容忽视，这种股权代持变更戏码，自其成立之初便频频上演。

  2009年，河北鹏润分别由张中华及高秋生持有80%及20%股权，其中高秋生所持股份为帮张中华代持。2011年，代持人换成了杨建永。2013年，杨建永将河北鹏润20%转让给长盛投资，同时，实控人张中华将河北鹏润80%股份转让给长盛投资和杜先生。2017年12月，杜先生撤出，把持有河北鹏润的5%股权转让给长盛投资。

  几经腾挪后，最终，2019年4月，河北鹏润增资，引入投资者张铭辉。招股书递交前，张中华、李红和张铭辉分别持有鹏润89.1001%、9.9%及0.9999%股权。

  在市场不乐观的情况下，鹏润控股最终能否吸引足够数量的投资者，借势闯关成功，还有待资本市场的检验。