“旧改之王”富力地产的2020:冲击1500亿与盘活存量

何欣2020-04-14 11:44:15来源:中房报

扫描二维码分享

  说起富力地产,很多人脱口而出的是“旧改之王”。靠着旧改项目发家的富力地产面对疫情“黑天鹅”来袭2020年策略仍以“旧改”为主。

  在2019年度业绩会上富力地产董事长李思廉称,“今年我们转化土地储备是以旧改为主,希望每年可以有500万平方米以上土储实现转化”,并表示目前富力地产整个旧村改造土储有2000万平方米,够未来几年发展。

  根据富力地产2019年年报披露,公司全年实现营业额人民币908.1亿元,净利润人民币100.9亿元,增长率分别为18%及16%;权益合约销售总金额1382亿元,同比增长5%;销售面积约1255万平方米,同比增长23%;销售额中,物业销售营业额796.9亿元,物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元,三者分别增长18%、20%、6%。

  面对新冠肺炎疫情对房地产市场影响,在2019年年度业绩会上富力地产管理层表示,由于疫情发生得比较突然,差不多一季度情况都比较差,但3月份比较正常的;对中国经济发展一是疫情已经完全受控;二是与过去比,即2003年“非典”之后,经济也是反弹得很厉害,我对于今年全年房地产发展是审慎乐观的。

  昔日“旧改王”

  从在广州创立富力地产之初接手广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目,到之后广州的钢铁厂、硫酸厂等10余座旧厂改造,旧改项目可以说是富力地产的标签,坊间也有关于富力地产旧改的流传“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”,富力地产也被人们称为“旧改之王”。

  在李思廉看来,旧改项目只要做得成,基本封住了亏本的门。“旧改项目对于企业来说,做得成的话,利润空间总的来说安全程度会比较高。”

  在旧改项目中,富力地产改造的猎德村成为了业内旧改项目标杆。

  2007年,广州启动首个城中村改造项目——猎德村旧村改造。当时经过14轮举牌竞价,富力与合景地产联合以46亿元竞得猎德村商业地块。

  三年时间, 富力地产将猎德村打造成了广州第一个旧改“土豪村”。

  据媒体报道,改造后的猎德村环境得到根本改善,绿地率由改造前的5%提高到30%, 增加绿化面积1万多平方米; 建筑密度由原来的60%降低到28%。

  富力地产还围绕猎德村打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态。

  盘点这几年富力地产的旧改之路,富力地产凭借着丰富的旧改项目经验,正在加快城市更新项目的布局。

  相比于旧改模式,城市更新指的是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,现阶段为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

  有业内人士认为,以重点中心城市核心区域为主的城市更新,将成为房地产市场的下一个风口。

  在这个风口,富力地产首当其冲。在过去的一年里,富力地产更是加速了对城市更新项目的进程。

  2019年4月,富力地产成立城市更新集团,之后又相继成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团。

  富力城市更新集团主营业务包括旧村改造,旧厂改造及旧城改造。截至2019年7月,集团已签约改造的村庄超过二十个,包括已完成改造的广州越秀区杨箕村、天河区猎德村,富力地产也成为了广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业。

  根据富力地产公布的2019年业绩报告显示,截至2019年底,富力地产已签约城市更新项目的总建筑面积超过4000万平方米,预计短期内可为集团增加1000万平方米的可售面积,相当于2000亿元可售货值。

  李思廉也表示,2019年集团在城市更新业务上取得重大进展,已通过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

  他进一步表示,透过城市更新项目有效转化土地储备,富力地产能够更具备成本效益地增加土地储备以及可售货值,同时管理流动资金。尽管寻找具有吸引力的土地储备仍比较困难,但长远来说城市更新项目是锁定土地储备的有效方法。

  冲击1520亿元销售目标

  千亿销售额一直是众多房企追逐的目标,富力地产也早在2014年提出2016年要冲刺千亿目标。然而直到2018年,富力地产才完成了千亿梦想。

  2018年,富力地产实现权益销售金额1311亿元,同比增长60.3%,为近5年最高水平;营收768.6亿元,同比增长30%;核心净利润95.3亿元,同比增长49%;毛利率上升至36.4%,较2017年增加1个百分点。

  同时,由于较2017年收购万达酒店的议价收购收益大幅下降,富力2018年盈利水平出现大幅下滑,仅为87.28亿元,同比下降59%。

  那次收购万达酒店的交易被媒体们称为中国房地产历史上的一次“世纪交易”。

  2017年7月19日,融创以400多亿元接盘万达的13个文旅项目,富力地产则以6折的价格200亿元收购了万达旗下77家酒店。有媒体称,当时李思廉从决策到拍板只用了一周时间。

  收购万达酒店,也让富力地产成为了“全球最大豪华酒店业主”。

  根据富力地产2019年年报数据显示,截至2019年底,富力地产有90家运营中酒店,总建筑面积逾395万平方米,总客房数超2.7万间。另外,还有42家酒店在建及规划中。富力酒店业务2019年全年运营收入达70.9亿元,经营净利业主利润上升5%,达到14.1亿元。

  关于今年销售目标,富力地产表示,2020年的权益协议销售目标为1520亿元

  根据数据显示,截至2019年年末,富力地产尚未偿还贷款约1971.4亿元,平均利息为6.6%,现金为384.4亿元;2019年富力地产负债总额达到3475.27亿元,资产负债率达到81.33%;2019年富力地产的净负债率高达198.9%,有息负债达1971.4亿元,其中一年内到期债务为622.7亿元。

  面对疫情“黑天鹅”来袭和房地产市场激烈的竞争,昔日“华南五虎”之首的富力地产能否再创当年辉煌?

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部