“后浪”房企港龙地产能否完成上市“成人礼”?

秦龙2020-05-14 09:00:23来源:中房报

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  一切都不是一帆风顺,但前进的方向不可阻挡。这正如我们成长中的“后浪”。

  继4月22日递交首个招股书失效之后,港龙中国地产再次向港股发起冲锋。5月12日晚,港龙中国地产(以下简称“港龙地产”)向港交所递交新版招股书,最新披露的数据和情况显示,华高和升财务顾问有限公司担任独家保荐人。

  这家发家于常州成立仅仅十余年的家族企业,与动辄深耕行业二三十年的老房企相比,算是“后浪”。但它并不甘心做一个偏居一方的家族小房企。它有更大的“野心”与梦想。近年来,致力于规模的扩张,将业务从江苏常州扩展至长江三角洲地区周边城市,包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市,并于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

  据更新后的招股书显示,截至招股书披露日,港龙地产于21个城市的53个开发项目由附属公司、合营企业及联营公司开发的总土地储备为544万平方米。其中包括,可销售及可出租建筑面积为260,806平方米的已竣工项目;总建筑面积为4,751,721平方米的开发中项目;及总建筑面积为431,896平方米的持作未来开发物业。

 高增长与高负债并行 现金流堪忧

  这是一家优点与缺点都很突出的“后浪”房企。

  中国房地产报记者注意到,在港龙地产二十余个城市超半百的项目中,虽然只有4个城市的9个项目为其带来收益。但2017-2019年港龙地产的收益和净利润增长依然很快,其中收益从4.34亿元增至19.78亿元,复合年增长率达到113.5%;净利润从32.8百万元增至4.70亿元,复合年增长率达到278.6%。

  高周转与稳健,港龙选择了前者。收获了规模,也带来了高杠杆。

  与高增长相比的是,港龙地产的资产负债率也似不断攀升,从2017年的98.8%上升至2018年的122.1%,进一步上升至2019年的172.6%。更有甚者,截至2020年3月31日,这一数值已经达到287%。这与2019年百强房企平均资产负债率78.7%相比,其资产负债率已是平均的4倍多。

  另外,招股书显示,2017-2019年港龙地产的未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元及28.53亿元,相当于两年之间其债务存量翻了9倍;与此同时,港龙地产的融资成本逐年上升,分别录得5.8百万元、37.2百万元及78.6百万元。

  与此同时,其现金流状况也不乐观。港龙地产已经连续两年录得经营活动现金净流出,仅仅2019年即净流出67.56亿元,相较2018年的6.26亿元整整增加十倍。

  “虽说港龙地产年末现金逐年增加,但完全是由融资活动带来,难以实现自身体内循环,一旦融资链条断裂,港龙地产的经营将受到实质性影响。”一位研究房企IPO的行业人士表示。

  屡败屡战 中小港股上市抓紧“救命稻草”

  事实上,除港龙地产之外,安徽房企三巽继去年十月底递交招股书失效后,于今年4月27日,也再次向港交所发起上市“冲锋”。

  据中国房地产报记者不完全统计,截至今年4月底,在港交所递交招股书的中小房企中,三巽、港龙的上市申请一度失效,奥山控股、海伦堡地产的上市申请已二度失效,万创国际的第四次上市显示“被拒绝”状态。

  当然,失效并不代表上市彻底失败。

  “港交所在判断其能否上市的标准是企业的相关财务指标的真实、完整、准确性以及企业的独立自主、可持续发展能力问题。未被批准上市,说明相关企业的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究机构分析师表示。

  近年来,在房地产行业整体融资渠道收紧,市场渐入寒冬的环境下,为拓展融资渠道,房企赴港IPO的热度持续上升。

  据中国房地产报记者不完全统计,单仅仅2019年至2020年5月份,不到一年半的时间里,就有超过10家房企申请赴港上市。

  记者注意到,截至目前,成功上市的有中梁控股、德信中国、银城控股,新力控股、汇景控股等房企,另有安徽三巽、武汉奥山、常州港龙、海伦堡地产、万创国际、景业名邦等这些土地储备规模不到500万平方米的“迷你”房企等待IPO大体检。

  不难发现,“规模小、高负债、土储少”是这批IPO排队房企的共同特点。它们在大型房企与政策环境的双重夹击之下,艰难图存,向港股IPO冲刺成为了一项不得不做的选项。

  一家房地产咨询机构经理表示,停滞不前的营业收入、迅速升高的负债以及紧张的现金流情况,都使得这些小房企像走钢丝一样,稍有不慎便会跌落。上市寻求融资无疑就变成了它们的“救命稻草”。对这些小房企而言并不存在什么上市窗口期,能上市就一定会上市,上市后投资者最终是否会“买账”,也是一个疑问。

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