疯狂的物业IPO

魏薇2020-07-08 08:48:05来源:乐居财经

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物业

  7月7日,弘阳集团高管层在南京为弘阳服务上市举行敲锣仪式。从3月23日递表到7月7日正式上市,弘阳服务仅用了106天的时间,创下了近期物管公司在港上市的最快纪录。

  6月最后一周的时间内,荣万家、合景悠活、佳源服务等5家物业公司相继向港交所提交招股书。

  截至2019年底,24家在港上市物业公司全年股价涨幅的平均值为63.8%。2020年,物业上市潮热度不减。越秀集团、禹洲集团、阳光城、华润置地等房企纷纷有分拆物业上市的计划。

  今年以来,物业股在疫情中逆势上扬。兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘阳服务陆续成功上市。7月7日最新上市的弘阳服务,不仅创下了上市用时最短的纪录,也是同等规模物业上市公开发行倍数最高的物企,最终实现了112倍公开发行倍数。

物业

  港交所规定,如果公司未能在递表后6个月内完成上市,则需要重新提交申请。目前来看,在年初递表的星盛商管和宋都服务即将到达此期限。

 地产二代接手物业

  物业作为房地产下半场的重要板块,地产老一辈们在将物业公司推向资本市场的同时,逐渐让后代们走上高位,接管物业板块。

  宋都股份董事长俞建午的女儿俞昀,年仅25岁就担任宋都服务董事会主席。黄楚龙次子黄德林则担任星河控股旗下子公司星盛商管的董事会主席,上市之前,黄楚龙以“奖励计划”的方式将20%股权转给了黄德林。

  鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪持有旗下物业公司烨星集团约78.17%的股份。成立于2015年的中鸿凯盛持有荣盛发展旗下物业荣万家8.8%股权,而中鸿凯盛的第一大股东和实际控制人为荣盛发展董事长耿建明的女儿耿凡超,担任董事兼总经理的她持股为46.03%。

  规模差距悬殊

  在已上市的物业公司中,不同企业的规模也有所不同。从在管面积来看,兴业物联的体量最小,截至2019年底,其在管总建筑面积仅有240万平方米。另两家在管面积未超过千万方的物企是宋都服务和烨星集团,据招股书,截至2019年9月底,宋都服务的在管面积仅有590万平方米,2019年底,烨星集团的在管面积为490万平方米。

  金科智慧服务的规模在行业中已处于中上的位置,截至2019年底,在管总建筑面积约1.2亿平方米,合约总建筑面积约2.49亿平方米。也是2020上市物业中规模最大的一家物业公司。

  据往期业务记录,金科智慧服务几乎承接了金科集团开发的所有物业,但同时,来自第三方的项目占比持续提高,2017-2019年,外拓项目占在管总建筑面积的33.4%、47.3%及52.9%。

  相比之下,荣万家的外拓能力逊色不少。虽其在管面积的总体量并不小,但其对母公司的依赖较为严重。2017-2019年,荣盛发展集团提供的物业在管面积分别占总在管建筑面积的100%、99.98%和99.5%,对应的收入占同期物业管理服务收入的比重分别为100%、99.9%、99.8%。

  兴业物联在2017-2019年来自母公司的收益占总收入的比重分别为93.46%、89.89%、94.18%,对母公司的依赖度较高。从数据变化可以看出,正商集团在不断加大对兴业物联的扶持力度。

  体量较小的金融街物业来自母公司金融街集团的收入也一直维持在80%以上。虽其一直在努力外拓市场,但近几年来进展缓慢。2017年至2019年9月底,金融街物业来自独立第三方的在管建筑面积占总在管建筑面积的比重分别为36.5%、37.7%和40.7%,对应的收入占比分别为13.1%、13.7%和16.1%。

  从公司名称见异同

  虽都是物业公司,但根据公司所用的名称就可见每家公司经营业务的侧重点,从最常用的“服务”二字到各式演变。

  今年最先上市的兴业物联,用“物联”二字将自己定位为非住宅物业的中高端物业管理服务商,欲实现传统物业向物联网智慧服务的转型。从其高于行业平均水平的利润率也可以看出,兴业物联用信息技术赋予了传统物业服务更大的利润空间。

  1月31日,烨星集团二次向港交所递交招股书。不同于一般物企上市名称沿用与母公司或兄弟公司一致的做法,而是新选取了“烨星”二字,或是与这家“蚊型”物企的规模大小契合。

  从名字即可直观看出,正荣服务是典型的物业管理公司,主要业务为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务,为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。类似的还有弘阳服务、金融街物业、正荣服务、荣万家等,他们共同的特点是关注住宅物业。

  金科智慧服务则在服务的基础上加入了“智慧”二字,招股书介绍,其主攻方向为社区服务及智慧体系的建设,除了传统的物业管理服务、增值服务外,其还有部分收入来自于智慧科技服务。对于上市募得资金的用途,金科智慧服务表示在扩大业务规模以外会用来升级数字化及智慧管理系统。

  不同于其他以住宅物业为主的物业公司,卓越商企的主要定位为商务不动产服务。据招股书,截至2019年底,公司近7成的收入来自于商业物管,来自于公共及工业物业管理、住宅物业管理的收入仅占一成左右。除此之外,卓越商企还提供金融服务、公寓租赁服务及其他与提供软件开发和技术维护有关的服务。

  与卓越商企同样带有“商”字的星盛商管,则是一家商业运营服务供货商,主要从事委托管理服务、品牌及管理输出服务和整租服务。二者的主要服务对象都为商业。

  合景悠活则在使用合景泰富名称的基础上,加入了“悠活”二字,因此显得别具一格。其主要为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务,围绕创造“无处不悠活”的美好生活体验,融合生活所有层面的悠享服务。

  盈利比拼:高低相差近17个百分点

  因业务范围和经营规模的不同,各家物业公司之间的营收差距也较大。以2019全年的经营数据来看,金科智慧服务最高,为23.28亿元,已上市的兴业物联仅1.84亿元。

  14家已上市和待上市物企在2019年的平均净利率为16.34%。在管规模和营收都最小的兴业物联盈利水平最高,为25.54%,最低的荣万家仅有8.79%,二者的差距近17个百分点。

  从主营业务上来看,兴业物联和荣万家的侧重点不同,前者的服务对象是非住宅物业,后者为住宅物业。除非住宅物业本身的盈利水平较高外,兴业物联的运营模式为其节约了很多成本。

物业

  但兴业物联不仅规模小,自身外拓能力又有限,资本市场对此并不是很乐观。从其股价来看,自上市以来的股价从未打破上市首日股价的最高点和收盘价,市盈率也一直低于行业均值。据乐居财经此前统计,在26家已上市的物企中,截至6月16日收盘,兴业物联的市盈率为15.99,比至低的仅有3家物业公司。

  卓越商企、金科智慧服务等专注于非传统物业的物企,盈利水平则明显高于均值。

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