林中:我是旭辉的儿子

魏薇2020-07-30 09:10:50来源:乐居财经

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  林中是中国地产界有名的“行者”。

  他的微信头像,走戈壁时同事拍的,蓝帽子、墨镜、对讲机、登山杖,这副武装与他的公众形象,截然相反。

  在平常日子里,旭辉控股董事局主席林中的衣着打扮,总是一丝不苟,蓝色西服、口袋巾,浑身散发着绅士派头——弟弟林伟、林峰亦如出一辙。保持这些,是需要定力的。就像他经营旭辉一样,多年来坚持稳健合理的增幅,并不追求狂飙突进。

  2018-2037年是平稳增长期,2037年之后进入成熟期。“现在行业处于高位,会徘徊得久一点,未来行业规模一定会下降。”这是林中基于多年地产从业功底得出的。

  刚过2000亿元的旭辉,依然要坚持以地产为核心,布局商业、物业、长租和养老等房地产+业务,但尚未到做第二主业的火候。

  林中当下要做的,是如何进化组织、调整拿地方式和降低资金成本。这些老生常谈的问题,在于一个完善的公司治理结构。从商28年的林中,很清楚自己的位置,尤其是旭辉登陆港交所之后。

  “谁的旭辉?”面对镜头,林中不假思索地回答,“我是旭辉的儿子,在为旭辉打工。”在两年前旭辉的庆生会上,他也有过同样的表达。

  这正是林中的写照。

  “三好生”挑战4%

  林中努力给旭辉塑造一个标签:三好生。

  如何做好增长率、负债率和利润率的平衡,是一件非常不容易的事情,过快的增长速度,会将负债拉得老高,导致企业风险巨大。

  这很考验掌舵者的平衡艺术。

  用数据说话。在2019年,旭辉销售额2006亿元,同比增32%;核心归母净利润69亿元,同比增25%;净资产负债率为68.5%,较上一年降低1.3个百分点。

  6%的平均融资成本,旭辉在同等段位的民营房企算是够低的。有机构统计,从平均融资成本上看,在30强房企里,国企是4.87%,民企是6.48%。其中国企和民企最低的,分别是中海地产(4.21%)和龙湖集团(4.54%)。

  在“高投入、高产出”的地产行业,融资成本能降低一点点,意味着丰厚的利润。这笔简单的账本,毕业于厦门大学企业管理系的林中,自然算得更精细。

  他的目标是,未来将旭辉的平均融资成本降至4%以下。“核心是要提升旭辉的评级。”林中希望未来标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构都给到旭辉“投资级”。

  “国际评级是很全面的,你不是要控制好一个指标,而是要控制好所有指标。要到投资级,你要大幅度降负债率,你要提升EBIDTA,你要提升利息覆盖率,还要关注规模、收入的比重等等。每个评级都有十几个指标,每个你都要做好,真的很难。每个指标你都做好了,你真的是个好公司,投资者一定会认可你。”

  还在努力的旭辉已经获得了国际投资者的认可。2020年6月,旭辉控股完成1.85亿股的配售计划,其中约1.77亿股配售予国际知名投资机构美国资本集团。林中解释说:“配股不是为了融资,更多的是为了引进国际长线投资机构,优化股东结构,这对旭辉股价的长期坚挺是有好处的。”在中国地产股里,美国资本集团也进入了龙湖集团和世茂集团。

  目前,旭辉有5大类的机构股东,分别是欧美亚洲地区的长线养老基金,欧洲最大的养老基金和保险集团,加拿大的大型保险集团,国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金。

  海外长线基金的投资门槛相对较高,从初期关注到最后投资公司,常常要花上三至五年的时间来做研究。有分析认为,旭辉是少有的几家能被境外长线基金看好的内房股,这离不开林中对财务的严格把控。

  林中正在进一步补足旭辉的短板。例如,在多元化拿地上,2020年将做到占比40%,未来要到50%。所谓多元化拿地,是指在招拍挂的公开市场之外,通过收并购、参与旧改、参与一二级联动、产业引入等方式,获取土地。他曾表示,十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。

  早几年,旭辉为了加快占领市场,与一批互助型朋友形成战略合作关系,分摊风险,但权益比较低屡遭诟病。2019年旭辉归母股东权益增速不及少数股东权益增速。提升权益比,旭辉势在必行。

  “我们要把权益比控制在65%左右,实现三个1/3。”林中称,未来旭辉的独资项目、大股操盘项目和小股操盘项目各占1/3左右。旭辉在提升权益比的时候,很多企业在降低权益比。所以,企业在不同的阶段,有不同的诉求和策略,要看每个企业自己的战略。”

  “永升旭日”合体

  在销售规模进入行业第一集团行列之前,旭辉的唯一主业是地产。这一点,林中十分清醒。

  与此同时,物业服务正在成为旭辉新的业绩增长点。

  2020年6月3日,旭辉控股并表永升生活服务,永升生活服务的中文简称前,加上了“旭辉”二字。这不仅仅是名称的改变,而是林中一次战略的调整。他最初创业时提出的“永升旭日”合体了。

  旭辉控股以总对价港币 7.83 亿,向林中家族收购5%的永升服务股票,并将林氏家族所持有的投票表决权委托予旭辉控股,完成对永升服务的并表。

  这次交易,开创“地产+物业”资本整合的先河,将原本旭辉控股与永升服务的“兄弟”关系,变成“母子”关系。为了避嫌,林中还把永升股票的转让价,较5个交易日平均收市价折让10%。

  站在个人投资的角度上,永升服务的PE高达90多倍,而旭辉控股只有7.4倍。林中舍不得在风口下出让哪怕一点点物业股。但,这是战略的需要。

  对于旭辉并表永升,外界有点雾里看花。林中告诉乐居财经,这样更有利于物业与地产的战略协同,业务、资源、能力、品牌都更能协同,合在一起比单独对双方都更有利。从5月底宣布并表到7月24日,股价上涨,说明投资者对此是认可的。

  “并表也可以全收购,但我们选择用上市公司动用最小的资金比例来完成并表。未来如果物业股价回调,上市公司还可以增持。自2018年12月18日上市以来,旭辉永升的股价从每股1.78港元飙升至7月21日的15.28港元,翻了七倍多。

  近年来,物业成为资本的风口,赴港上市的物管公司络绎不绝,吸引了腾讯、高瓴资本等资本加持。据统计,目前国内已上市的物业服务企业已经达到30家。

  在林中看来,物业现在已然演变成了新的现代服务业,未来或变成智慧生活、智慧社区的服务商,尤其是即将到来的5G时代,趋势将会更明显。“大的物业公司可以做成‘平台+生态’的生意模式。”林中说,物业市场规模效应显著,规模足够大,想象空间就很大。

  谈及物业是否会做并购,林中说,永升做并购一定是战略性的,绝对不做拼盘似的、为了冲规模的并购。他定了几个大方向,一是有助于提升规模效益和市场占有率的并购;二是可以迅速填补新业务空白的专业物业的并购;三是围绕物业产业链的上下游,去参股、控股相关企业,形成旭辉特有的生态池。

  在林中眼中,旭辉永升有它的核心竞争力:第一,永升拥有一支高学历管理团队、未来能转型做智慧社区运营的人才;第二,旭辉作为永升大股东,未来每年都能提供1500-2000万方的管理面积;第三,永升十分市场化,地产与物业关联交易占比仅19%,远低于行业平均值30%;第四,永升战略清晰、执行力强,未来希望迈进第一梯队,成为行业头部企业。

  截至2019年年底,旭辉永升的签约面积约1.1亿平方米,在管面积7000万平方米,位列“2020 年中国物业服务百强企业榜”第12位。

  谁的旭辉?

  两年前,在旭辉18周岁生日上,有人问林中:“旭辉是你的儿子,还是你是旭辉的儿子?”

  这是一个尖锐的问题。

  林中选择的答案:“我是旭辉的儿子”。他深知,一旦有人觉得可以凌驾于公司之上,就会破坏公司的规章制度,企业就很难为续。

  在旭辉,没有老板的威权文化、特权文化。一个旭辉老员工记忆深刻的故事是,2012年旭辉登陆港交所前夕,几位员工加班后在公司楼下的小饭馆吃饭,吃到一半,林中来了。他直接加入,加了一两道素菜,最后吃完买单回去接着工作。

  “你是人才你可以对我摔杯子,你讲得是对的,我就得听着。”林中打趣道。旭辉营造了一个简单、透明、阳光、开放的环境,员工只需把事情做好,不需要考虑太复杂的人际关系,对人的评价就用最公平直接的绩效。旭辉给足了员工面子和里子,面子是外在的荣誉和社会地位,里子是内在的短中长期的发展和激烈机制。

  近两年,地产行业高管变动频繁。但旭辉的中高管理层一直以来都比较稳定,10%的人员流动率远低于行业水平,高管层在旭辉的平均工龄在10年以上。旭辉留住人才的秘诀是什么?林中的方法是:事业留人,文化留心。

  在旭辉,这种用人价值观与生俱来。

  1992年,24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”,最初帮开发商做销售代理,这是旭辉的前身。林中的初衷是,希望公司能够永远像初升的太阳,永远朝气蓬勃、保持奋斗的激情、永远保持谦卑。

  “旭辉的LOGO是海上日出,中间的人字就是以人为本。蓝色的是大海,我们要有大海的胸怀。”林中称最初的LOGO是手工画的。2000年,旭辉正式诞生。一路走来到 2000亿销售规模,旭辉用了19年时间。

  企业管理科班出身的他,十分重视组织变革,特别是当企业达到2000亿以上规模,管理半径变大,想要将审批控制在3层,意味着业务管理要前移,这样的组织才能有活力、灵活应变。

  “集团的角色变成了一个集资本、信息、知识、投资的大平台,它核心的方向是规划业务发展。”林中笑言,旭辉总部很多部门越来越像协会,既不直接管理,又有管理的职能。

  从目前看,旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要,而依然是为做强地产主业服务。“旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度。随着主业扩大之后,会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+,旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业。”在他的设想里,第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模。

  林中像一个优雅的节奏大师,把控着旭辉的方向。旭辉下一个五年战略,是实现此前提出的愿景——“成为全球化的世界500强企业”,而现在的关键还是要专注主业。他曾提出一个观点,房企在5000亿之前不要做转型。

  “中国的城市化还有很多年,我只要在2037年完成旭辉的转型,就可以了,时间还足够。旭辉要走一条自己的路。”林中说。

  以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与林中先生对话节选:

  谈转型:2037年进入地产成熟期

  乐居财经:您认为地产开发行业还有多少年好日子?

  林中:行业已经在高位平台期了,但是高位还是徘徊得久一点,未来一定会下降。2018-2037年是平稳增长期,2037年之后就进入成熟期。行业现在是在从高速增长向平稳增长转变。这个行业大企业可能做到多大?出现占市场份额6%是有可能的,所以我提5000亿之前,不要转型。

  乐居财经:如何看房企的多元化布局?

  林中:每个企业面临的问题不一样。旭辉不会做烧钱的行业,在“房地产+”的道路上也一直谨慎有加。目前我们围绕美好生活布局的行业都做得还不错,而且都是轻资产。物业、教育都是轻资产,长租先重后轻。在经营策略上,旭辉一直秉承让专业的人做专业的事的原则。

  乐居财经:旭辉未来的第二主业是什么?

  林中:旭辉未来几年主要还是做强做大主业,主业还是要保持一定的增长速率。随着主业扩大后,要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展房地产+。

  我认为旭辉至少还要过10年才会思考第二主业,但是,最难的是如何找到一个营收上千亿的第二主业。我们现在还有时间来做第二主业的布局,10年以后第二主业能成长为千亿营收,能承接地产业务的萎缩就可以了。

  下一个五年战略,我们希望实现世界500强的愿景。物业只能算房地产+,不能算第二主业,营收与地产不在一个量级。物业要做营收规模不容易,服务行业要做到上千亿的收入是非常难的。

  谈房地产+:长租公寓找到了护城河

  乐居财经:您如何看待旭辉长租公寓的发展?

  林中:我们内部更看重经营指标,不只看管理规模,要做到不亏损。我们希望能做成行业的头部企业,要做到前三。我们现在已经走出了一条可以清晰看到未来的发展之路,过几年你就会看到我们有很强的护城河。

  乐居财经:旭辉在商业上起步比较晚,未来有怎样的发展思路?

  林中:后进有后进的优势,我们就在思考如何利用好我们的后发优势,要避开前人踩过的很多雷。不能做二房东,旭辉要比商家更好地理解客户需求,要根据客户的需求去组织商家,组合品牌,满足客户的需求。

  乐居财经:您如何看待中国的养老行业?

  林中:养老的行业春天还没来,我们还在摸索,我希望春天来之前我们可以摸索出清晰的模型。像我们这样的60后在退休时,有钱、有开放的思想,那个时候养老行业的春天也就来临了。

  乐居财经:旭辉的哪一个板块接下来可能会上市?

  林中:长租、EPC都有可能,接下来可能是养老、商管、教育,都是再后一波。

  谈物业:物业上市潮没有泡沫

  乐居财经:旭辉永升服务的并购策略是什么?

  林中:永升并购一定是战略型并购,不是为了冲规模。我们定了几个大的方向:第一要有助于永升的规模效益,缩减成本、提升市场占有率;第二是要进入新的业务,迅速填补我在新业务的空白,比如管理医院、学校、管场馆的专业物业,一定不是管住宅的;第三个是围绕产业链的上下游,我去参股、控股,形成上下游的生态池;第四个就是有战略意义的,对我们能实现战略协同的,有更高意义的收并购。我们不做拼盘式的收并购,不做业务增长型的收并购。

  乐居财经:您如何看待物业上市风潮?

  林中:首先,投资者逐步开始认识到物业是个好行业,我不认为它是个泡沫,存在即合理;第二,行业PE高,跟物业行业所处的阶段有关,投资者认为物业未来发展的潜力很大,中国至少有600亿的存量住宅市场,这个行业的公司都还很小,未来整合的机会很大;三,这个行业很稳;四,这个行业没有负债;五,这个行业有持续的正向现金流。

  谈愿景:打造旭辉人实现梦想的平台

  乐居财经:您曾说要做另一个新鸿基,现在离目标还有多远?

  林中:房地产行业要与时俱进,现在平稳发展阶段,做开发还是很好的。一个国家的城市化率过了75%以后,开发的量就很少了,只剩下移民和城市增量的基本需求。所以企业一定会从开发变成“开发+持有”的模式,当然也可能变成财团模式,或是美国的基金模式。

  乐居财经:您对20年后的旭辉有怎样的愿景?

  林中:再过20年,我希望旭辉能成为全球化的世界500强企业,成为一个受人尊敬的企业,一个让员工自豪的企业,我希望它是一个让我们所有同事能通过奋斗实现梦想的平台,成为一个优秀的企业公民,一个追求卓越的企业,一个ESG典范企业。

  乐居财经:走戈壁与旭辉文化的关系是什么?

  林中:我基本都是每天走6.5公里,每个月走180公里。我们希望找到一个活动能体现我们公司快乐、健康、丰盛、进步的文化,走路和慢跑比较合适。走路的好处是老少兼宜,便捷的,所以我们鼓励员工走路。怎么把走路走得一个更高的境界呢?那就是走戈壁,一个团队一起走,他就是一种文化。一个人可以走得很快,但一群人才能走得更远。戈壁徒步将走路这件简单的事升华了,也把旭辉的文化升华了。

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