起底华鸿嘉信:浙系“黑马”进退维谷

李毓2020-08-03 09:22:22来源:乐居财经

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  如果仅从规模增长上看,华鸿嘉信无疑说得上是浙系房企中跑出的一匹“黑马”。成立于2012年的它,可以说是国内房地产行业里的一名“新兵”。

  然而,由于踏准了时机,重仓三四的华鸿嘉信,曾凭借棚改的东风仅用几年的时间,便成功逆袭,获得了数十倍的增长,至2016年正式突破210亿元。2019年,该企业凭借460亿元销售,挤进行业的前七十名。

  成绩让人侧目。

  经历了高速的发展之后,由于近两年来调控政策和市场形势的改变,华鸿嘉信也被迫做出相应的战略调整,总部搬到杭州,发展从重“量”到重“质”,战略走向全国。然而,三四线城市仍是其倚重大本营。

  在头部房企也纷纷将战略从“规模”转向“品质”的当下,规模上刚获得增长但仍未形成优势的华鸿嘉信,进退维谷,要面临的压力其实并不小。

  浙系“黑马”

  华鸿嘉信的创始人李金枢,是永嘉上塘镇人。其父亲叫李成宗,家中做海鲜生意,是远近闻名的“海鲜大户”。李成宗有三个儿子,叫李金隆、李金枢、李金杰。在进入地产行业之前,李金枢兄弟三子承父业,并将家中的海鲜生意做大,渐渐成了当地的海蜇专业户。

  1994年,李金枢三兄弟辗转来到温州市区,将海鲜生意从零售为主转为了批发为主,并以“寻鲜岛”为品牌向全国市场拓展。随着生意越做越大,兄弟仨在大连、舟山、湛江、海口等地200多个渔码头,建立起遍布全国各地的600多个分销商供货与分销网络。

  经由温州,李家将海鲜生意的业务拓展到了全国;同样,温州也成了李金枢地产生意的起跳点。

  2011年,正值温州房地产市场从最高峰快速下行,李金枢看准时机,于次年创立了华鸿嘉信,并借着温州楼市的低谷期果断加仓。

  随后,凭借着三四线“去库存”政策,温州市场逐渐上行,这家浙系房企在几年时间里快速发展,挺进了房地产百强企业。

  2016年,一直深耕三四线城市的华鸿嘉信,在土地市场上狂掷百亿,屯下丰厚的土地资源。也是这一年,三四线红利释放,重仓的华鸿嘉信登顶温州地产土地储备、总销售面积、总销售额三冠王。

  据了解,在华鸿嘉信成立的次年,销售额仅有34亿元,但到了2016年,华鸿嘉信销售规模已突破210亿元。2017-2019年,华鸿嘉信销售349亿元、438亿元以及460亿元。其于去年凭借460亿元的销售,挤进行业前七十。

  重仓三四线

  随着规模的快速增长,华鸿嘉信在2017年将总部迁往杭州,并确立了“深耕浙江,立足华东,面向全国”的发展战略。目前,其在浙江、江苏、福建、湖北、安徽等华东多个省份陆续开发有100 余优质项目。但实际上,三四线仍是华鸿嘉信的重仓城市和大本营。

  在其业绩中,大本营温州仍是贡献主力,2016-2018年,华鸿嘉信蝉联温州房地产市场总销冠军。其2018年温州单城市销售额更超150亿元,在总业绩中占比超三成。

  而据统计,华鸿嘉信今年新增的土储中,大部分都位于浙江区域,其中过半在温州。直至今日,温州的瑞安市和龙湾区,仍是华鸿嘉信的重仓之地。

  华鸿嘉信执行总裁龚伟也曾表示,华鸿嘉信一直在三四线城市深耕,未来也会持续深耕模式。“这里面有对时势的把握,也有习惯性的途径依赖,原来做三四线,现在还做三四线。”

  华鸿嘉信曾将2019年的销售目标拟定为500亿元,相较之前的业绩增长速度,这个目标虽然偏保守,但实际上仍没有实现。其在2019年的实际销售金额是460亿元,距离目标有40亿元的差距。

  据了解,在2018年开始,华鸿嘉信有意放慢发展速度,并在2019年初提出了“品质年”的口号,注重有质量的增长。为了降低风险,华鸿嘉信还与蓝城、万科、大发等,加强与同行之间的合作。但实际上,这都是企业迫于行业形势而做出的战略调整。

  近段时间以来,华鸿嘉信试图致力于公司平台的建设,包括对公司制度、团队、品牌等方面做出调整。面对行业的形式,华鸿嘉信希望通过一系列的管理调整和制度建设,能在短时间内,搭建起一个能支撑千亿规模企业的管理平台。

  但在政策调控和众多实力派竞争对手面前,华鸿嘉信能否重回之前的发展轨道,找准节奏,保持发展势头,还未可知。

  33项自身风险

  华鸿嘉信集团旗下包括华鸿嘉信房地产集团、华鸿嘉信物业、嘉信建设、丰欧泰运、浙鸿基金、鸿大资产枫和园林以及励展装饰几大板块。

  股权结构显示,华鸿嘉信房地产集团95%的股权掌握在李金枢手中,是公司的实际控制人和最终受益人。此外,方长生持有华鸿嘉信房地产集团的5%股权。公司目前法定代表人、执行董事兼总经理均为柯升隆。

  资料显示,华鸿嘉信房地产集团控股的企业204家,包括安徽嘉祯置业有限公司、浙江鸿程置业有限公司、安徽嘉拓置业有限公司、安徽嘉辉置业有限公司、温州市嘉翔置业有限公司等。

  乐居财经通过查阅资料了解到,华鸿嘉信房地产集团存在的自身风险33项,当中包括牵涉房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷、其他类型纠纷案由的裁判文书24项;法院公告3起;开庭公告3起;行政处罚1起;股权出质2宗。此外,与该公司有关的关联风险144条。

  今年7月17日,华鸿嘉信房地产集团新增一笔出质,出质股权标的企业为丽水鸿顺置业有限公司,出质股权数额500万元。丽水鸿顺置业有限公司注册资本1000万元,成立于2019年6月,华鸿嘉信房地产集团100%持有,此次出质占其持有股权的50%。

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  值得一提的是,2020年7月10日,华鸿嘉信以15.21亿元总价拿下温州瓯海区一宗4.45万平方米的商住地,当时拿下这宗地块的公司正是丽水鸿顺置业有限公司。

  在过往历史中,华鸿嘉信房地产集团作为出质人共有过7次股权出质,其中目前有效的为两起。除了丽水鸿顺置业有限公司以外,今年4月,该公司100%持有的平阳县鸿大置业有限公司也有部分股权出质。

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