万科香港走出“慢行带”

李叶2020-08-04 09:27:29来源:中房报

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  重新筹谋海外业务同时,万科在港岛发展也加快了步伐。

  7月29日晚间,香港地政总署发布消息称,财荣有限公司以约37.05亿港元中标新界大埔马窝路一宗宅地,批租期为50年。据悉,受让方财荣有限公司为万科置业(香港)有限公司及青建国际控股有限公司附属公司。

  根据此前香港地政总署公布的名单,中洲置业有限公司、中国海外发展有限公司、新鸿基地产发展有限公司、长江实业集团有限公司、恒基兆业地产有限公司、新世界发展有限公司等公司旗下的13家公司与了该地块的投标。

  本次成交的大埔市地段第243号宅地位于新峰花园西北面,规划用途为私人住宅用途用地。地块占地面积为22608平方米,楼面面积在43584平方米-72640平方米。

  实际上,万科正式进入香港已7年有余,发展却较为缓慢,从2017年以来万科一直在香港投地,却并未再获得土地。

  此次中标无疑昭示着万科香港正在走出发展“慢行带”。

  进军香港铺路国际化

  对万科来说在香港布局的意图一直很明显,那就是为国际化铺路。

  根据资料显示,商务部在2007年就批准了万科在香港独资设立“万科置业(香港)有限公司”。此后,万科开始大肆收购香港空壳公司。

  到2012年5月14日,万科香港公布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%股份,从而实现香港上市。

  彼时,时任万科董事会秘书谭华杰表示,“此次收购的主要目的是进行国际化尝试,国际化是万科需要思考的长期发展方向之一,未来或将借助此次股权收购进军海外市场,本次收购属于铺垫工作的一部分。”

  2012年7月,收购事项完成。同年南联地产更名为万科置业(海外)有限公司(2019年底,该公司更名为“万科海外投资控股有限公司”,以下二者统称为“万科海外公司”),万科海外公司成为万科通往香港资本市场的入口。但是根据香港相关规定,在完成对南联地产收购后前两年,万科面临着重大资产重组限制。这意味着万科对南联地产实质性业务重组并不能短时间内完成,万科要想发挥万科置业海外融资作用仍需等待。

  2013年1月,万科提出了B股转H股。2014年6月,万科完成B股转H股,万科企业(02202.HK)在香港上市。

  同时,万科还宣布,万科海外公司联手新世界发展夺得香港西铁荃湾西站6区项目,这也是作为内地房企龙头万科首度进入香港市场。

  万科在香港有了两个上市平台,对于未来万科置业海外和万科H股海外角色,时任万科总裁郁亮曾表示,南联只是万科持有的境外子公司,主要发展香港业务;而B转H成功后,H股是香港上市万科股票,不会出现同业竞争问题。

  其实,在物业发展业务中,万科海外公司在香港也仅拿过TW6项目20%权益。尽管万科海外公司表示,集团会考虑一切可能性,但仍未能成功竞投项目。

  万科在香港及海外物业也多握在万科置业(香港)和万科地产(香港)手中。

  发展缓慢

  资料显示,现担任万科执行副总裁兼首席运营官张旭,也是万科置业(香港)有限公司董事。现为万科总裁兼万科海外业务部总经理的阙东武,负责管理万科的海外物业投资及发展平台,同时其也是万科香港董事。

  值得注意的是,多年来万科海外公司在年度业绩报告中表示,集团一直致力在香港及若干海外市场发掘商机。然而,直到2019年底集团并没有新的物业发展项目进入。在万科发布的2019年年报中显示,包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图、新加坡在内上述市场的销售额仅占公司全部销售额的0.96%,微乎其微。

  作为较早期进入香港市场的内地龙头房企,万科香港的发展路径似乎驶入了“慢行带”。

  2014-2016年,万科香港以每年新增一宗土地节奏在香港进行布局。

  2017年,内地房企涌入香港。香港地政总署披露数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价1020.6亿港元,其中约半数被内地开发商斩获。

  其中最为典型的是合景龙光,它以业内所称的“癫价”168.55亿港元,拿下香港鸭脷洲12.65万平方呎的住宅地皮。

  也是从这一年开始,万科香港一直在香港投地,却并未再获得土地。张旭透露,在过去这一年,万科实际参与了非常多的项目投标,但因为价格太贵了,一个项目都没有拿到,万科所有在香港拿地项目都是两年前的。

  到2018年,万科香港才计划将过去新增的3个项目一次性推出。

  在这样的情况下,2019年以来包括万科香港在内的多家内地房企再次积极在港获取项目。万科投标拿地仍是屡屡受挫,不得不转战收购旧楼来低调部署。继4月以底价2.49亿港元获香港何文田重建项目,8月又以5.95亿港元收购香港北角项目。

  据悉,目前万科海外公司在香港仅有柏傲湾项目提供租金收入。在这些年的发展中主要是由母公司万科香港公司获得项目。

  正加快走出“慢行带”

  随着万科重提国际化道路,万科香港也开始加快走出“慢行带”。

  2019年底,在实现全年销售额破6000亿元后,万科对海外业务也开始重新筹谋。万科海外投资控股有限公司正式出现在港交所上,万科置业(海外)有限公司这个名字退出历史舞台。

  张旭在接受中国房地产报记者采访时表示:“我们把英国、美国业务装在海外平台,未来也会继续这么做。海外投资还是要看机会,看全球经济的周期比较谨慎,也许哪一天机会出现会加大投资,目前还是把已经进入的城市先做好,再进入新的城市。”

  与此同时,美国、英国房地产市场受到不断加剧的疫情和经济不利因素而表现不佳;疫情却并没有拖累香港作为全球最昂贵房地产市场的定位。香港官方差饷物业估价署的统计显示,早于3月份香港楼价已逆市而行,按月指数竟然不跌反升;而更紧贴市况的中原城市领先指数,显示香港楼价升势在4月份扩大,基本重返今年年初水平。

  项目方面,5月27日万科香港推出全新盘“The Campton”,首轮开售188套房源(首批94套房源,随后又加推94套),只用了10个小时就全部售罄,揽金约14亿港元;第二天加价加推47套房源,房价相较于上一批上涨2%-3%;5天后,该项目又推出94套房源(另有11套房源“招标发售”),8个小时不到就全部售罄,揽金8.8亿港元。

  万科香港执行董事周铭禧表示,香港市场上刚性需求仍然存在,上月一手楼及二手楼每月成交宗数已回升至4000多宗水平,且二手楼价亦有反弹迹象,料未来下半年楼市会有序及健康地发展。

  项目热销无疑为万科香港打上了一针强心剂。

  接着就是旗下公司中标新界大埔马窝路宅地,打破了万科香港自2017年以来拿不到地的窘境。

  万科香港表示,是次中标价钱合理该地皮周边环境优美,公司将计划在该地皮兴建中低密度住宅,预计涉及逾千伙单位。另外,公司认为香港楼市将继续平稳发展,并将会持续从不同渠道增加土地储备,支持公司作长远发展。

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