有地,缺钱,网红:云南城投还能“自我救赎”吗?

许倩2020-08-10 09:31:06来源:中房报

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  清仓“银泰系”、甩卖云南大盘、以资产作债务抵偿,几日内的连番操作,折射出云南城投为摆脱困境自我救赎的急迫性。

  8月3日,云南城投公告了重组新进展:拟向控股股东云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称“云南城投集团”)出售18家子公司的股权。

  交易达成后,云南城投集团将向上述各标的公司提供借款50.9亿元,用于标的公司偿还应付云南城投及其下属公司95.92亿元的债务。

  2个多月前,云南城投就因拟转让这18家公司而被上交所问询,要求云南城投说明收购未满三年即出售资产的主要原因,是否存在可能导致控股股东非经营性占用上市公司资金的情形。

  云南城投此次出售的资产主要来自于其2016-2017年收购“银泰系”资产。4年前,云南城投先后分两次从中国银泰等交易方受让16家公司股权,共花费44.5亿元。得益于此次收购,云南城投增加了成都、宁波、台州、淄博、哈尔滨等地区的房地产开发项目,涉及住宅、写字楼、购物中心、公寓等业态。

  这在当时引起极大轰动,并受到业内普遍点赞。而现在却一次性出售其中的15家公司,在云南城投看来,有利于降低其有息负债规模,改善财务状况,为其向康养地产和旅游地产转型提供有力保障。

  而在几天前的7月31日晚,云南城投还将旗下西双版纳沧江文旅开发有限公司100%股权与西双版纳云辰置业有限公司51%股权,以总价约5亿元转让给融创集团位于西双版纳的控股子公司。

  被转让的这两个子公司共同指向一个位于西双版纳景洪市的文旅地产项目:橄榄坝傣族水乡特色小镇,这是澜沧江国际生态文化旅游度假区的子项目,也是云南省政府公布的26个特色小镇之一。

  这个小镇项目的体量庞大,总规划面积1.2万亩,总建筑面积25.5万平方米,总投资超过500亿元,将以傣族水文化为主线,依托稀缺澜沧江江景资源,建设成一座集湿地水乡、民族风情、雨林环境和康体养生、旅居度假为一体、面向全球的高品质超大型文旅新城。

  而沧江文旅核心资产为该小镇内的547.42亩商业用地,云辰置业核心资产则是该小镇区域内的345.34亩土地,合计近900亩,依然处于前期规划设计阶段,尚未开工建设。

  项目很好,但云南城投最缺的就是钱。对于出售原因,云南城投亦坦言“财务压力”,希望“尽快回笼资金”。今年4月17日云南城投就在为这个项目寻找接盘方,彼时市场猜测接盘者可能会是入局云南城投混改的保利,最终孙宏斌接了下来,保利退场。

  这样的结局并不算意外。孙宏斌去年就从云南城投集团手中拿下环球世纪及时代环球各51%股权,交易对价为152.69亿元。今年以来,孙宏斌几乎每月都跑几趟云南,辗转大理、昆明、腾冲、弥勒等地。

  同样是在7月31日晚间,云南城投还公布了债务抵偿暨关联交易事项,拟与云南城投健康产业投资有限公司(以下简称“健康公司”)、昆明市西苑房地产开发经营有限公司(以下简称“西苑公司”)进行债务抵偿。由西苑公司以其持有的抵偿资产(坐落于昆明市的商业及写字楼,价格约3.32亿元)代云南城投向健康公司偿还部分债务。

  截至2019年12月31日,健康公司对云南城投享有约13亿元债权,其中本金11.5亿元,资金占用费约1.5亿元。

  债务抵偿后,云南城投对西苑公司享有债权1998.56万元;健康公司对云南城投享有剩余债权本金约9.68亿元;健康公司取得抵偿资产的所有权。

  变卖资产的同时,云南城投也在想方设法融资。

  8月3日,据上清所消息,云南城投拟发行一笔10亿元超短期融资券,发行期限30天,募资用途均为归还到期债务。

  近两年云南城投销售额呈断崖式下跌。数据显示,2015-2019年云南城投实现合同销售金额分别为39.91亿元、51.65亿元、108亿元、80.3亿元和37.5亿元,同比增速分别为29.42%、109.1%、-25.65%和-53.3%。2019年销售额大降的同时,亏损额高达27.78亿元。

  与此同时,负债大幅攀升。2015-2020年一季度末,云南城投资产负债率分别为88.63%、88.35%、89.04%、93.48%和93.62%;而净负债率更高,分别为433.96%、513.5%、440.89%、458.5%、732.48%和745.75%,持续5年位于行业高位。

  截至今年一季度末,云南城投总负债额高达805亿元,其中短期借款及一年内待偿债务约286.9亿元,而货币资金仅11.6亿元,资金缺口巨大。

  云南城投缺钱,但不缺地。截至2019年末,云南城投累计持有昆明、西双版纳、大理、兰州、安康、西安、成都、海口8个城市的22个房地产开发储备项目,其中17个项目为持有的待开发项目,土地面积5550亩;另有5个土地一级整理项目土地面积1839亩,合计7389亩。

  云南城投还要卖多少资产才能完成自救,是个未知数。

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