一日4次被列为被执行人“河南房企一哥”正商怎么了?

李叶2020-08-14 08:57:10来源:中房报

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  正商集团又被法院列为被执行人。

  8月6日,河南正商置业有限公司(以下简称“正商集团”)同日4次被郑州市金水区人民法院列为被执行人,执行标的合计为726347元。这并非它首次被列为被执行人,其于7月21日和7月17日被郑州高新技术产业开发区人民法院列为被执行人,执行标的分别为594914元和503822元。

  8月13日,中国房地产报记者就上述事宜致电正商集团总部询问,但截至发稿电话未接通。

  正商集团被视为“河南房企一哥”,发展较为迅猛。就在今年上半年正商集团还在郑州市域拿下16块地,扩张意图明显。但中国房地产报记者梳理发现,伴随着它的发展除了规模外,还有质量问题、管控漏洞、盈利下行和高负债率等问题萦绕。

  记者通过企查查平台了解到,正商集团创始人是张敬国。2018年,该公司法人变更为张国强。后张国强因关联企业未履行法定义务已被限制高消费。

  不过,透过股权关系来看,张敬国及其女儿张惠琪牢牢掌控着正商集团,其中张惠琪属于绝对控股。

  张惠琪生于1989年,系北京大学-美国CBC大学国际金融Ph.D博士学位班2016年秋季班学员。2017年7月,她曾以正商集团董事身份,出面接待来正商集团参访的30位企业家同学。

  这位年轻的接班人将如何引导正商集团走出发展阵痛期,值得期待。

  知名地产分析师严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示,近两年被列为被执行人的负面舆情很容易被扩大,影响也随之变大。该企业应该积极应对,并就此对投资者进行解释。

  “河南房企一哥”失速

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  在河南本土,正商集团一直被视为“房企一哥”。

  正商集团官网显示,该公司1995年创立于郑州,主营业务包括房地产开发、实业两大板块,是集房地产开发、物业管理、工程建设、酒店管理、医院管理、精细化工、环保、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。截至2020年6月,相继开发100余个项目,累计开发建筑面积3500万平方米。2019年正商地产销售额518.7亿元,销售面积448.4万平方米,连续8年销售额和销售面积位居郑州第一名。2019年度纳税33.45亿元,位居河南省前列。

  盛况之下,亦有隐忧。

  2018年中国民企500强榜单榜单中,正商集团排第289名,对应营收为257.22亿元。到2019年,该榜单上正商集团排名下滑106名至395位,对应营收为220.74亿元

  今年2月,现金流放缓的问题也使国际评级机构穆迪将正商集团及其在香港上市的子公司正商实业有限公司(以下简称“正商实业”)展望从“稳定”调整为“负面”。

  对于此次评级,穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示:“展望调整为‘负面’反映了我们的预期,即在未来6-12个月,正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓(主要是现金回收周期延长的结果)存在担忧,以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”

  穆迪还估计,正商集团的土地储备(不包括安置房用地)从2018年底的674万平方米降至2019年底的540万-570万平方米,部分原因是郑州市某些地区地方政府城市规划改变,以及该公司延迟收购郑州市的某些土地。这样的土地储备规模,只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年,为了支持业务增长,公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地,进而增加其债务融资需求。

  如今,穆迪的预判得到印证。上半年以来,正商集团不断攻城略地正商集团最终控股公,进入疯狂拿地模式。

  7月份,子公司正商实业公布,6月份在河南省通过挂牌出售程序共收购11幅土地,合计土地面积约43.53万平方米,涉资约8.63亿元人民币。截至6月30日,集团已收购共31幅土地,总占地面积约129.67万平方米。

  据媒体统计,在郑州市域今年上半年正商集团拿下16块地。频繁拿地或可改善正商集团的土地状况,但财务状况却不容乐观。

  借壳上市5年 子公司负债高企

  值得一提的还有正商集团与子公司正商实业间的关系。

  2015年,正商集团败走IPO后,通过收购恒辉企业完成了曲线上市。上市后,恒辉企业更名为正恒国际,2019年正式更名正商实业。同时,正商集团陆续向这个上市平台注入资产,这家“小房企”开始加速拿地、融资,逐步走上规模发展快车道。

  数据显示,2019年正商实业收入88.87亿元,同比增长约1378%,公司拥有人应占溢利约为11.52亿元,同比增长约3742%。

  在业绩大幅增长的背后,正商实业毛利率则大幅下滑。数据显示,2019年全年,正商实业录得年度毛利为22.87亿元,较2018年增长约731%;年度毛利率为25.73%,较2018年同期的45.74%,同比下降20个百分点。

  正商实业的负债率和现金流也值得关注。

  据年报显示,4年来,正商实业资产负债率整体走高,2016年-2019年分别为68.71%、93.83%、97.17%和92.81%。

  同时,负债总额从2017年的208.96亿元猛增至482.05亿元,其中,短期债项录得144.51亿元、同比增长295%,长期债项录得132.82亿元,同比增长51.92%。具体到即期债务,其一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元,较2018年的36.6亿元同比翻了近一倍;年末现金及现金等价物结余32亿元,明显无法覆盖年内到期债务。

  与此同时,正商实业经营性现金流连续4年为负,也表明了正商实业目前还不具备自我造血能力。

  梳理发现,在正商实业年报中,有一笔来自关联公司贷款,2019年达到74.9亿元,而2018这一数字为12.8亿元。值得注意的是,这笔贷款属于无息无抵押贷款,2018年所支付利息仅为64.6万元,2019年直接免息。

  正商实业在财报中写到:“本集团与关连公司河南正商置业有限公司 (「正商置业」,由Huang女士最终控制之公司) 签订贷款协议,据此,正商置业将提供无抵押贷款。该等金额为无抵押、免息及须按要求偿还。由于正商置业有酌情权可要求实时还款,故该等款项已列作流动负债。”

  多次资产注入加上扩张策略实行,正商实业总资产有明显增长。

  旗下项目投诉维权高发

  此外,2018年以来正商集团旗下项目投诉维权高发。

  据媒体报道,郑州正商•百合里小区多名业主投诉,称开发商盖了房子就跑,前期承诺没有兑现,后期服务不到位。主要存在的问题是房产证难办理、小区地下室出现裂缝和下沉、房屋顶部不平等质量问题。

  另一边,正商河峪洲在今年5月被近200名业主维权,直指该楼盘存在虚假宣传、装修减配等问题。据业主投诉称,该项目前期宣传引进省实验/外国语,后期宣传引进北师大附中/附小、郑州一中,最后竟然变成了岭军峪小学,仅仅是北师大培训中心合作办学。

  公司管理方面舆情也不妙,一度传出“正商集团强制员工以扣除基本工资的方式购买公司公寓产品”的消息。对此,正商集团曾辟谣表示,其并未强制要求员工购买公寓,购买公寓属于员工自愿行为。但发布后不久正商集团又删除了该声明。

  消息真伪没有定论,可以确定的是公寓项目的确给正商集团带来了非正面影响。

  2015年河南全面实施“棚改”政策,郑州楼市便火速升温。为了更好的推行棚户区改造,诸多城中村项目均被改成公寓,2017年全国房地产限购政策收紧之后,郑州公寓市场因为不受限购政策影响,成为了市场香饽饽,正商集团也在此时重阵布局公寓市场。然而进入2018年,房地产政策调控持续不放松,郑州的公寓市场也迅速冷却,供应量和成交量均大幅跌落。在郑州公寓市场成交惨淡的情况下,正商集团必然受到波及。

  到2020年,正商集团多次被列为被执行人,再次引发负面舆论。

  记者通过企查查平台了解到,正商集团创始人是张敬国。2018年,该公司法人变更为张国强。张国强因关联企业未履行法定义务已被限制高消费。

  不过,从股权关系看,正商集团更像是一家家族制企业。根据2018年资料显示,集团股东分别为张敬国、其女儿张惠琪以及北京祥诚投资有限公司。其中,张惠琪直接持股9%,还通过其持股98%的北京祥诚投资有限公司持有正商集团90%的股份,属于绝对控股股东。

  2020年,股权关系发生变化。

  记者通过企查查股权穿透发现,正商集团最终控股公司为HQ Nepyune Investments Limited,这家公司的法人、股东等具体信息不详。但相关旗下公司的相关法人、股东都涉及张敬国及其女儿张惠琪。

  这位年轻的继任者将如何引导正商集团走出发展阵痛期,值得期待。

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