吴建斌:保持5-8%净利就很好

赵盼盼2020-08-17 09:15:24来源:乐居财经

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  一本新书《心若静 风奈何》,让吴建斌再次走到聚光灯下。这位集阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、作家、摄影师于一身的地产老将,虽临近花甲,却依然对市场变化保持着敏锐的观察力和洞察力。

  2018年阳光城超额达成千亿目标;2019年,又进一步迈过两千亿关口。纵观阳光城近几年规模与业绩的高速增长,可谓之行业中最大的“黑马”。

  而面对行业竞争加剧和市场的不确定性,在战略版图扩张和业绩上涨的同时,阳光城也开始更加重视修炼内功,夯实精细化运营管理体系,持续打造产品竞争力,并加强现金流管控保持财务平衡,以更为稳健的姿态驶入全新的发展轨道。

  2000亿+目标,正在努力完成

  公开资料显示,阳光城于1995年在福建起家,25年来,集团坚持实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,深度布局华北、华东、华南等多个区域,形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边的战略格局,并在规模强劲增长的同时保持盈利能力加速提升。

  2019年,阳光城实现销售额2110.31亿元,同比增长30%;权益销售金额1351.43亿元,同比增长14.21%。其中,在福州、上海、浙江等区域的年销售金额均突破200亿元,多个项目获得区域销冠,足以看出其强大的品牌影响力和市场认可度。

  今年年初阳光城提出的目标是至少2000亿。在今年受疫情影响的大环境下,上半年整体销售形势严峻。“市场形势还是比较严峻,我们对未来的预期更为审慎,全年完成至少2000亿的目标,我们正在全力以赴、争取实现。”吴建斌说道。

  不过,在今年4月举行的业绩发布会上,阳光城集团管理层曾表示,“我们承诺的东西就一定要实现。”根据阳光城8月7日公布的数据显示,今年1-7月,公司共实现销售金额1080亿元,同比上升1.84%;销售面积为836.89万平方米,同比下降0.21%,基本持平。

  “如果以这个数来推算,全年完成2000亿或者2000亿+的目标,经过下半年努力应该是可以完成的。”吴建斌表示。

  在土地储备方面,截至2019年底,阳光城土储总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中一二线城市可售货值占比74%。拿地渠道上,除了收并购、招拍挂等方式,阳光城还建立并拓展了城市更新项目获取能力,实现规模快速增长。

  现如今,房地产发展已经从增量市场进入存量市场,布局城市更新成为各大房企提升行业竞争力和获取土储的重要路径。

  与其他企业相比,阳光城在城市更新项目操作上有哪些不同之处?吴建斌介绍,别人做城市更新可能是从头开始做起,阳光城是等人家把前端做的差不多了,马上就要进入二级土地市场时,再去进入接着把它做下去。

  “这样成本一定会高,但是风险可以看得很清楚。”他提到,城市更新最害怕的就是一拆迁十多年,有时耽误了很多事情,如果把风险基本上看清楚,哪怕成本贵一点,那效果也是不错的。

  顺应市场发展 产品和服务是主旋律

  跨过千亿门槛之后,阳光城思考最多的开始从规模变成品质与服务。

  早在2018年,阳光城就提出了“绿色智慧家”新住宅产品战略及实施体系,旨在通过绿色健康、智慧生活、家文化的构建,为小业主家庭带来环保、健康、智慧和方便的住宅产品。

  “绿色智慧家的概念,最后落脚点是在物业管理这个环节上。”吴建斌表示。

  通过绿色智慧家Homie APP里的社区服务、智慧社区、智慧家庭三大服务板块,可实现报事报修、日常缴费、智能监控、理财投资、健康管理等各个方面的服务场景。

  而除此之外,阳光城还推出了“阳光城梦享家”客户服务体系,该体系与“绿色智慧家”相辅相成,细化和升级各项基础服务,致力于为客户带来更美好的居住体验。

  “房地产公司的黄金时代相对来讲已经过去了,现在要求精细化管理,需要你的产品品质和定位更好,需要在物业服务方面下更多的功夫。”

  近年来,房地产发展逐步进入平稳期,物业管理板块却备受资本市场追捧,赴港上市的物企数量越发庞大。据统计,目前TOP10龙头房企中,已经有超过半数加入了物业分拆上市的队伍。

  就在刚刚过去的7月,有消息称,阳光城物业正在推进分拆上市,目前已经在进行相关审计工作。在此次采访中,吴建斌也证实了这一消息。

  “大方向是顺应资本市场的需要,现在物业服务上市是一个风口,这个风口为什么不去用呢?”

  吴建斌直言,以前没想过物业管理要上市,主要定位是服务主业房地产,但现在风口来了,“别人都上,你不上,是不是有点浪费这个资源?”

  关于阳光城物业上市的具体时间,吴建斌透露,“努力去做,争取早日实现这一目标”。

  他表示,阳光城在今年年初就启动了物业上市计划,各方面工作也在紧锣密鼓地推动之中,期待早日实现,完成在香港H股上市。

  没有不好的行业,只有不好的企业

  受疫情影响,全球经济增速的趋势性下行已是不争的事实。而对于中国经济后续发展走势,吴建斌用“韧性很强”四个字进行了概括。

  在他看来,改革开放40余年,中国经济一步步靠自力更生发展到今天,无论是经济体量、再生能力还是全球竞争力,与当年相比都强大很多。尽管遇到全球经济的波动或是经济结构上有一些不平衡,但中国经济“向上的势”始终没变。

  “在今年的市场环境下,有些行业压力大一点,也有些行业在蓬勃发展,主要看企业自己的适应能力。”没有不好的行业,只有不好的企业。压力再大的行业,最后也会产生巨无霸的企业,就看怎么去做。

  谈及当下房地产行业所面临的压力,吴建斌认为主要来自两个方面:

  一是房地产企业对自身规模增长期望值很高,因为前几年都是30%-50%的增长,如果再坚持以往的增长,压力很大。但如果把期望值降低,降到5%-10%的增长,一点压力都没有。

  二是利润率下降的影响,大概从2015开始,房地产公司每年的利润率都会下降1个点。相比5年前,目前的利润率确实有大幅度下降,这个压力是比较大的。但是换一个心境看,房地产行业的利润率跟其他行业作出比较,仍然是最好的。

  “还是要把心态稍微调整一下,每年保持5%-10%的规模增长,然后利润能保持5%-8%的净利润率,就非常好了。”

  而面对近两年市场变幻莫测、调控政策频出的情况,吴建斌觉得,开发商只能是顺应市场的变化。“房地产发展只能顺,你不可能逆。”在国家政策指引下,做好企业自身发展,其它“没什么太多可做的。”

  以下是乐居财经与吴建斌的对话精选:

  乐居财经:今年是一个特殊的年份,整个房地产市场也经历了一段曲折的时间,阳光城在战略上有没有一些调整?

  吴建斌:今年疫情对房地产市场的冲击蛮大的,阳光城作为房地产市场的一员,必然受到一些影响,最主要表现在销售上。我们在大策略不变的情况下,调整了一些政策来适应市场变化,具体举措有几点:

  1、坚持全员营销,这个是与往年一样;

  2,推动短期的激励计划,从营销端头到总部政策上做一些调整,奖励幅度更大一点;

  3、营销机制方面建立渠道+自营团队,原来是只有渠道营销;

  4、推出线上销售平台“阳光房宝”,把线上营销作为非常重要的工作。

  今年以2000亿+作为目标的话,我们要充分发挥“阳光房宝”线上交易平台的作用,多渠道为今年业绩完全贡献力量。

  乐居财经:今年阳光城在拿地上有什么计划?

  吴建斌:2020年,阳光城正常的房地产土地储备大约要完成3000亿货值,同时要增加大概2000亿城市更新的土地货值,加起来就是5000亿货值。

  另外实际在操作过程中,我们是以收定支,就是以当年现金流的回收情况决定买地金额,这是预算管理的一个安排,我们内部在以收定支方面有严格的规定和界限。比如一年卖了2000亿的货值,回流的现金假设按照权益来计算,是回流1200-1400亿的货值,买地方面不能超过50%,也就是600-700亿拿去买地,这个压力是不大的,因为本身钱回来就是要买地的。

  乐居财经:阳光城物业跟别的物业公司相比,有哪些不一样的地方?

  吴建斌:阳光城物业跟其他公司不一样,主要有三个点:第一,就是阳光城多了商业物业管理,这个也在上市范畴之内,这是跟别人不一样的地方;第二,我们多了个软装业务,并且跟上百家品牌企业都有合作,包括家具、家用电器等等;第三,是科技含量,也就是智能化管理,当然别的公司现在也有,但是把这几个概念集中在一家上市公司的并不多。

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