两个月前，孙杰面带笑意，举起了手中的锣锤，敲响了金融街物业股份有限公司（1502.HK，简称“金融街物业”）上市的铜锣。

  今年46岁的孙杰，在金融街集团工作22年。筹谋五年，今年是孙杰划定的上市表的最后期限。

  因疫情影响，这次是在金融街的本部所在地北京，举行的“云敲锣”。好在，在最后期限到来前，金融街物业如愿赴港上市。

  金融街上市，成为公司“员工合伙人”的一场资本盛宴。据其股权结构，金融街物业及其附属公司的员工100余人，通过融信合泰持有公司22.99%股权。

  而就在一周前，金融街物业发布了上市以来首份业绩报告。报告显示，其综合毛利率依然偏低，来自第三方的物业面积甚至略有缩减。

  第三方面积缩减

  严重依赖母公司金融街控股集团，一直是金融街物业的一大隐忧。

  2020年金融界物业上半年业绩中报发布，截至2020年6月30日止，金融街物业的158个项目中，108个来自金融街集团，贡献管理面积1441.1万平方米，占比66.6%；50个来自第三方物业开发商开发的物业，贡献面积721.7万平方米，占比33.4%。

  同比2019年中期，金融街物业第三方独立开发的收费管理面积36%，缩减约3%。

  物企多脱胎房企，从关联地产公司接手项目在行业内算是普遍现象。但过于依赖关联方，第三方独立开发乏力，在一定程度上反应了物企在市场中竞争力不足。

  依托于金融街集团的地产业务发展，金融街物业扩张管理面积。但近年来，金融街集团发展也表现乏力，2018年，金融街控股实现竣工面积107万平方米，同比下降40%；2019年，金融街控股实现竣工面积86万平方米，又下降20%。

  在此情况下，金融街第三方开发缩减3%，看似不起眼，但在上市物企纷纷拓展第三方管理面积规模的背景下，对已经跻身资本市场的金融街物业来说却很关键。

  毛利率低于行业均值

  2020年上半年，金融街物业创收5.09亿元，其中76.46%来自物业管理服务，21.46%来自增值服务，0.67%来自租赁服务，1.41%来自餐饮服务。

  金融街物业以商业物业为主。一般而言，商业物业的物管费要高于住宅类，承接较多商业类物业物管业务的企业，其利润率也相对较高。

  但金融街物业2020上半年的综合毛利率仅为20.67%，远低于已上市物企30%左右的毛利率均值。其中，商业物业服务毛利率为25.93%，同比下降0.92%；非商业物业服务毛利率更低，仅为12.99%。

  此外，2020年上半年，金融街物业的餐饮服务仍处于亏损阶段，毛利润为-181.4万元，毛利率为-24.62%。

  2020年上半年，金融街物业住宅在管面积占比45.8%；同比2019年上半年仅增长4.3%。

  上市不易，终也是挤进物企资本市场。但红海角逐，最终是沉船还是上岸，金融街物业内部业务发展还需诸多改善。