资金链是房企的命脉，马虎不得。在监管“三条红线”新规逼近、融资环境再次收紧的当下，资本市场对于高负债行业会审慎甚至避而远之，极端借助杠杆规模为王的地产游戏规则不再，降负债、保现金成为房企半年度业绩会上最常见的字眼。

  据中国房地产报记者统计，标杆大房企手持现金流最为丰沃，如碧桂园在手现金1887.79亿元，万科紧随其后拥有现金1881.4亿元。

  不过，头部房企中也有风险较高的现象。据中国房地产报记者独家发布的50强房企短债偿还能力榜单，有15家房企现金流远不能覆盖一年内即将到期的债务，其中泰禾、富力、华夏幸福的现金短债比均不足0.5，需要警惕风险穿越周期。

  “大财主”碧桂园，“现金王”万科

  据中国房地产报记者统计，50强上市房企现金总额约2.45万亿元。碧桂园登顶，手持现金1887.79亿元；万科紧随其后，手持现金1881.4亿元；恒大居第三位，手持现金1407.47亿元；保利发展、中海位列第4、5位，现金规模均在千亿元之上。

  碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君称，目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，现金短债比为1.9倍；资产负债率从2019年底的83%降至今年中期的81.6%。

  稳健的业绩表现和良好的信誉，进一步降低了碧桂园的融资成本。截至6月末，碧桂园融资成本5.85%，相较去年底下降了49个基点。Wind数据显示，今年上半年内地房企发行海外债融资平均成本为8.41%，碧桂园远低于行业水平。

  上半年碧桂园实现归属股东权益的合同销售金额2669.5亿元，稳居行业第一。而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。“要持续对回款目标强考核。”碧桂园总裁莫斌表示。

  万科总裁、首席执行官祝九胜说，“保持现金为王。”

  现金为王下，万科在土地市场作风略显保守。上半年新获土地储备总规划建筑面积980.2万平方米，同比减少28.6%，权益地价总额321.3 亿元，同比减少50.6%。

  万科财务负责人韩慧华表示，万科不会放大杠杆谋发展，而是在一个安全、稳健的水平发展业务。万科财务管理一直坚持“净负债率保持在40%以下”原则。

  截至6月底，万科经营性现金流余额226.06亿元。韩慧华称，因为内部坚守“现金为王、手有余粮”的策略。现金流是一个企业的生命线，手握现金才能对未来捕捉业务发展提供有利机会。

  15家短债偿还能力不足

  房企能不能新增举债，监管部门设置了三条红线，其中之一则是现金短债比小于1，即房企手中现金应能覆盖一年内到期债务。

  据中国房地产报记者统计，上半年50强上市房企现金总额2.45万亿元，短期债务合计约2.27万亿元，平均现金短债比为1.07倍，即50强房企整体现金流仅刚够偿还短期负债。相比2019年50强房企平均现金短债比1.64倍，以及2018年的1.93倍，继续下降。

  具体来看，50强上市房企中，有15家现金短债比小于1，即面临违约风险。泰禾集团的资金链一直最危险，截至6月30日手握现金43.05亿元，短期债务达682.37亿元，现金短债比仅0.06。

  9月8日，泰禾集团因未支付2017年度第二期中期票据付息兑付资金（应还本息金额21.5亿元），构成违约。这已经是泰禾集团今年以来第六笔债务违约，累计违约未还本息超400亿元。万科能否援救泰禾成功，尚不可知。

  富力地产则是头部房企中债务风险最高的。截至6月30日，富力地产持有现金179.02亿元，短期债务为748.03亿元，现金短债比仅0.24。

  不过，富力正在加紧降负债。今年上半年，公司总负债减少了94亿元，净资产负债率从2019年末的199%降至上半年末的176.66%，下降了22%。

  富力董事长李思廉表示，2020年到2021年，富力地产仍旧会继续减轻负债。同时，将谨慎参与土地招拍挂，原则上不参与热点土地拍卖，“大型的100多亿元的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

  今年3月31日，恒大在2019年度业绩发布会上首次将“高增长、控规模、降负债”提上2020年发展战略的高度，恒大称“降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年将总负债降到4000亿元以下。根据这些目标，恒大的偿债能力还需继续加强。截至6月30日，恒大拥有现金1407.47亿元，但一年内要偿付的债务不算小。

  为加快现金流回收，缓解资金压力，恒大一直走在积极打折卖房前端。9月6日晚，恒大董事局主席许家印下达了新的营销“军令”：“金九银十”两个月每月销售目标1000亿元，累计实现销售额2000亿元。为此，恒大给出更大的优惠力度：“金九银十”期间，全国所有楼盘七折销售。同时加大推新货力度，全国新推40多个新项目。有媒体报道称，许家印还给予了总部和地区公司负责人以上领导额外9.6折签批权限。

  在50强房企中，现金短债比不足1的房企还有华夏幸福（现金短债比0.47）、金融街（0.55）、中国金茂（0.6）、融创中国（0.6）、合生创展（0.63）、绿地控股（0.72）、蓝光发展（0.75）、雅居乐（0.95）、招商蛇口（0.97）、荣盛发展（0.97）等。

  融创中国在业内一直以高负债、高杠杆和高发展著称。财报显示，截至上半年末，融创中国净负债率为149%，虽然同比下降了23.3个百分点，但仍远高于“三道红线”中净负债率小于100%的规定。

  与高负债相伴而来的是高企的财务成本和不断减少的现金。融创中国上半年财务费用15.9亿元，同比大增159.38%。其中，财务成本24.51亿元，较上年翻番，财务收入8.61亿元，同比增长38.87%。融创中国手持现金852.29亿元，短期债务达1406.23亿元。

  房地产传统降负债的办法包括“卖卖卖”和减少拿地。今年上半年，融创中国在这两方面均有所动作。

  “加快推进杠杆率的降低作为重要措施将会落实在未来三年规划里，目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。”融创中国行政总裁汪孟德在中期业绩会上表示。

  雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林则称，下半年保留现金寻找合适的收并购机会，如果没有合适项目，保留现金到明年再进行。

  值得注意的是，虽然部分房企短期偿债暂时无忧，但不代表财务没有风险之虞。如阳光城现金短债比为1.28倍，但剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1987.11亿元，剔除预收账款后的资产负债率为78.17%，净负债率为109.66%，仍超过“两条红线”。

  现金流“模范生”：龙湖、中海

  房地产是资金密集型行业，但其中不乏现金流优等生，典型者如龙湖集团、中海地产等。

  截至6月30日，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比为4.55倍，一系列指标均维持在行业内较高水准。

  “我们的每一笔贷款都没有展期，要么及时还要么提前还，在这个资本密集的行业，这给龙湖集团带来了巨大红利。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。

  下一步仍要坚持财务自律，做好稳健发展的准备。”在龙湖集团2020年中期业绩说明会上，龙湖集团董事长吴亚军表示。

  今年上半年，中海地产的销售回款录得927.9亿元，境内外债务资金流入达319.1亿元，共计流入资金总额1247亿元。而中海地产今年上半年须归还到期债务164.5亿元，资本支出为746.5亿元，税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付金额为240.9亿元，流出资金总额1154.9亿元。

  截至6月30日，公司持有现金1113.8亿元，一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短债比达到3.33倍。资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净借贷比率为32.95%，均处于安全地带。

  业绩会上，中海地产主席兼执行董事颜建国表示，中海地产一直坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率和充裕的现金。“中海地产曾经历了1997年的金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，公司经营‘稳’字当头。在内部设立了关于负债率、现金占比等几条红线。”

  贝壳研究院融资监测报告称，2020年9月至12月房企到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿元规模大幅增长68%。随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地，融资收紧已为房企敲起警钟，降低负债率确保公司安全运营和发展，应是下半年的主旋律。