冲刺2020 | 物管篇:全年物企上市数量或创新高!

丁祖昱2020-10-09 10:57:25来源:丁祖昱评楼市

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  2020年是物企的能力建设年,尤其是疫情给行业带来更多发展机会,众多物管企业充分证明了其在各业态管理服务及社会责任等多方面的巨大价值。

  前三季度仍是物企跑马圈地的关键时期,规模扩张仍然是物企发展的核心,从规模发展增速来看,从24家披露数据的上市物企平均增速为33.58%,其中13家物企增速高于平均值。规模的增长带来业绩的上扬,但物企之间的分化日益明显。

  上市潮是前三季度物企资本市场关键词,截至三季度末,上市物企已达30家,本年已有6家物业公司成功上市,另有14家企业已递表排队等待中,此外,恒大物业、建发物业等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划,四季度有望继续新增多家物业公司递表,并有前述物业公司正式上市交易,全年上市企业数量或创新高。

  01

  多途径扩张,跑马圈地动力不减

  规模是物业企业发展的基础,当前规模扩张依然是物业企业发展的核心,自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来,物管行业不断发展,上市物企规模不断增加。

  截至2020年6月底,30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米,较2019年增加了3.66亿平方米。

  图:2020年上半年上市物业服务企业

  在管面积情况

2020年上半年上市物业服务企业 在管面积情况

  图:2020年上半年上市物业服务企业

  在管规模同比增长情况

在管规模同比增长情况

  数据来源:企业财报,克而瑞物管

  从规模发展增速来看,上述24家披露数据的上市物企平均增速为33.58%,其中13家物企增速高于平均值,增速最大的为建业新生活,增速达到67.8%。

  除了开发增量的辅助,物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。2019年以来包括2020年新递表的物企,都将上市募资中的大部分比例用于收并购等方式实现战略扩张。

  当下,物业服务企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、军营后勤等各类非住领域,物业服务企业自身的管理规模结构将发生变化,而逐渐涉足城市服务等新兴领域,将会极大增加企业的管理体量。

  规模的增长带来业绩的上扬,但企业开始分化。从营业收入来看,2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元,平均营收为13.3亿元。碧桂园服务营收最高,为62.7亿元,全年业绩在上市企业中有望成为首家破百亿的物业公司。从30家物企整体表现来看,碧桂园服务、绿城服务等8家物企高于均值,11家物企营收在5亿元以下。虽然物企上市热潮不断,但已上市的物企分化情况较为明显。

  图:2020H1上市物业服务企业

  营业收入情况

营业收入情况

  图:2020H1上市物业服务企业

  营收同比增长情况

营收同比增长情况

  数据来源:企业财报,克而瑞物管

  除了横向规模扩张外,物企也在做深服务内容。物企在增值服务领域持续加码,多家物企营收结构已发生改变,增值服务营收占比不断提升。其中,佳兆业美好及新城悦服务两家物企增值服务营收已过半,该两家物企利润率最高的业务均为社区增值服务。增值服务有助于企业优化利润结构,在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。

  图:2020H1上市物业服务企业

  非基础物业服务营收占比

非基础物业服务营收占比

  数据来源:企业财报,克而瑞物管

  备注:华金国际资本、南都物业、浦江中国、祈福生活服务、新大正、招商积余及中奥到家未披露其增值服务营收

  02

  资本市场认可度高,市盈率超过房企母公司

  2020年,受新冠疫情的影响,虽然资本市场整体表现不尽人意,但物管板块平均增幅却达到了37%。从市值方面看,截止到2020年9月30日,30家上市物业市值总额4307亿元,从市盈率角度看,物业服务企业市盈率大多超过20倍,普遍高于地产母公司。

  30家上市物业当前市盈率及母公司市盈率

30家上市物业当前市盈率及母公司市盈率

  数据来源:企业财报,克而瑞物管

  资本市场对物业股的认可度高,原因主要在于,首先,物业股具备较强的防御特性。2020年以来,受疫情、中美关系的角逐、全球经济的波动等外部宏观环境影响,对国内各行各业都造成了不同程度的影响,也扰动了资本市场。而物业行业是极少数“机”大于“危”的行业。在战“疫”的关键时刻,物业服务企业迎来新的一轮价值突破。进入二月第一周以来,同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬,平均涨幅均值在13%左右,远超同期大盘表现。

  武汉封城时期物管板块平均涨跌幅走势

武汉封城时期物管板块平均涨跌幅走势

  数据来源:企业财报,克而瑞物管

  其次,物业行业可预期性较强。从收入端来看,物业服务本身具有轻资产运营的特性,营收可预测、现金流稳定。从规模增长潜力来看,统计局的数据显示,目前中国的城镇化率虽然突破60%,但离发达国家还有很大的提升空间。根据国家统计局的数据,2020年上半年全国住宅施工面积是55.9亿平方米,办公楼3.3亿平方米,商业营业用房8.2亿平方米,按照1~2年建设周期假设,每月每平方米2元的物管单价推算,未来1~2年内能释放出千亿级别的市场增量。此外,随着物业管理社会化的不断深入,一些原本“封闭”的领域,如“三供一业”、军队营区物业管理等,也正在向行业层面开放。

  03

  服务力是企业未来发展核心

  物业管理行业的本质是以“服务”为核心的商业活动,必然要以专业的服务价值来体现。过去传统的、粗犷的服务一去不复返,数字化时代,借助人工智能、大数据、互联网与物联网的结合,在新理念、新技术和新思维的改造之下,将实现服务专业度和服务质量的提升。

  未来,科技不再仅是一种技术手段,而是成为提升物业服务质量的“驱动力”,让物业服务更简单、更专业、更有价值。

  未来行业发展一大重要待解决的问题在于能否行稳致远,这取决于能够吸纳人才的数量、层次,并且企业能够有效留下人才。今年头部物企新招聘人员数约为现有规模的20%,除了传统的物业安保、客服外,更多引进财务、投资、市场及营销、数字化产品开发等人才。跨界、多元人才涌入,塑造了物业服务企业面向未来的竞争力。

  一些企业正在尝试创新组织架构和“以经营为导向”的配置,并逐渐出现了新的变化,包括后台支持人员整合、传统岗位职能扩展、多经人员垂直切入等。仅仅通过短期激励,快速形成人才积累,还是远远不够,如何吸引并留下人才,如何搭建涵盖选用育留的优秀“人才组织力”,我们认为是四季度以后行业需要共同思考的问题。

  截至三季度末,已有6家物业公司成功上市,另有14家企业已递表排队等待中,预计四季度有望继续新增多家物业公司递表,全年上市企业数量或创新高。2020年全年,物管行业的资本窗口期将继续开放,物企业绩保持双位数增长。

  目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期,整体市场和单个企业仍具有较大增量空间,高增长仍会持续,未来2-5年行业将快速裂变,行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

  2020年前三季度已递交招股书

  尚未上市交易企业

尚未上市交易企业

数据来源:克而瑞物管

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