奥克斯第一台空调面世的时候，彼时的董小姐尚未进入格力，在南京一家化工所，她一边打工，一边照顾孩子。而比她小七岁的郑坚江，在创办奥克斯之前，已在养鸡、种草、汽修各类杂活上都摸了个遍。

  24年后，格力已成为空调行业当之无愧的霸主，不过奥克斯也不遑多让，除了在空调零售市场份额上悄悄超越格力和美的外，在多元化上也做得风生水起。地产业务就是奥克斯企业版图中的重要一块。

  牛皮吹破

  要不是因为董小姐动辄点名撕逼而频登热搜，奥克斯在舆论场上可以说颇为低调，但这并不妨碍奥克斯闷声做大事的野心。

  除了空调行业悄然超车，在地产领域，奥克斯同样雄心勃勃。早在2013年，郑坚江就曾在供应商大会上喊话，奥克斯地产年销售额要在5年内实现500亿。这一数字，当时在业内足以挺进TOP10。

  郑坚江属牛，身上有股牛劲，他在自我介绍时曾说，“我是农历正月十五出生的牛，来自革命老区四明山”。为此，奥克斯的名字中也含了这层意思。奥克斯，即英文“OX”的谐音，翻译过来就是公牛。

  办事使牛劲，做人要低调，这是宁波商帮的惯有风格，作为甬商代表人物，郑坚江可谓深谙个中精髓。

  在商业泰斗频出的宁波商帮内，郑坚江同样有几个自己敬仰的前辈及偶像。比如乐声电器的李达三，据说郑坚江走上空调制造之路，就受其启发。另外做慈善则效仿邵逸夫，地产领域的前辈则是华人世界船王——九龙仓的包玉刚。

  在家用电器领域，如今郑坚江取得的成绩，或可与甬商前辈相媲美。不过在房地产业务上，相较数千亿资产的九龙仓置业，奥克斯仍相去甚远。

  克而瑞数据显示，2019年奥克斯地产以76亿销售额，排名房企200强第188位。这一数额较之7年前郑坚江许下的5年500亿销售，仍有400余亿缺口，况且距离5年限期还多了两年。

  跌出200强

  成绩难称雄心之余，奥克斯的地产成绩还存在进一步下滑趋势。乐居财经查阅最新一期的2020年1~9月房企销售数据榜单，发现奥克斯地产已悄然跌出200强之列。

  榜单最末一家房企销售额为47.7亿元，这意味着今年前九月奥克斯地产销售额尚未突破五十亿量级。而照此推断，其2020全年销售能否超越去年，仍是未知数。

  业绩下滑，这一点在奥克斯地产的中报数据中也有所呈现。根据奥克斯置业2020年公司债券半年报，期内奥克斯实现营收17.31亿元，同比下降22.34%，其中地产销售营收15.98亿元，同比降23.69%。归母净利润为1.79亿元，同比下滑33.82%。

  关于营收净利双双下滑，奥克斯置业半年报给出的解释是，因前期拿地较少导致上半年交付面积减少，而这则暴露出奥克斯地产土储不足的问题。

  根据奥克斯置业2019年报，截至期末公司土储共计158.83万平，剩余可销售面积为116.65万平。这一土储水平在200强房企阵营中，显然处于劣势地位。而进入到2020年后，奥克斯地产的扩储效果仍不理想。

  根据半年报，奥克斯置业2020年上半年存货136.79亿元，同比减少0.79%，而同期内存货周转率则下降15.38%至0.11。

  这意味着上半年奥克斯地产在销售不振的情况下，存货却进一步降低，土储作为房企存货中的主要部分，可见上半年奥克斯地产亦无显著扩储。业内人士指出，缺乏充裕土储支撑，奥克斯地产未来很长一段时间的销售业绩将难有起色。

  郑氏一家亲

  作为脱胎于奥克斯集团旗下的重要板块，奥克斯地产同样呈现出浓厚的家族企业色彩。

  股权层层穿透后，宁波奥克斯置业有限公司最终实控人为持股85%的郑坚江，郑江与何锡万则分别持股10%、5%。郑江为郑坚江的胞弟，而何锡万则是郑坚江的大舅子。换言之，奥克斯地产的全部股权均由郑氏家族掌控。

  除此之外，奥克斯集团主要高管名单亦清一色为“郑家人”，郑坚江为公司法定代表人、董事长兼总经理，弟弟郑江担任副董事长，妻兄何锡万则出任董事一职。

  近年来，郑氏家族二代也逐渐走向台前。郑坚江之子郑嵩曦，自2012年加拿大留学归来后，便逐步投身到家族企业管理中。2016年，郑嵩曦曾出任奥克斯融资租赁业务副总经理，2018年，郑坚江又将爱子擢升为董事长助理，大有培养交班之意。

  有意思的是，或是出于郑嵩曦加拿大留学的缘故，郑家人对加拿大有着特殊的情愫。除郑氏父子均持加拿大绿卡外，奥克斯在地产业务布局上也格外偏爱加拿大。

  奥克斯地产官网显示，奥克斯地产秉持“7+X”布局战略，以“宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙”为支点向其周边重要城市辐射，并积极开拓加拿大等地海外房产。除国内二三线城市为主的地产开发外，加拿大成为一个特殊的海外开发所在。

  2019年，奥克斯集团全年整体营收高达735亿元，而地产业务仅实现营收39.62亿元，占据集团整体营收比例不足6%。在此背景下，昔日被郑坚江称作是集团核心产业板块的地产业务，又该寻路何方？方可一改业绩颓势，回归牛途呢？