李如成与车建新，一个掌管服装业巨头“雅戈尔”，一个拥有家居帝国“红星美凯龙”，原本八竿子打不着，却因为一块地而走到了一起。

  11月13日，上海成功出让一宗商住用地，上海洛景企业管理有限公司（彼时由红星美凯龙100％持股）以底价15.48亿元摘得自贸区临港新片区PDC1-0102单元C2街坊15-06、16-02地块，楼面价8764元/㎡。

  然而，早在拍地之前，车建新就找来了另一个头号玩家——李如成。

  先是，上海洛景于10月29日引入上海洛星企业管理有限公司、持股49%，剩余51%由常州红星美凯龙置业有限公司持有，注册资本由500万元猛增至1000万元；

  紧接着，常州红星美凯龙于拍地前的11月11日又相继退出上海洛景的股东序列，该家公司变更为由上海洛星100%持股。

  在上海洛景拍下地块的14天后，控股股东上海洛星于11月27日发生股权变更，新增雅戈尔置业控股有限公司（简称“雅戈尔置业”）并持股88%，剩余12%由常州红星美凯龙置业有限公司持有，李如成为最终受益人，持股31.85％。

  那个口口声声念叨“回归服装主业”的李如成，还是戒不掉地产“瘾”。

  裁缝出身的李如成，对服装业有一股执拗的坚持。去年，年近古稀的他在雅戈尔40周年大会上喊出，希望把雅戈尔打造成为一个世界级时尚集团。

  但事实上，李如成过去在业内以“不务正业”闻名，他不仅是股权投资高手，被外界称为“裁缝股神”，还游走于地产行业，大举拍地。

  一直以来，雅戈尔集团以“服装+地产+投资”三驾马车齐驱，如今回归服装主业，势必打破这一局面。

  李如成可以公开敞亮地说，不再开展非主业领域的财务性股权投资。但对于地产，他却不这么干脆利落，只保守地说，“仍会继续推进，但不会作为核心业务投入。”

  割舍不下的地产

  雅戈尔地产板块有多赚钱？以至于李如成割舍不下。

  乐居财经统计，2012年-2019年，地产业务为雅戈尔贡献的营业收入和净利润分别合计约611.34亿元、86亿元，而服装主业仅约382.79亿元、52亿元。相比地产，服装业绩显然逊色不少。

  连李如成自己都坦言，“通过投资房地产和金融证券所赚取的利润，是雅戈尔服装做30年也赚不到的。”

  今年上半年，受疫情影响，李如成亲自上阵、直播带货，也未能挽救服装营收的惨淡。反倒是地产业务的支撑，令雅戈尔的业绩在一众服装企业中显得颇为亮眼。

  10月30日，雅戈尔集团发布的2020年三季报显示，营业收入约86.6亿元，同期增长26%。

  其中，地产为雅戈尔前三个季度贡献了大半营收。具体看来，前三季度地产板块完成营业收入约49.47亿元，较上年同期增长约88%；实现归属于上市公司股东的净利润约14.63亿元，较上年同期增长约61%。

  可以说，地产业务在今年疫情中力挽狂澜，独力撑起了雅戈尔的业绩门面。

  4月，疫情刚刚缓和，土地市场稍有回温，雅戈尔又开始买地行动，旗下公司经55轮举牌，以48.62亿元摘下温州鹿城区黄龙商贸城街坊二期地块，成交楼面价达18279元/平米。

  7月底，雅戈尔又联手宁波浙电房地产开发有限责任公司以25.64亿获宁波海曙区一块住宅用地及配套用地，其中雅戈尔持有51%的权益；

  8月底，雅戈尔再度出手，联合江山万里42亿摘得宁波东部新城一宗宅基地。几日后，雅戈尔发布公告，雅戈尔联合体再以18.75亿摘宁波百亩宅地。

  一边是大手笔拿地，另一边雅戈尔的经营现金流却从2019年中期的21.23亿元，猛降至2020年中期的6.34亿元，同比下跌超过七成。

  “地王”专业户

  李如成是一代传奇人物。1979年，他怀揣2万元资金，从一个蜗居于戏台地下室的原始手工作坊起家。40余年过去，他实际控制的雅戈尔已经成为总资产达800亿元的全球性企业。

  更多人所知的雅戈尔是一家服装企业，殊不知它也是一个名副其实的地产“老兵”。

  1992年，雅戈尔就已进军地产，至今已有28年，其地产业务主要集中在雅戈尔置业控股有限公司，由雅戈尔集团全资控股，注册资本30亿元，李如成持股36.19%。

  最早，雅戈尔以宁波为大本营，开发了东湖花园、东湖馨园等楼盘，迅速成为宁波地产“一哥”。彼时，业界流传，雅戈尔之于宁波，远比绿城之于杭州的地位和影响力高。

  2004年，雅戈尔走出宁波，在宁波、苏州、杭州、上海等地披荆斩棘，屡屡成为长三角地区高价拿地的“地王”，名震一时。

  2007年-2010年是雅戈尔扩张最为凶猛的时期，在2007年，李如成曾带100亿元资金和20人团队，到全国各地找项目。2010年，雅戈尔房地产业务达到鼎盛，累计实现预售金额118亿元。

  然而，2011年起房地产调控逐步收紧，雅戈尔地产也受到冲击。2011年，雅戈尔地产全年销售仅30多亿元，只占到了期望值的1/3。当年李如成提到的房地产业务上市计划也一再搁置，直到2013年雅戈尔业绩回暖才再度提及。

  一年后，雅戈尔正式启动地产业务重组上市计划，只是逆势而动终究没能成功。

  由于房地产市场环境变化，雅戈尔决定终止开发2010年高价拍得申花地块。为此，2013年6月，雅戈尔向政府退还改块土地，导致4.84亿元的合同定金打了水漂。

  此后几年，雅戈尔收缩地产业务，主要围绕大本营宁波展开，其他城市则以去库存为主。直到2017年，房地产市场迎来复苏，雅戈尔再次“出山”，积极储备土地。

  几度回归主业

  李如成对外宣称要回归主业，外界早见怪不怪。从2012年至今，他隔几年就要强调一次，但至今地产仍然是雅戈尔营业收入中的中流砥柱。

  2011年，受市场环境影响，雅戈尔地产业务发展受阻，融资困难，一度高于服装行业的地产业务，业绩再次落后。

  次年，李如成公开称雅戈尔将回归服装主业。他表示，由于房地产市场资本市场融资功能的丧失，房地产和服装混业经营的状况已经严重制约了雅戈尔整体的发展，为此雅戈尔将根据资金总量对房地产业务进行区域性调整。

  口头上是这样说的，但心里并未想过放弃地产。彼时地产行业正艰难，但李如成仍认为，地产还有很大发展空间，问题只在于如何进行资源的合理配置。

  果然，李如成回归主业的话音刚落，雅戈尔地产业务便再度呈现猛烈攻势。当年，雅戈尔地产业务营收规模和利润贡献再度超过服装主业。2013年5月，雅戈尔董秘刘新宇在接受采访时直言，雅戈尔从来就没有打算淡出地产业务。

  2016年，雅戈尔“回归主业”的声音再度传来，李如成发布“五年再造一个雅戈尔”的宣言。雅戈尔表示，将在未来五年，回归服装主业。

  对于回归服装主业的原因，李如成表示，“根本原因是大环境在变化。国家在不断调控房地产，不太明晰，这条路对于雅戈尔来说很难走通，投资的机遇性又比较大。尽管服装来钱慢，但是它够稳健。”

  2016-2018年，雅戈尔服装主业营收分别为44.63亿元、48.85亿元、56.44亿元，净利润为5.47亿元、7.59亿元、8.3亿元，稳步上升；地产业务营收断崖式下跌，分别为102.65亿元、48.55亿元、39.91亿元，净利润为15.08亿元、12.27亿元、10.49亿元，也在连年下降。

  看起来，雅戈尔这次是要认真地回归了。不过，虽然服装板块营收从2017年起连续3年反超地产，但净利润始终被地产业务稳压。

  2019年雅戈尔成立40周年大会上，李如成再高调宣布回归服装主业的话题时，尽管已是“老调重弹”，还是在业界掀起了一番水花，再度引发人们对雅戈尔“三驾马车”格局的讨论。

  而雅戈尔自己，还是该拿地的拿地，该投资的投资。这一年，雅戈尔地产业务营收和利润，在连降三年后再度大幅上涨。拿地节奏业明显加快，截至2019年末，土地储备6个，土地面积51.83万平方米，拟开发计容建筑面积94.28万平方米，达到近几年新高。

  就像李如成在股东大会上曾说过的玩笑话，“什么主业不主业，赚钱才是我的主业。”