珠江实业:拆借资金藏“暗雷”

公司曾树佳 2020-12-21 09:45:56 来源:乐居财经

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  在广州越秀区繁华的北京路片区,景豪坊项目的四周,仍立着围墙,工地上裸露的钢筋水泥,似乎在表明自身工程的停滞状态。

  它置身于商业聚集地,显得有些另类。密集的人潮往来穿梭,路过此地者都会驻足回望,投来诧异的目光。

  这个项目对应的开发公司为广东亿华房地产开发有限公司(简称“亿华公司”),粤系老牌房企珠江实业(600684.SH),正是其股东之一。2018年1月,遵循“股权+债权”的投资信条,珠江实业宣布以11.6亿入股亿华公司,并提供债务投资。

  拿下项目之初,外界一片赞誉之声,本以为企业与项目能够相互成就,没想到如今却事与愿违。因为亿华公司未能如期偿还借款,珠江实业甚至准备与它对簿公堂。

  景豪坊项目的现状,只是珠江实业眼下多个项目进展的缩影,在大量的拆借资金被占用、无法收回的情况下,企业周转受限,陷入了进退维谷的境地。

  一纸诉状与项目困局

  12月中旬,珠江实业的一份公告,挑明了它与亿华公司,从合作到产生纠纷的来龙去脉。

  该诉讼案件目前已获得立案受理,涉及借款本金共19.44亿元及利息、逾期利息、罚息、违约金及相关维权费用。

  案件中,珠江实业为原告,而涉及的被告方较多,包括亿华公司、广州市景兴房地产开发有限公司(简称“景兴”)、广州市熊光投资策划有限公司(简称“熊光”)、广州市景点商业城经营管理有限公司(简称“景点”)、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖。

  股权穿透可知,景兴、熊光公司是亿华公司的另外两位股东,分别持股39%、20%。再往上追溯,景治君、景艺晖则为景兴公司的股东,景艺杰为公司高管。另外,李巧珍、苏洁贞为景点公司的最终受益人与高管。

  时间回溯至2018年初,珠江实业与亿华、景兴、熊光、景点等公司签订合作协议,受让安信信托持有的亿华公司41%股权,并向亿华提供11.13亿元的债权投资,九位被告提供抵押物、承担连带担保责任。

  截至当年3月27日,珠江实业已向亿华公司发放4笔借款,金额合计11.13亿元。

  此后,为了满足亿华公司资金需求,珠江实业进一步向亿华公司追加投资8.4亿元。至2018年9月20日,它前后向亿华公司发放5笔借。

  眼下,由于亿华公司未按期偿还利息,以及其余各被告未履行担保等责任,珠江实业向法院提起诉讼,请求偿还借款本金8.31亿元、11.13亿元及利息、逾期利息及罚息等。

  针对此次诉讼,珠江实业表示,上述案件尚处于立案受理阶段,暂无法判断对公司本期利润或期后利润的具体影响。

  乐居财经查阅获悉,亿华公司目前涉及冻结的股权总数高达1.96亿,而两位股东景艺晖、景治君均有多次被限制高消费的记录,可见其资金的周转不力。

  这或许与景豪坊进展的曲折有关。该项目早在2007年就已通过用地审批,总建筑面积为13.11万平米,包含商业、写字楼等多种业态。但由于紧邻历史建筑,其规划历经多次修改。

  因为景豪坊项目建设,有可能会导致“大小马站”建筑被埋没在高楼中,而且项目正好紧邻书院群保护区,并邻近南越国水闸、大佛寺等历史建筑,所以必须出台保护措施。

  按《广州历史文化名城保护规划》要求,历史城区新建建(构)筑物建筑高度不得超过30米。不过,最终保护规划通过时,景豪坊项目限高定格在100米左右,由此放松了对容积率的限制。

  但即便如此,拆迁仍是它的另外一道关卡。

  经统计,景豪坊项目需解决的拆迁户共166户,面积为13576平方米。其中直管房、私房及桥房、单位房共163户,拟回迁至西区进行安置;余下3户(面积4662.27平方米)拟永迁进行异地安置。

  截至2020年中,项目仍然存在拆迁安置、规划调整等问题。由于该项目开发进度缓慢,导致亿华公司的资金紧张,这才出现了逾期未向珠江实业支付资金占用费的局面。

  “拆借”隐忧

  珠江实业与景豪坊的复杂纠葛,并非个例。回首以往,就会觉得眼下的情形,似曾相识。例如,它与广东金海投资有限公司(以下简称“金海公司”)之间,也曾有债务纠纷。

  2016年10月,珠江实业向金海公司投资3.5亿元,取得其55%的股权,成为其控股股东。隔年5月,珠江实业为金海公司一笔6亿元的借款提供担保。

  随后,因金海公司无法偿还欠款,珠江实业为其代付,并于2019年5月对金海公司提起追偿诉讼,申请财产保全,要求其偿还6811万元及相应的资金占用费。

  债务问题的根源,除了珠江实业在收购前,对项目的了解不够充分之外,还在于它搭建的 “股权+债权”投资框架下,产生了大量的资金输出,部分本金利息却难以收回。

  近年来,珠江实业不断延伸着自身的投资触角。除了亿华公司、金海公司之外,它还陆续收购了海南锦绣实业有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州市穗芳鸿华科技发展有限公司等股权,但它们对应项目的开发进度,却因为各种原因而进展不顺。

  这些项目沉淀了珠江实业大量的资金,被套牢的真金白银,体量也有增多的趋势。

  截至2019年底,珠江实业应收未收回资金占用费达3.91亿元。但截至今年三季度末,它应收未收回资金占用费已涨至6.81亿元,未收的资金比例超过了一半。

  其中,东湛公司应收未收回资金占用费8,445.61万元、亿华公司5.83亿元、穗芳鸿华公司1,383.62万元。几家公司的债务到期时间均在2020年至2021年。

  尽管,珠江实业常在字里行间提及“将及时跟进,继续加强对资金拆借方的监督和催促力度”,但2017年至2019年,它收回投资得到的现金分别为99.95亿、3.88亿、54.47亿,呈现出飘忽不定的资金回流节奏。

  因此,巨额拆借资金及资金占用费能否及时收回,仍是一个隐患。

  今年前三季度,珠江实业经营活动产生的现金流为-8.35亿,仍为负数;同期在手现金18.18亿,比去年同期下降13%;资产负债率则上升至86.48%,为近年来的高点。

  卖子回血

  作为广州首家上市房企,珠江实业也曾因操盘许多地标式建筑,与越秀地产一时瑜亮,名声在外。但直至2019年,珠江实业的营收规模却仍只为30亿元左右,不及越秀地产的1/10。

  先是寄予厚望地投资项目,然后略显失意地面对烂尾局面,这一幕幕剧情的不断上演,让珠江实业决定调整战略:将经营模式从以“股+债”收购为主,转向以自主开发为主,以此校准航向。

  那些难以推进的项目,自然成为了珠江实业抛售的对象,并借此为业绩增色。

  2019年末,珠江实业出售海南锦绣实业有限公司51%的股权,由此录得2.92亿元投资收益。原本它年度扣除非经常性损益后,净亏损1.73亿元,但经此一举,利润得以转正,达到了2.19亿元。

  转入今年上半年,该公司虽实现营业收入14.59亿元,同比增长14.89%;但期内归母净利润却转亏为-2562.44万元,同比下降149.98%。

  下半年,珠江实业继续着卖子盘活资产的举措。9月23日,它宣布拟向控股股东珠实集团(持有珠江实业31.1%股权),转让颐德大厦所有权,转让价16.22亿元。

  与此同时,它还公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司(简称“天晨公司”)49%股权,挂牌底价不低于2.13亿元,对应项目为广州海珠区的珠江天晨。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。

  据资产评估报告显示,截至今年5月底,天晨公司的资产总额为21.03亿元,负债总额为21.01亿元,资产负债率接近100%;而经营也一直处于亏损状态。

  为了充实运营资金,珠江实业年内还向珠实集团借款不超过25亿元,借款利率不超过6.5%;又完成发行了8亿元超短期融资券、15亿元中期票据等。

  眼下,在“自主开发”的基调下,珠江实业还须稳定管理层,并通过多种方式获取土地储备、并加快项目周转,扭转经营困境。

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