在北京光华路SOHO二期的报告厅内，潘石屹戴着黑框的圆形眼镜，脸上依然堆满笑容。面对媒体，他借着“第四赛季的租赁表彰会”，给自己和SOHO做了一份“年总结”。

  过去一年，很多企业都经历了大起大落，潘石屹也直言2020年“极不平凡”。

  受疫情影响，4月底SOHO中国的业绩，曾滑到了历史的最低谷。在潘石屹的手上，曾拿着降薪与减员两套方案，但最后还是觉得“要沉住气，不能乱了阵脚”。

  不过，经历了经济下行阶段，老潘也有了一番新的顿悟，那就是“吸引那些抗风险能力比较强的优质客户”。 也正如此，他才官宣华为租了丽泽SOHO 6万平方米作为总部。

  疫情期间，他甚至利用空闲时间，学起了编程，“学的很刻苦”，他想在这个科技发展的时代，掌握一门人工智能的语言，提高做事的逻辑性。

  过去一年，现年57岁的潘石屹，觉得“2020年不算白过，换一个角度来看过得更值得了”，他自称学会谦卑、学会敬畏。只不过，关于几次三番传出的企业私有化传闻，他仍没有给出明确的回应。

  去年忙辟谣，今年没目标

  变化、调整和适应，成为了SOHO中国的“必修课”。

  据潘石屹披露，在4月底业绩下滑到最低谷之后，由于国内经济的快速恢复，SOHO中国从去年5月份开始，出租业务也逐渐恢复，年内出租面积达到24.5万平方米。

  一直以来，SOHO中互联网公司占的比例较高，但其中的中小型公司面对疫情撑不住，垮的最快，“真是跟雪崩一样地退”。所以下半年，SOHO中国提出新政策，将客户分类，引入抗风险能力强的客户。 

  在此情况下，租户结构发生了变化，不仅新增的租约里，拥有华为、中国广电、阿里巴巴、泰康人寿、凤凰卫视等租户；老租户小红书、探探、上海农商行等也在不断扩租。由此，才促成了“出租面积最大的一年”。

  在企业具体的运转层面之外，去年SOHO中国的私有化也陆续被人提起。

  年中，就曾有消息称，美国私募基金黑石集团，拟斥资40亿美元私有化SOHO中国；而后的11月，又有传言说，高瓴资本与SOHO中国进行初步谈判，拟将其私有化，对价超20亿美元。 

  因此，潘石屹“去年一年就忙活发公告辟谣了”，在他的印象中，半夜三更就发了三四次公告，但对这件事，他一如既往地保持着神秘：“我们作为上市公司，你还是看我们的公告，这是最确切的消息。”

  而当被问到明年有没有具体的目标时，潘石屹直言“没有”。

  “疫情还没有结束，在公司的压力和整个经济的压力面前，还有好多不确定的因素，我的目标就是让公司很稳定地往前发展。”

  他也感慨地说，现在跟早年创业时期不是特别一样了，创业时期要确定利润额、利润率，现在公司持有这样一些项目，能够很平稳的往下发展就很好。

  看起来，即使他对北京和上海繁华地段的办公楼较为乐观，对目前新租的客户和扩租的情况透着自信，但他已没有把发展目标量化成数字的意愿。

  谈长租暴雷与“三道红线”

  疫情让潘石屹有了更深的领悟。

  他说到，自己的渺小，要对市场、社会、朋友、合作伙伴、家人同事敬畏，万不可骄傲、不可高人一等、不可盛气凌人，只有感悟到这一点，才可能去服务，而且这种服务是一种谦卑的服务。

  “对个人而言，十年前有人要骂我的时候，我很生气一定要回骂回去；五年前有人再骂我的时候，我也生气，但是能够忍得住不回骂了；经过2020年的疫情，我意识到了自己的渺小，学会了谦卑，当有人骂我的时候，在我看到有人在网上骂我的时候，我不会生气了，更不会对骂了。”

  “我就是一个盖房子、租房子的普通人，比起对社会作出重大贡献的人我什么都不是，可是这些人，许多人也在骂着他们。其实，这不是怀疑自己，是不要去介入这些是是非非，做好自己分内的事情。”

  这位盖房子、租房子的“普通人”，也说出了对长租公寓领域的看法。近来，长租公寓企业暴雷声此起彼伏，而潘石屹在几年前就做出了研判，收起涉足该行业的念头。

  五年前，SOHO中国也研究过能不能用长租公寓这样一种商业模式来经营，但前后研究了一两个月之后，潘石屹得到的结论是，在中国现在的金融环境、税收环境、租金水平下，要做长租公寓有两类人，一类是骗子，一类是傻子。

  “骗子就是没有想着长远的发展，骗上一笔钱就可以了，傻子就是账没有算明白就进去了。”

  他坦言，办公楼出租的回报率，比公寓要高得多；公寓的回报率在中国大概1%，办公楼的回报率超过3%，后者是前者的三四倍。而银行贷款的利润是百分之四点几，如果把银行的钱拿过来，租了、建了房子往外租，想靠租金覆盖成本是不可行的。

  对于房地产的调控下的“三道红线”，做了多年房地产的他则表示，现在政府出台的政策较为具体，是指标化、精细化的管理。原来出台的政策都是大而化之，没有一个定量化的管理，现在跟财务报表结合，就有一个尺子了。