借钱出去却收不到利息，这让珠江实业(SH:600684)很苦恼。

  1月11日，珠江实业宣布，截至2020年12月31日，公司对外资金拆借投资余额25.4亿元，已收资金占用费3.17亿元，应收未收回资金占用费7.76亿元。

  2020年第四季度，珠江实业收到资金占用费约968万元，来自于东湛公司、穗芳鸿华公司和东迅公司，金额分别为53.8万元，378.86万元和535万元。

  而对穗芳鸿华公司、东湛公司以及亿华公司应收未收的资金占用费分别为1052.87万元，9663.07万元和6.69亿元。

  事实上，未收到的几笔资金占用费都是珠江实业“股+债“投资模式下产生的，这几笔存在风险的拆借资金背后，都是珠江实业难以言说的痛。

  “股+债”项目的窘境

  珠江实业“股+债”投资的困境，要从其信心满满的进驻星玺广场项目开始讲起。

  星玺广场项目坐落于东莞最繁华的东城路与东莞大道交汇处，被誉为东莞的拉斯维加斯式的购物中心。作为东城区20大重点工程之一，其发展得到了市政府的大力支持。

  可谁曾想，这座政府高度重视的购物中心在1993年建成后，运营并不顺利，其间也有不少资本试图进入，但都未取得成功。星玺广场的项目公司穗芳鸿华也是亏损连连，背负巨额负债。

  2017年9月，珠江实业强势入局，通过股权加债权的方式，对穗芳鸿华投资7亿元，获得穗芳鸿华49%股权。另51%的股权仍在广州中侨公司手中。珠江实业此次投资并未获得控股权。

  根据安排，珠江实业投资的7亿元中，包括注册资本增资款9607.85万元，资本公积金3.38亿元，债权投资款2.66亿元。其中，债权投资采取固定回报收益，年利率为12%，按季度支付。

  虽然当时穗芳鸿华存在资不抵债的情况，但其仍获得了4.75亿元的估值。当时穗芳鸿华还与海印股份存在定金合同纠纷。但珠江实业仍然选择以远超其估值的价格投资，当时也引起了市场上诸多的猜测。

  如今，珠海实业进入穗芳鸿华已有3年多的时间，到目前为止，星玺广场项目除少量临街商铺出租以外，大部分物业暂时处于空置状态。穗芳鸿华欠珠海实业的1052.87万元资金占用费也已逾期。

  再来看另一笔拆借资金。2018年，珠江实业以4亿元的股权及债权代价收购东湛公司30%的股权。另外70%股权由禾盛投资持有。4亿元的投资中，有3.35亿元收通过债权投资款形式发放，年利率为12%，但珠江实业从2019年已暂停计提对广州东湛的资金占用费收入。

  东湛公司主要投资开发位于广州的颐和盛世项目。当时为了操盘此项目，珠江实业与禾盛投资签订一致行动人协议，以此对广州东湛实施管控，纳入合并报表范围。但收购完成后，由于合作过程中双方经营理念不一致，珠江实业最终失去了东湛公司的实际控制权。

  2018年第四季度，东湛公司开始出现资金占用费逾期支付的情况。2020年6月8日，珠江实业依法向法院对东湛公司提起诉讼，涉案金额4.87亿元，该案尚处于审理阶段。

  广州东湛还存在前期销售房款体外循环，未按合同约定返回项目公司，造成了当前颐和盛世项目开发建设停滞、资金紧张等状况。不仅如此，2020年7月，东湛公司因涉水污染遭生态环境局罚款， 处罚金额70万元。

  亿华公司同样也是珠江实业于2018年通过“股权+债权”的投资模式进入，2020年12月中旬，双方已经因为借款纠纷对簿公堂。

  目前看来，“股+债“的投资，非但没有让珠江实业从中尝到甜头，反而产生了大量的资金输出，导致部分本金利息却难以收回。

  踩中三条“红线”

  珠江实业作为一家老牌粤系房企，上市已经近30年，在其拆借资金的同时，其业绩也一直不容乐观。在经历2017年42.4亿元的营收巅峰后，其业绩开始滑落

  2018年，珠江实业的营业收入骤降至34.05亿元。实现归母净利润2.45亿元。2019年，公司营收进一步下滑，调至29.48亿元，比2015年的33.29亿元还要低3.81亿元。归母净利润为2.19亿元，同比减少10.67%。而在扣非净利润方面则变为亏损1.73亿元，同比减少235.5%。

  2020以来，叠加新冠肺炎疫情影响，珠江实业的业绩继续滑落。截至三季度末，公司营业收入仅19.79亿元，同比下降4.98%；归属于上市公司股东的净利润为亏损1313.34万元，上年同期则为4630.96万元，同比降128.36%；扣除非经常性损益的净利润更是亏损扩大至7513.51万元。

  除了净利润亏损外，珠江实业的经营现金流也出现大幅萎缩，截至2020年9月末，其已经有8.35亿元的现金流缺口，同比下降204.43%。

  三季度报显示，珠江实业目前剔除预收款后资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1，踩中房企融资新规中的“三道红线”。

  为了保障公司发展，珠江实业在2020年9月份向控股股东珠实集团借款，借款额度不超过人民币25亿元。同时开始卖子回血。

  2020年9月，珠江实业将持有的颐德大厦所有权通过非公开协议转让方式转让给控股股东，作价16.22亿元。同时，公司还于近期将持有广州天晨房地产开发有限公司49%的股权以挂牌底价2.13亿元转让给港中旅（青岛）公司。

  上述关于穗芳鸿华委托贷款已于2020年到期，而其他几笔投资账款也将于2021年6月到期。若珠江实业能收回本息，或能为其填补资金的缺口。