开年12天，房企美元债最高利率得主是国瑞置业。

  1月12日，国瑞置业提出要约交换4.55亿美元现有票据，并将额外发行新票据，利率为14.25%，为期3年。票据发行的所得款项净额用作为现有票据进行再融资，余额将会用于一般公司用途。

  高达14.25%的利率，在行业中已经处于高位。据乐居财经此前统计，在今年开年的发债窗口期，房企密集融资，截至1月6日，最高利率仅有9.8%。

  现金流亮“红灯”

  据2020年中报，国瑞置业的新增信托借款达5亿元，是2019年同期的274倍，银行借款数额同比减少约27%，同时，来自关联方的垫款同比增长69.5%至36.14亿元。

  国瑞置业在去年上半年的营业收入为33.22亿元，同比减少12.79%，毛利8.71亿元，同比减少18.91%；净利润2.81亿元，归属股东净利润7130万元，同比减少83.36%。

  利润下滑是国瑞置业近几年常态，2018年-2019年，其毛利分别为25.99亿元、21.39亿元，而截至2020年中期还不及2019年的一半水平。

  2019年业绩公布之后，惠誉对国瑞置业给出了“B-”，并将其评级展望从“稳定”下调至“负面”。惠誉表示，评级展望下调反映了国瑞置业持续疲软的流动性状况，以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性。

  截至去年上半年，国瑞置业一年内到期的银行和信托借款为60.48亿元，现金及银行结余为18.55亿元。在“三条红线”的压力之下，融资压力更大。

  2019年，国瑞置业制定了280亿元的销售目标，最终仅实现了239.15亿元。据克而瑞数据，2020全年，国瑞置业的销售额为170.4亿元，又一次未完成年度目标，这已是由250亿元下调之后的目标。

  2020年，千亿房企已超过40家。成立于1994年的国瑞置业，算的上是一家老牌房企，其销售规模在2018年才刚刚突破200亿元大关

  销售端停滞不前，国瑞最大的资金来源端受阻。

  国瑞置业将希望寄托于旧改，其曾在中期业绩报中表示：城市城市更新类项目投入资金少而利润里高，是本集团于大湾区补充土储的重要来源。未来数年，旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。

  而旧改项目开发周期长，难度大。截至2019年12月31日，国瑞置业在北京的祈年大街西旧改项目，已经花去约13.9亿元的开发成本，该项目从获取至今已有十余年，连基本的拆迁事宜都未完成。

  放弃增资8家公司

  去年11月23日，国瑞置业发布公告称，国瑞置业与目标公司及各自股东订立八份终止协议，以终止增资安排。自此，8家目标公司的财务业绩也将不再并入国瑞置业的报表中，不仅失去了超400万平方米的土储，国瑞置业还录得了5.54亿元的亏损。截至2020年6月30日，国瑞置业土地储备的总建筑面积约达1503万平方米，400万平米的土储，对于国瑞置业来说，有着相当重要的地位。

  增资事件可以追溯到2017年8月。彼时，国瑞置业全资附属公司花园集团签署了七份合作协议，认/收购七家目标公司10%股权，包括广东宏泰国通、广东国厦、天津天富融盛、三亚景恒、邯郸国夏、重庆国厦、江门映晖湾，总额约2.68亿元。

  2018年4月，国瑞置业又透过国兴万讯增资上述七家公司股权，其中，对中广东国厦、重庆国厦、江门映晖湾的 持股比例到达51%，其余四家持股比例为35%，增资总额约11.69亿元。

  同年11月，国兴万讯向石家庄国厦增资3.56亿元，并持有后者51%股权。至此，8家公司的增资总额达17.93亿元。在原定计划中，国瑞置业本想获得8家公司接近一半的土储面积、销售额权益。

  据公告，国瑞置业原定将于2020年12月31日之前完成对8家公司的现金支付，但一直未就增资安排支付任何代价。

  实际上，上述八家目标公司的实际控制人均为国瑞置业创始人、董事长张章笋胞弟张章侨。除增资外，国瑞置业还与目标公司进行房地产项目的合作。涉及项目包括佛山藏珑华府、江门四季泉城、天津融泰城、三亚国瑞红塘湾、邯郸国瑞瑞城等。增资后，项目的进展仍然缓慢。

  未等项目产生收益就匆匆离场，或是国瑞置业不得已的选择。业内人士分析称，国瑞置业选择在当下节点上终止增资，或许是出于对现金流管理的考量。

  据2019年报，国瑞置业在期内分别向银行、金融机构借款91.43亿元、24.97亿元，同时，关联方垫款金额达81.69亿元，年内发行优先票据共计37.25亿元。当期，国瑞置业有息负债超过270万元，短期负债高达81.19亿元，而银行结余及现金仅为5.37亿元，资金缺口庞大。