即便面对横亘在面前的“三道红线”，孙宏斌过去一年似乎依然有一段不错的心情。去年中，融创上市10周年，十年里销售规模创下77倍增长的新高，孙宏斌表示“对自己的成绩特别满意”。
　　2020年，房地产企业受疫情、融资新规等影响，股票普遍走低。2021年刚开年，孙宏斌接连多次砸重金增持融创中国（01918. HK）股票，不足一个月里增持564万股，金额达1.53亿港元。
　　孙宏斌的信心从何而来？摩根大通刚刚出炉的一份研究报告显露了几分端倪。
　　1月20日，摩根大通发布研究报告，上调融创中国目标价15.7%至40.5港元，评级“增持”。这份报告阐述了三个理由：
　　1）2020年融创已解决“三道红线”中的两道，其中净负债率降至99%；
　　2）2020年净利润升至460亿元，同比增长约75%；
　　3）年初融创股价上涨主要受惠于融创服务，而融创自身估值相当于去年11月底的水平，仍有上升空间。
　　而在去年，该机构认为，由于市场担心“三道红线”将拖累增长，融创大幅跑输大市。机构态度反转， 融创能否触底反弹？
　　三道“红线”解决两道
　　2020中期数据显示，融创踩了“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率约为82%（红线：大于70%）；净负债率约为149%（红线：大于100%）；现金短债比约为0.47倍（红线：低于1倍）。
　　三个指标距离“及格线”尚有距离，融创解决了哪两条，如何解决的？
　　报告指出，近一年，融创通过降融资成本、减少土地支出、降杠杆以及优化资产结构等措施，已表现出“上岸”的迹象。一方面，通过出售金科地产持股及分拆融创服务，配合2020年土地资本开支有限，融创已有效减低净债务，另一方面，融创在贝壳找房的持股获得重估。
　　综上，摩根大通估计，融创2020年净负债水平约99%，这条“红线翻绿”。
　　剩余两条“红线”分别是剔除预收款后的资产负债率和现金短债比。前者涉及总资产，基数较大，半年内直落12个百分点难度较高。相比之下，在有效降低净负债的背景下，现金短债比“红线翻绿”更简单些，其重点在于回流现金。
　　众所周知，融创是近几年规模增长最快的头部房企之一。
　　凭借着此前大手笔的收购，特别在2019年很多房企经历低增长的情况下，融创销售首破5000亿，达到5562.1亿元，增长20.7%，成为TOP5房企中增幅最大的企业。
　　2020年，融创虽然未能完成6000亿的销售目标，但依然达到5753亿，距离全年目标也仅差临门一脚。有机构指出，融创2020年叠加2019年部分已售未回款金额，全年销售回款高达5800亿元。
　　分拆与配售方面。去年11月，融创服务正式登陆港交所，其上市定价11.6港元，全球募集资金78.59亿港元。此前公开招股中，融创服务引入腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，总认购3.7亿美元。
　　而更早前的2020年1月，融创还以每股42.8港元的价格，配售1.8692亿股配售股份，事项所得款项总额约80亿港元。这些措施都进一步增厚融创权益、优化公司资本结构。
　　去年12月，融创还抓紧赎回了金额3.185亿美元于2021年到期的利率高达8.375%的美元优先票据。此外，不良资产处置也将为融创带来现金流入50亿元。
　　开源节流是增强现金流的根本方法。除了加强销售回款，融创在过去一年严格控制着拿地的成本。据了解，2020年上半年，融创新增的土地储备约1730万平方米，货值约2330亿元，同比2019年大幅下降64%。
　　机构研究报告指出，受益于利润积累、物管分拆和新股配售募资等，预计2020年底，融创总权益增厚至约1800亿元，相比2019年底的1141亿元，增长57.76%。
　　随着净负债率和现金短债比的达标，融创“三条红线”将连降两档至黄色档，仅剩剔除预收款后的资产负债率一项“踩线”。
　　15家房企获买入评级
　　今年以来，融创中国股价涨幅达17.98%，在内房股中排名第二。排在首位的是中国金茂，年内涨幅约19.33%，仅领先融创1.35个百分点。
　　盈利是股价上涨的基石。摩根大通报告指出，2020年融创将录得145亿元额外收益，加上核心净利约300亿元，2020净利将上升至460亿元，相对2019年增长约75%。
　　截止2021年1月20日收盘，融创中国报33.8港元/股，距离摩根大通的目标价40.5港元，尚有6.7港元空间。

　　据不完全统计，今年以来，共15家房企获得机构买入/跑赢行业/优于大市评级，包括佳兆业、旭辉、中海、弘阳、碧桂园、龙湖、华润置地、世茂、越秀地产等，其中景瑞控股、中海是首次获得以上评级；融创获得9家机构评级，在15家房企中居首。
　　根据机构给出的目标价与今日收盘价计算，融创中国、碧桂园、景瑞控股、世茂集团、华南城距离目标价约有50%以上空间，越秀、龙光、华润有30%以上空间。
　　与此同时，年初出现了一波房企老板增持潮。据不完全统计，除孙宏斌外，旭辉林氏三兄弟年内合计增持212.8万股，世茂集团许荣茂增持200万股，中渝置地张松桥增持2.31亿股。
　　股价“起飞”前，他们早已埋伏其中。