房企债务置换有新花样

综合2021-01-25 11:38:23来源:中房网

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  走进房企

  房企债务置换有新花样

  “三道红线”压顶绿地,张玉良:一个季度降一道线

  合生创展346亿拿下广州最大旧改项目

  金科股份拟发行19亿公司债,用于偿还旧债

  国瑞置业再启高息发债模式

  华夏幸福收上交所监管函

  【1】房企融资进一步受阻、现金流趋紧已注定。贝壳研究院近日发布的报告称,2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元,同比增长36%,并历史性地突破万亿大关。不过已露端倪的是,房企正通过债务置换缓解债务压力自救。上周开始,华北某大行其所在省已有几个城市的地方政府和房企合作,试图通过地方政府融资平台向银行贷款,置换房企到期债务,以缓解房企现金流紧张状况。具体来看,明面上看,地方政府没有出面主导,银行与项目方洽谈时,对方也不会提政府背书,但银行是看着政府背景才对接。相关业内人士表示,房企拿到置换的资金并非盲目扩张或继续乱投资,只为活下去。在多个地市,这样的试点解决方案正在铺开。对银行和地方政府平台来说,这样的方式或许存在风险,但还款来源是新项目,地产公司在新的医疗城和轻轨周边都囤积了地块,新项目一方面可以“置换”旧债,另一方面也将有望带动周边地产升值,获得稳定的收入来源,进而改善房企现金流。

  【2】2019年报显示,绿地集团净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76,“三条红线”全踩雷。截至2020年第三季度,绿地控股仍踩中“三道红线”:净负债率为183.45%,远超100%的标准;剔除预收款后的资产负债率为82.38%,超过70%的标准;现金短债比为0.78,低于1倍的标准。近日,绿地董事长张玉良在每年例行的媒体交流会上表示,针对三条红线,绿地已经制定了降档时间表,先降的是现金短债比,原计划2021年6月完成,按现在的情况,2021年一季度降完一条线没有问题。其他两条线绿地的目标也是按要求提早,希望提早越多越好。

  【3】总投资超346亿元的广州海珠旧改“巨无霸”,最终花落合生创展。1月21日,经村民代表公开投票表决,合生创展以100%同意率,成为广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)更新改造项目合作企业。据悉,该项目北接中山大学,与广州塔直线距离约2公里。项目总占地面积约113万平方米,改造投资总金额约为346.67亿元,创下广州城市更新挂网招商以来投资总额纪录。

  【4】1月24日,金科股份对外发布公告称,拟发行19亿元公司债,募集资金拟用于偿还公司债券回售或兑付本金或利息。公告显示,金科股份该期债券为2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期),发行规模不超过19亿元,分为两个品种,品种一为4年期(附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权)、品种二为5年期(附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权)。据悉,债券发行首日为2021年1月27日,起息日为2021年1月28日。

  【5】刚踏入2021年,多数房企就一如既往地开启了“借新还旧”的发债模式,不同的是,由于当前融资环境仍处于相对宽松,因此,部分房企的发债利率有所下调,但同时,也有中小房企的发债利率依然保持在高位,在港上市的国瑞置业即是一例。1月12日,国瑞置业公布发行一笔利率高达14.5%的三年期美元票据。从近期房企发债情况来比较,国瑞置业以逼近15%的债券高利率,创下了自开年以来房企“高息发债”之最。回顾过去四年,国瑞置业的发债利率呈逐年增长的态势:2017年—2019年,国瑞置业的美元债利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。同时,由于公司被惠誉二次下调投资评级至“负面”,加上盈利指标连续4年走低,市场对公司整体前景难言乐观。

  【6】据上交所1月21日披露信息,上交所向华夏幸福发出监管工作函,处理事由为:关于相关事项的监管工作函。截至目前,华夏幸福未对外披露2020年度营运数据。据此前发布的三季报,2020年1-9月,华夏幸福实现销售额合计600.85亿元,同比下降40.30%;对应的销售面积为328.72万平方米,同比下降63.92%。具体到各项业务方面,2020年前三季度,华夏幸福产业园区结算收入额为261.05亿元,同比增长37.06%;房地产开发签约销售额309.19亿元,同比下降60.64%;其他业务(物业及酒店等)销售额为30.61亿元,同比增长0.59%。

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