地产圈里的女性明星经理人很稀有，卢昕是其中一个。

  她所带领的新星宇地产正在冲刺IPO，如果顺利的话，她将借此完成身份的转变，从地产经理人变成真正的掌权者。

  2021年2月9日，新星宇控股集团有限公司（下称“新星宇控股”）在港交所提交招股书。

  对于公众来说，新星宇控股这个名字是陌生的，但若是提到新星宇房地产，想必会熟悉许多。

  递表前，新星宇房地产被装入新星宇控股，前者从母公司新星宇建设集团脱离出来，由卢昕间接控股74.52%。

  女掌门人

  “我是一个目标感很强的人”，这是卢昕对自己的评价。

  卢昕是长春地产圈内有名的职业经理人，但很少有人知道，这位闻名业界的女老总，初进入新星宇公司时，是一个普通的程序员。

  工作五年后，卢昕给自己提出了下一步的发展目标，去做公司的主营业务——房地产。在卢昕进入房地产行业的第9个年头，她被任命为新星宇房地产总经理，亲手操刀数个长春知名的地产项目。

  新星宇房地产最初是作为新星宇建设集团的附属公司，成立于2006年1月19日，彼时，新星宇建设集团持有其100%股权，新星宇建设集团则由卢昕、张琪武、王广会及王玉华各持有31.24%、47.21%、5.15%及16.40%的股权。

  2019年9月10日，新星宇建设集团成立新星宇投资咨询，注册资本1亿元。一个月后，新星宇投资咨询以1亿元的注册资本成立了新星宇发展。

  2019年11月12日，卢昕将其所拥有新星宇建设集团的31.24%股权转让予张琪武，代价约为人民币5730万元。股份转让完成后，新星宇建设集团由张琪武、王广会及王玉华分别持有78.45%、5.15%及16.40%权益，而卢昕不再为新星宇建设的股东。

  一个月后，卢昕通过“0元购”，成为了新星宇投资咨询的大股东。2019年12月11日，卢昕、王广会及王玉华自新星宇建设集团收购新星宇投资咨询的78.45%、5.15%及16.40%股权，代价均为0元。一日后，新星宇发展以1.056亿元的价格向新星宇建设收购新星宇房地产的100%股权。交易完成后，新星宇房地产不再是新星宇建设集团下公司，卢昕则成为了新星宇房地产的实控人。

  筹备上市期间，卢昕等人设立多家境外公司，包括创立新星宇控股。经历多次股权腾挪后，由新星宇控股全资持有新星宇发展，间接持有新星宇房地产100%股权，完成了地产业务的注入。

  为顺利上市，卢昕拉来了一位合作伙伴，广泽国际发展(HK:00989)的首席财务官伍文杰，其通过全资子公司CapitalEver持有新星宇控股5.01%的股权。伍文杰和王广会是老相识，2015-2018年间，王广会曾担任广泽国际发展执行董事，这期间，伍文杰从财务及投资者关系董事获任首席财务官和公司秘书。

  截止2020年9月30日，新星宇控股的股权结构如下图所示，卢昕为新星宇控股的实际控制人，持股74.52%，同时担任新星宇控股主席、行政总裁兼执行董事，负责业务决策和日常管理；王广会持有4.89%股权，担任新星宇控股执行董事，负责业务运营、战略发展及资本市场活动；王玉华持股15.58%，担任新星宇控股联席秘书、执行董事，负责财务管理等。

  贷款与利息的背离

  招股书披露显示，新星宇控股是吉林省长春市领先及知名的物业开发商之一，专注于为目标客户提供配备商业物业及配套设施的优质住宅物业。

  自2006年成立至今，新星宇控股一直深耕于吉林地区。2014年至2019年，其在长春市当地物业开发商中连续六年排名第一。凭借15年经验，新星宇控股已经在吉林省建立活跃业务并形成战略区域覆盖。

  除吉林地区外，新星宇控股已经或正在中国的五个主要地区（即北方地区、华北地区、华中地区、华东地区及华南地区）开发业务。

  据招股书显示，新星宇控股在2018年和2019年的收入分别为47.87亿元、48.65亿元，同期毛利为12.04亿元、14.75亿元，同期毛利率为25.2%、30.3%，同期归属股东净利润4.99亿元、 4.92亿元。

  2020年，新星宇控股的营收出现大幅下滑。2020年9月末，新星宇控股收入12.55亿元，相较于2019年同期减少72.4%。

  据了解，新星宇控股营收主要来自于住宅及商业物业的开发及销售。2018年、2019年及2020年前9月，新星宇控股物业销售的收入分别约为46.18亿元、46.76亿元及12.32亿元，分别占同期总收入的约96.5%、96.1%及98.2%。其余收入来自于建造服务和自租赁物业。营收下降的主要原因为住宅及商业物业的开发及销售的减少。

  营收的下滑导致新星宇控股的净利润随之减少，2020年9月末，新星宇控股实现净利润1.11亿元，较2019年同期的6.06亿元下滑超80%。

  除营业收入下滑外，新星宇控股的负债也在逐年上升。据招股书显示，2018年与2019年，新星宇控股未偿还银行贷款及来自其他金融机构的贷款总额分别为24.47亿元、24.98亿元，截至2020年9月30日，新星宇控股的贷款总额升至32.61亿元，较2019年底上升了30.5%。

  然而，贷款总额与利息支出却不成正比。2020年前9月，新星宇控股的贷款利息为1.72亿元，与2018年、2019年的4.01亿元，4.22亿元相比，有大幅缩水迹象。

  或许，是融资成本大幅下滑的缘故？事实上，期内银行借款加权平均利率为7.5%，较2019年底下降0.44个百分点，相当于每1亿元银行贷款，利息减少44万元。但其他贷款加权平均利率为12%，较此前同类贷款利率上升2个百分点。

  综上，在贷款总额从24.98亿元增至32.61亿元的情况下，利息支出从4.22亿元下滑到1.72亿元，不得不说，新星宇控股“财商”过人。或许，这是卢昕引入财务型投资者的主要原因。

  现金流“红灯”

  尽管在利息支出上已“省下”了数亿元，但新星宇控股现金流并不乐观。据招股书，截至2019、2020年前9月，新星宇控股经营现金流量约-11.86亿元及-1.07亿元，“造血”能力不足。

  叠加融资现金流净流出6.75亿元，2020年前9月，新星宇控股现金及现金等价物为6.27亿元，较2019年底减少2.91亿元。

  融资现金流的大幅流出，是期末现金下降的主要原因之一。据披露，递表前，新星宇控股偿还新星宇投资贷款约1.55亿元；结付应付新星宇投资款项7.89亿元；总计向新星宇投资支付9.44亿元。

  新星宇投资，全称新星宇投资有限公司，是新星宇建设集团全资子公司。即地产业务分拆独立并计划上市时，新星宇建设集团以收回贷款和应付款名义，“抽走”了近10亿元现金。而留给新星宇控股的，是现金流同比下滑近3成、非受限现金短债比仅0.34。

  目前，新星宇控股拥有位于中国六个省份10个城市的38个物业项目，土地储备总额约405.86万平方米，包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积51.7396万平方米，开发中物业总建筑面积196.15万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积157.9724万平方米。