除夕前夜，家家户户忙着置办年货，王卫则忙着扩建顺丰帝国。

  两个重磅消息前后脚公布，拟收购港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流，以及设立房地产投资信托基金，即顺丰房托，并预备赴港上市。

  2月10日，顺丰控股（002352.SZ）复牌后涨停，收于117.1元/股，创出历史新高。

  超8成租金收入来自关联方

  近年来，REITs一直是个热门话题。REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产转化为资本市场上的证券资产，实现资产和资本的流动。目前，已有14只REITs在港交所上市，资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。

  在顺丰房托之前，主要资产位于中国内地的越秀房托、招商房托等已先后在香港上市。据悉，顺丰房托的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点投资香港和中国内地的物流地产。若成功上市，顺丰房托将成为港交所首个以物流为主的REITs。

  为了筹备上市，顺丰房托进行了一系列的重组。2020年10月22日，在香港注册成立的图展有限公司，向顺丰控股境内间接全资子公司佛山公司、芜湖公司增资1%的股权，增资完成后，两家境内物业公司由有限责任公司转变为中外合资公司，并分别由顺丰控股子公司深圳丰泰及图展分别拥有99%及1%的股权。

  而后，深圳丰泰、图展将物业公司全部股权转让至金紫荊物流控股有限公司（以下简称“金紫荆”）旗下，金紫荆为顺丰控股间接全资子公司。重组完成后，顺丰将金紫荆注入顺丰房托。

  顺丰房托的管理人为顺丰房托资产管理有限公司，由顺丰控股创始人王卫担任董事会主席。在物流行业，顺丰有着“一哥”的称号。即使费用相对较高，但在物流行业的影响力不可小觑。

  截至2020年6月底，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，规划总建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。

  REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，而收益的大部分将被用于发放分红。在顺丰房托的收入构成中，租金收入的占比持续超过80%。截至去年9月底，顺丰房托的三处物业共有32名租户，租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的83.3%，其中三名为顺丰房托基金的关联方，这三名租户的约占租金收入的81.8%。

  截至2020年9月底，顺丰房托可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值已超60亿港元。

  净利润过山车

在2018年、2019年和2020年前九个月，顺丰房托的收入分别为人民币 2.56 亿港元、2.69 亿港元和 2.05亿港元，相应的净利润分别为 2.98亿、1.75亿和0.003 亿港元，其中，2020前9月净利润同比骤降99.8%。 

  在三项资产中，顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高，毗邻香港国际机场，估值达52.8亿港元，每平方米的月租金高达107港元。而佛山和芜湖项目的租金为35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米，平均出租率在90%以上。

  受疫情影响，公开市场租金下降，截止2020年9月底，投资物业公允价值亏损6464万港元，导致顺丰房托的利润大幅减少。期内，顺丰房托三个项目产生的收入同比上升约2.7%，但对应的净利润同比减少99.8%。

  关联方借款暴增682倍

  另外值得注意的是，顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216.5万港元，2020年9月底，同比上升约110%至8895.3万港元。为了减少融资成本，顺丰房托的前身公司从2018年开始借入关联方款项，以代替部分银行借款。该关联方即为顺丰控股及其附属公司。

  截至2020年9月底，顺丰房托一年以上的应付关联方款项为26.9亿港元，相比于2019年底的393.6万港元，暴增682倍。

  据披露，2018年顺丰房托一年内应付关联方款项为30.4亿港元，该部分贷款于最初10个月内不计息，并于2019年6月开始产生利息开支。因此，应付关联方款项的利息开支由2018年底的262.3万港元大幅增加至2019年底的6896.5万港元。

  截止2020年9月底，该项支出增至8656.2万港元，占当期收入的42.3%，即期内超4成收入将用于支付关联方借款利息。