中小房企“修剪枝叶”

曾树佳 张文静2021-03-05 09:20:08来源:乐居财经

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一波未平,一波又起。奥山最近故事多。

  前脚,奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学出走,市场余音未消;后脚,奥山集团和创始人邬剑刚又在短短半个月内一口气退出了三家公司,涉及教育、房地产经纪、商贸等多个板块。

  奥山集团1997年以建筑装饰起家,进军地产,是一家典型的多元化房企。除地产之外,它还涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等多个产业。可谓麻雀虽小,却五脏俱全。

  2018年,奥山集团把地产、冰雪和商业装入奥山控股,后两度向港交所递交上市申请,两次铩羽而归。

  上市尚未完成,为上市招揽来的“股肱之臣”周凤学却已出走。眼下,奥山集团又开始剥离教育、商贸等多元板块,意在何为?

  而奥山的“瘦身”行径,也显露出房企剥离多元板块的冰山一角。资本逐利而生,对于创新多元业务,多数房企多采取试水心态,灵活把握投资动态,一旦势头不好,很可能要减少投资预算,甚至叫停。

  回归主业

  3月1日,奥山投资有限公司退出武汉福赛德房地产经纪有限公司(简称“福赛德房地产经纪”),由二股东武汉福赛德物业管理有限公司(简称“福赛德物业”)接盘,邬剑刚随之卸任最终受益人身份。

  变更前,奥山投资和福赛德物分别持股51%和49%,各出资51万和49万;变更后,福赛德房地产经纪由福赛德物业100%持股。

  乐居财经获悉,奥山投资则由奥山集团和邬剑刚各占股99.9%、0.1%;福赛德物业则为奥山集团旗下物业品牌,成立于2010年,曾服务代理过奥山世纪城项目等。

  不过从股权关系上看,福赛德物业与奥山集团却并无关联。目前它有5名股东,均为自然人。大股东蒲兆雪持股72.5%;二股东潘劲为福赛德物业总经理,持股20%;此外,唐天喜、潘成兵、袁医容均各持股2.5%。

  另悉,成立于2014年的福赛德房产经纪,目前旗下拥有奥山世纪广场店、澜橼店、中南创意街店三家门店。

  此次退出福赛德房产经纪,意味着奥山集团和邬剑刚与这家公司在股权上彻底脱离了关系。

  这并非孤例。就在此前,奥山集团文化(湖北)有限公司于2月25日退出了奥山教育管理(湖北)有限公司的投资;四天后,奥山集团资产管理(湖北)有限公司也退出了武汉圣索翔商贸有限公司的股东序列。

  穿透可知,奥山集团文化和奥山集团资产管均为奥山集团有限公司的全资子公司。

  此次接盘方分别为北京好福达科技发展有限公司和北京多利汇经贸有限公司,它们背后股东均为北京圣达安通经贸有限公司(简称“北京圣达”)。上述三家公司于去年7月才成立,且与奥山集团关系匪浅。

  北京圣达有两名自然人股东,大股东王国忠持股99.9%,二股东俞娟持股0.1%,且后者为奥山集团内部员工。

  公开资料显示,除北京圣达外,俞娟还在鼎汇(天津)供应链管理有限公司任监事,而后者为奥山置业有限公司全资子公司。

  更加巧合的是,奥山内部也有一位同名同姓的员工。去年疫情期间,“王国忠”还曾报名奥山集团志愿者,参与抗疫。

  从“香饽饽”到“断舍离”

  万科董事会主席郁亮,曾在业绩会中提出“收敛聚焦”“修枝剪叶”的论调,表示做好基本盘,才能更好地转型。这是房企们回归、聚焦主业的心声。

  此前几年间,开发商陆续掀起了集团化、多元化的浪潮。它们似乎提前预见到了传统地产业务利润的“天花板”,于是纷纷涉足养老、长租公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域。

  在这个过程中,它们也随之将企业名称里的“地产”二字隐去,换之以“集团”等字眼,表明其多元业务齐头并举、协同发展的心志。

  然而,行业的调控不断加持,发展的容错空间逐渐收窄,许多房企都因为“多线作战”而感到吃力。为了维持上市平台的经营与周转,不少主体都意识到“行有余力,乃可他顾”,做出了割舍多元业务的举动。

  其中,远洋集团是摒弃多元较具代表性的房企之一。

  原本大力主张多元化的远洋,在2019年开始强调非住宅业务“要适当的反哺,自己靠资产去做增量了”,并给自身定下了投资的信条:“2020年在非开发业务上不增加净资本投入;新项目IRR不低于20%。”

  也是在这一年,远洋集中出售了北京邦舍置业有限公司100%股权、北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权,从上市平台上剥离了长租公寓、养老业务。

  除了归属于千亿房企的远洋之外,与奥山集团销售规模相近的大发地产、上坤集团、鑫苑中国、国瑞集团、和昌集团、五矿地产等,其业务形态大多只是以地产辅以商业、建筑,并没有太多的开枝散叶。

  其中,五矿地产还于去年进一步开启“收敛与聚焦”的步伐。

  2020年年底,它宣布拟将旗下的建筑公司瑞和上海,转让给五矿二十三冶,代价为428.85万元。完成交割后,五矿地产等于将以往营收占比达8%的建筑业务,移出上市平台。

  在公告中,五矿地产直截了当地表示:“由于中国内地的行业竞争激烈,加上直接及间接成本上升令毛利率下滑,本公司决定将资源投放于以房地产发展为核心的主营业务。”

  另一家粤系老牌房企合生创展,虽然二代朱桔榕上位,正在将公司改造为“综合性投资控股平台”,过去一年“炒股”动作不断,显得有些“另类”,但实质上它也以房地产为主攻方向。

  在缺乏真金白银、业务发展诉求较大的情况下,朱桔榕利用金融投资的思维,寻求资金空间;与此同时,她更多地是逐渐在改变企业“慢周转”的开发模式。

  2014至2017年,合生创展的销售一直在百亿的界限上徘徊,而2018年,它突破百亿,实现149.75亿的业绩;2019年,该公司的销售额达212.58亿元,同比上升42.0%。

  克而瑞数据显示,2020年,合生创展的全口径销售额为303亿元,过去三年中,它每年都跨上一个百亿台阶。

  由此可见,为了在持续的调控基调下,谋求生存空间,中小型房企们似乎已经达成了共识,即聚焦主业,应对市场环境的变化。也只有如此,奥山们才能立足于竞争丛林。

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