李春玲走“第三方”路线,银城生活净利率贴地

公司张丹 2021-03-25 09:59:37 来源:乐居财经

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  在一众收入动辄60%增幅的物企中,银城生活服务(01922.HK,简称“银城生活”)不到40%的增速显得黯然。

  2020年是银城生活“新时代”三年规划的收官之年,“成功达成规划目标”总裁李春玲在年报中这样总结道。话语之间,能看出对银城生活的表现很满意。

  不过,放眼整个行业,银城生活的业绩表现平平,仍未摆脱“末位”之困。逐步减弱关联方的面积输送,凭着自身能力获取独立第三方面积,而外拓进程缓慢,且受区域之限,在管规模增幅近50%才达到4000万方。

  净利润大增111.4%,扼住了连连走低的净利率,但7.3%的水平仍未能摆脱行业尾部;非住宅项目增加明显,然而毛利较高的增值服务占比却在下降,毛利率涨势几乎可以忽略,上升0.8个百分点至16.9%,与2019年的行业平均水平30%相差较远。

  “未来三年,营业收入不低于23亿元,在管面积不低于1亿平方米。”在2020年业绩发布会上,银城生活服务管理层对下一个三年做出了规划。对比当前,营收约9.6亿元,在管面积约4千万方,可以说任重道远。

  净利率低位反弹

  作为收官之年,银城生活算是给收官做了一个比较好的结尾,增收又增利。尤其是连续三年持续下滑的净利率,在2020年止跌反升。

  “净利率低”一直是银城生活撕不掉的标签。上市之前,净利率连年下降,2017年、2018年分别为6.47%、5.79%,而在上市首年即2019年,净利率跌势未停止,仍旧一路走低,达到近三年最低为4.77%,在行业里更是排在末位。

  2020年银城生活净利率上升2.5个百分点至约7.3%。截至2020年底,银城生活收入为9.62亿元,同比增加38.3%;净利润为0.7亿元,增幅为111.4%,净利增幅大超收入。

  尽管与其他上市物企相比,依旧处于较低水平,不过,就自身而言,这已是近年来的最好成绩。而银城生活净利率偏低,与其业务结构有关,究其原因,毛利偏高的增值业务占比偏低。

  银城生活的业务结构很简单,大体分为物业管理服务、生活社区增值服务两大类。2020年,物管服务增收2.19亿元至约7.72亿元,社区增值服务仅增加0.47亿元,为1.9亿元。

  去年银城生活的营收增加了约2.66亿元,物管收入的增幅,占了营收增幅的82%,由此也能看出,增收主要靠“基础业务”带动。

  而社区增值服务的收入占比还在减少,从2019年的20.51%下滑至19.73%,原本比例就占重头的物管服务,继续上行,从79.49%增至80.24%。

  银城生活的社区增值服务主要包括三大类,其中,共用空间增值服务收入占比最高,约为75%,也是毛利率水平最高的业务。三大类所占比重与2019年相似,毛利率水平也相近。

  银城生活也意识到,要在社区增值服务上寻找新的增长空间。财报中提,在生活社区增值服务上,过去一年,增加了家装、团膳、团购、换到电等服务;还在探索线下下服务与线上消费的融合。

  关联方面积输送缩至20%

  根植于南京的银城生活服务,与多数物企有所不同。其对母公司的依赖度较低,在管面积主要来自独立第三方,2020年由其输送的管理面积已超八成,达到82%。

  面积输送上的“二八分”也反映到了物管收入上。去年,来自关联方银城系的收入为1.55亿元,占总物管收入的20.1%;来自独立第三方的收入约为6.17亿元,占总物管收入的79.9%。

  银城生活对关联方的依赖度连年降低。2017年—2019年,关联方贡献的物管收入占比分别为32.3%、23.9%、22.2%。

  其将更多精力用于开拓第三方面积,不过,银城生活向外扩充的步子迈得谨慎,摊子也没有铺向全国,而是主要围绕南京大本营展开。

  “以南京区域为核心,深耕长三角富裕城市”是银城生活的外拓策略,若是按照此战略来看,2020年银城生活的外拓效果显著,除南京之外的长三角区域,在管建面增加79.3%至0.13亿平方米,在管项目数量从43个增加到92个,增幅114%。

  银城生活对于去年的外拓颇感满意。财报中提到,去年,南京以外地区,在管建面首次突破千万,为1300万平方米,而且首进温州、盐城、宿迁等城市。

  截至2020年底,银城生活服务在管建面约为0.39亿平方米,较2019年增加49.8%;合约建面约0.43亿平方米,较2019年增加39%;拥有在管项目数369个,比2019年新增130个。

  在外拓项目中,非住宅在面积和数量上增幅明显,去年新增84个,收入贡献也几乎与住宅相持平。

  2020年369个在管项目中,非住宅项目有207个,占比56%。收益占比上,住宅物业贡献3.98亿元,占物管收入的51.5%;非住宅贡献3.74亿元,占物管收入的48.5%。

  收入虽“平分秋色”,但毛利率却相差甚远。非住宅毛利率是住宅的近乎两倍,一个是14.4%,一个是7.7%。2020年整体毛利率为16.9%,较2019年微增0.8个百分点。

  为了提高整体毛利率水平,银城生活总裁李春玲在报告中提到,“要大力丰富非住宅产品线”。2020年收购汇仁恒安进军医院物管,2021年2月成立合资公司切入商管赛道,3月再入养老领域。

  新增项目超半数来自招投标

  关联方输送面积的减少,从市场获得第三方开发商项目,成了银城生活扩充规模的发力点。而这外拓过程中,自然少不了资金的支撑。

  截至2020年末,银城生活的现金及现金等价物为5.67亿元,同比增加约26.6%。流动负债中,应付类款项约2.2亿元,计息银行借款为2.8亿元,手握现金刚好可以覆盖短期债。

  银城生活在财报中提到,公司采用审慎的资金和财务政策。从开拓新项目的渠道,可以看出其花钱较谨慎。

  银城生活获取新项目主要通过三种渠道:客户直接委聘、收购、公开招标。耗资大项的收购,银城生活用的比较少。2020年新增的130个在管项目中,一半以上都是招投标获得,有85个;其次是客户直接委聘,有27个;收购的在管项目有18个。

  招投标一方面体现了银城生活在市场上的品牌力,也透露出其“保守”的求稳之心。不过,当前的物管行业,“大鱼吃小鱼”“小鱼鲸吞”“大鱼吃大鱼”的规模竞争激烈,银城生活本身规模偏小,生存空间也在逐渐被挤压。

  对于上市所得款的使用,银城生活也“精打细算”。从2019年11月上市至今,一年多的时间,用于收并购的7885.3万港元,仅花去了2076.7万港元,还剩5808.6万港元(约4878万元)预计要在今年年底用完。

  也许在资金的加持下,银城生活今年的外拓或会提速。不过,在年报披露的当天,其股价跌幅11.07%,收盘报5.22港元;第二天股价依旧下跌,收盘报5.02港元,跌幅3.83%。

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