透过十大榜单,读懂内房股的2020年

杨倩 魏薇2021-04-07 10:52:01来源:乐居财经研究院

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  2021一季度已结束,在港上市的内房股纷纷交出2020年答卷,谁是“营收王”?谁“最会赚钱”?谁的手头最“宽裕”?乐居财经研究院推出2020年内房股系列榜单,涵盖在港上市房企营收、净利润、资产、现金、净利率、税收等多个关键指标,并独家推出“三条红线”榜,从多角度窥探上市房企2020年的表现。

  营收榜:恒大5072亿夺魁

  2020年,内房股“营收王”易主,恒大以5072.48亿元夺魁,碧桂园以4628.56亿元排在第2位,万科以4191.12亿元排第3,与碧桂园相差不足500亿元。

  与2019相比,营收TOP10座次微调,新城从第10位上升至第8位,营收同比增长近70%至1461.2亿元,是TOP10中增幅最大的一家。

  从增幅来看,三盛、建发国际、港龙中国实现营收“倍增”,位居营收增幅TOP3。绿地香港、合生创展、领地、新城、德信、万科海外、中骏、中海宏洋8家房企营收增幅超过50%。

  不过,2020年有29家房企营收下滑,占比约30%,而2019年该占比仅20%左右。其中,恒盛地产、禹洲集团、上置集团、瑞安房地产、北大资源、西王置业的营收跌幅超过50%。

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       资产榜:“恒碧万”突破6万亿

      2020年,恒大总资产达23011.6亿元,居内房股首位;碧桂园突破2万亿大关,总资产从19071.5亿元增至20158.1亿元,排名第2,;万科总资产18692.4亿元,排名第3。

      与2019年相比,内房股资产规模TOP10排序并未发生变化,但TOP10门槛从4273.3亿元上升至4421.8亿元,增幅3.4%。2020年,内房股净资产TOP10座次洗牌。恒大净资产3504.3亿元,卫冕第一;万科净资产3498.4亿元,超越中海,排在第2位;中海净资产3283.5亿元,滑落至第3位;碧桂园超越华润,两者分别以2570亿元、2562.4亿元排在第4、5位;龙湖保持第6位,融创超越世茂、九龙仓,排名从第9位上升至第7位。

      据榜单,2020年,内房股净资产TOP10门槛为1049.2亿元,同比增长1.5%;TOP30门槛为402.19亿元,同比增长8.6%;TOP50门槛为214.7亿元,同比增长29.3%。

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      土储榜:“土储王”融创

      土储是房企的“粮仓”。在已公布土储数据的房企中,有3家房企总土储面积“过亿”,其中,融创居首位,总土储2.58亿平方米;中国恒大排第二,总土储2.31亿平方米;新城发展排第三,总土储1.43亿平方米。

  2020年,融创超过恒大,成为新任 “地主”。

  不过,万科与碧桂园并未公布土储面积,但根据其披露的相关数据,两大巨头“粮仓”充足。

  年内,碧桂园共获取511幅土地,权益总代价约2100亿元。截止年末,碧桂园已获取的权益可售资源约1.75万亿元,潜在的权益可售货值约5000亿元,权益可售资源合计约2.25万亿元,可支撑公司未来3.5年以上的发展。

      同期,万科获取新项目168 个,总规划建筑面积3366.5万平方米,权益规划建筑面积2058.8万平方米。截止年末,万科拥有在建项目总建筑面积约10787.6万平方米,权益建筑面积约 6380.8万平方米;规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米,权益建筑面积约3127.4 万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约 363.4万平方米。

      与2019年相比,土储TOP10出现了两张“新面孔”,龙光以7200万平方米排在第8位,其2019年土储为3667.4万平方米,排在第18位,一年内土储近乎翻倍;中梁以6510万平方米排在第10位,其2019年土储为4570万平方米,排在第14位。

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      净利润榜:中海439亿归母净利润领跑

  4月1日,乐居财经研究院发布《2020年内房股净利润榜》。万科以592.98亿元的净利润拔得头筹,碧桂园、中国海外发展紧随其后,年内净利润分别为541.18亿元、477.09亿元。相比于2019年,三强座次改变,万科在2020年超过碧桂园。

  从净利润变动幅度来看,榜单中的85家房企中,共计47家房企的净利润同比上升。其中,三盛控股、绿景中国地产、领地控股、大唐控股等房企的利润增幅较大,上涨幅度均超过50%。下降的房企中,首创置业、禹洲集团等房企的净利润下滑幅度较大。

  中国海外发展则连续两年归母净利润最高,且在2020年进一步增加约5.5%至439.04亿元,万科、融创在2020年的归母净利润也有一定幅度的上升。

  就前十强来说,合生创展于2020年成功进入净利润榜单TOP10。2020年6月30日,合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一,通过旗下合生资本平台进行资本投资及管理,重点投资高科技、医疗健康、新消费等产业,共斥资约64.2亿港元购入Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份,为公司带来了可观收益。

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      净利率榜:冰火两重天

      4月1日,乐居财经研究院发布《2020年内房股净利率榜单》。净利润率通常能反映一家企业的经营效率,本榜单中,中渝置地、绿景中国地产、嘉里建设、合生创展集团、万科海外的净利率较高。其中,合生创展因在2020年将股权投资纳入主营业务,本期的营收和利润数据提升明显。

      规模房企,如中国恒大、世茂集团、融创中国、旭辉集团等房企的净利率则维持在较稳的水平。

      土地红利消失,各项政策收紧,行业竞争加剧,房地产行业的利润率越来越低,在本期纳入统计的86家房企中,仅18家房企的净利润率同比上升,包括绿景中国地产、上置集团、恒盛地产、三盛控股、佳源国际控股等。52家房企的净利润率同比下滑,其中,禹洲集团、朗诗地产、阳光100中国、瑞安房地产等房企的下跌幅度较大。

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      少数股东利润:揭开“明股实债”的底裤

      少数股东权益简称少数股权,是反映除母公司以外的其他投资者在子公司中的权益,表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额。占有权益较少,而最后分得的利润较多,二者的差值能反映一定问题,或存在“明股实债”的嫌疑。

      4月1日,乐居财经研究院发布《2020年内房股少数股东利润榜》,在纳入统计的68家房企中,共计47家房企出现了正差值,差值超过20%的共有19家。
其中,三盛控股的损益占比和权益占比差额最大,达61.68%,中国奥园、新力控股紧随其后,在该值上均超过40%。

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      现金榜:88家“囤钱”2.2万亿

  近两年来,房地产行业被“暴雷潮”突袭,多家房企发生债务违约,上市的千亿房企也赫然在列,“现金为王”已不仅仅是口号。

  4月2日,乐居财经研究院发布《2020年内房股现金榜》,88家房企“囤钱”超过2.2万亿。其中,64家房企现金同比增长,增幅均值约58.76%。

  据榜单,4家房企现金及现金等价物超过1000亿元。其中,万科手握现金1856.62亿元,在内房股中居首;碧桂园、恒大分列第2、3位,相差不足百亿;中海突破千亿至1104.69亿元,排在第四;融创现金达987.11,跻身TOP5。

  从增幅来看,三盛、港龙、汇景、祥生等12家房企现金实现“倍增”。其中,三盛的现金增幅超过3倍,居现金增幅榜首位;2020年新晋上市的港龙、汇景、祥生、上坤、领地、金辉排进TOP10。

  不过,超七成房企现金增长的同时,仍有24家房企现金及现金等价物同比减少。其中,首创钜大、SOHO中国、天上发展现金跌幅超过50%。

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      长短债榜:龙湖8倍领跑

      2020年,千亿内房股阵营迎来7位新成员,总数扩大至29家。其中包括销售规模首破千亿的中骏、禹洲、合景泰富、龙光、新力、时代中国,以及新晋上市的祥生。

      规模与杠杆如何平衡,千亿房企的债务结构是否稳健?4月2日,乐居财经研究院发布《2020年千亿内房股长短债比排行榜》。

      据统计,29家千亿内房股长短债比均值为2.6倍。其中,龙湖短债占比仅为11%,长短债比高达8.1倍,在千亿内房股中居首;旭辉、佳兆业长短债比超过4倍,分列第2、3位;中海、美的、华润、龙光、世茂长短债比超过3倍,绿城、金茂、远洋、正荣、时代中国、禹洲、中骏、新城、碧桂园、融创、万科、合景泰富长短债比超过2倍。

      2020下半年,多家房企着力优化债务结构,降低短债占比。目前,29家千亿内房股短债占比均值为31.4%。与2020中期相比,新城、融创的短债占比下降约15个百分点;旭辉、金茂的短债占比下降超5个百分点;建业、绿城、华润等短债占比均有所下滑。

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      “三条红线”榜:15家房企“隐匿”了一条线

      “三道红线”之下,房企降杠杆加速,一方面加大股权融资力度,如通过资本市场增发、转让项目公司股权、分拆多元业务上市等,另一方面降低债权融资规模,如提前偿债、减少非标融资占比等。

      2020年,房企降杠杆成效如何?4月2日,乐居财经研究院发布《2020年内房股“三道红线”榜》。

      据统计,目前已披露“三条红线”数据的内房股有59家。其中,“三条红线”全部达标的绿档房企有24家,踩中一条“红线”的黄档房企有26家,踩中两条“红线”的橙档房企有5家,踩中三条“红线”的红档房企有2家。另外,有15家房企数据披露不完全,无法确认所属档位。

      按照“红线”要求,“现金短债比”不得低于1倍,净负债率不得高于100%,剔除预收后的资产负债率不得高于70%。

      从现金短债比来看,64家房企该指标高于1倍,“及格率”达89%。其中,龙湖、中海、建发国际超过4倍,华润、越秀等超过2倍,距离“及格线”较远,安全度较高。另外,约1/3房企披露口径为“非受限现金短债比”,即未包含受限资金的现金与短期有息负债的比值,如金茂、佳兆业、花样年、力高、雅居乐等,指标含金量较高。

  从净负债率来看,63家房企该指标低于100%,“及格率”约85%。其中,万科、景业名邦等7家房企净负债率低于20%;朗诗、中海、华润、龙湖等16家房企净负债率在20%-50%;远洋、碧桂园、建业、龙光等30家房企净负债率在50%-80%之间。而保利置业、天誉置业等5家房企净负债率超过100%;阳光100、首创钜大等4家房企净负债率超过150%。

      从剔除预收的资产负债率来看,15家房企未披露该指标,已披露房企中,仅28家未触及阈值,“及格率”约47%,其中,大发、世茂、合生创展等22家房企的负债率集中在60%-70%之间。不过,多家房企在“及格线”边缘,万科、佳兆业仅差0.3-0.4个百分点;首创置业、绿城、雅居乐高于阈值不足2个百分点。

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      纳税榜:万科与恒大日缴超1亿元

      4月2日,乐居财经研究院发布《2020年内房股纳税榜》。纳税金额可代表企业对社会的贡献度大小,也是财政的源泉。

      万科企业以444.57亿元的所得税额位列榜单第一,成为2020年内房股的“纳税王”,日均纳税1.21亿元。中国恒大、碧桂园以368.45亿元和314.11亿元的纳税额位列榜单的第二位和第三位。

      榜单在列的83家房企,于2020年内共纳税3752.48亿元,纳税前6强近乎占据总额一半,集中度依然很高。纳税超百亿的房企共有9家,17家房企的纳税总额不超过5亿元,其中有4家不足1亿元。

      相比于2019年,前10强座次仅有一席发生变化,雅居乐集团向前一位,代替富力地产位列第十。“黑马”新城发展在2019年进入前10名,2020年成功保持位次。另外,纳税TOP10房企在2020年的纳税总额同比减少4.8%。

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