三道红线之下，房企纷纷花式促销拼业绩，冲击千亿的名单也在不断增加。按照年报数据显示，中骏集团（01966.HK）在2020成功晋级“千亿房企俱乐部”，全年实现合同销售金额约1015.37亿元，同比上涨26.1%。

  然而，标普却将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。

  千亿魔咒

  在大鱼吃小鱼的时代，中小房企的生存空间日益恶化，千亿已然成为众多房企不得不攻克的一个命题。

  2020年跨进千亿，是三年前中骏总部搬迁至上海定下的目标。从2018年的500亿、2019年的700亿，再到2020年的过千亿，作为闽系房企的一员，中骏确实走上了一条高歌猛进的道路。

  根据最新发布的年报显示，2020年，中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标人民币930亿元，创历史新高，全年实现合同销售金额约人民币1015.37亿元，合同销售面积约737万平方米，按年分别上升约26.1%及16.5%，成功冲入“千亿军团”。

  但是，在这些业绩指标光鲜靓丽的背后，中骏集团也未能逃脱“规模向上，利润向下”的魔咒。

  在规模三级跳的同时，中骏集团这三年的毛利率呈现逐年下降的趋势。年报数据显示，从2018年到2020年，中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1%。在2020年报中，中骏集团解释称“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。

  与很多房企一样，为迅速扩大规模，中骏在土地市场上积极进取。仅在厦门一城就获取多幅高价地块。2019年11月，中骏以总价59.4亿元拿下厦门湖里区地块，楼面价45103元/平方米，创当时厦门土地价格新高；2020年4月，中骏又以103.55亿元竞得厦门思明区一幅住宅用地，折合楼板价49310元/平方米，成为厦门新总价和单价地王；9月，中骏继续以33亿元摘得厦门湖里区地块，去配建后的楼面价高达58553元/平方米。

  另一方面，在行业增速整体下滑的大背景下，房企为了冲击千亿目标，普遍采用合营、联营的方式快速拉升销售金额，一定程度上，拉低了业绩增长的含金量。

  在中骏集团三年来的销售业绩中，合营公司及联营公司占比持续高企。2018年，中骏集团合同销售金额劲升54.5%至513.58亿元，其中，合营公司及联营公司的合同销售金额约231.21亿元，占比45.02%；2019年，中骏集团合同销售金额达约805.01亿元，其中，合营公司及联营公司的占比为49.87%；2020年，中骏集团的千亿销售额中，合营公司及联营公司的合同销售金额约达460.93亿元，占比为45.4%。

  激进拿地、逆势突围的结果，房企的负债、现金流都将面临更大的考验。

  2018-2020年，中骏集团年末的贷款总额分别为333.38亿元、420.77亿元和465.63亿元。目前，2020年度年报数据显示，其负债总额为1314.62亿元，较2019年的1190.96亿元再度增长了10.4%。

  截至去年12月底，2020年中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元，较2019年的 70.88亿元直接腰斩；投资活动所用现金流量净额为43.19亿元，较2019年的64.53亿元下降33.07%；融资活动所得现金流量净额57.32亿元更是较2019年的171.32亿元下降了近七成（66.54%）。这些都成为了千亿中骏后续发展道路上的隐忧。

  一线失守

  事实上，《东地产财经周刊》注意到，在冲击千亿的道路上，中骏在一线城市的销售占比正在不断缩水。

  2018年，中骏及其合营公司及联营公司在一线城市的合同销售金额为77.17亿元，占合同销售总金额的15%；2019年，一线城市合同销售金额升至106.57亿元，但占比却下降至13.2%；到2020年，一线城市合同销售金额为93.18亿元，占比则进一步缩水至不足10%，仅为9.2%。

  过去一年，中骏新增38个项目，分布在25个城市，主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市，新增地上建筑面积约1075万平方米，总土地成本约405.50亿元，应占土地成本为322.81亿。

  在众多新增土地中，只有一个名为“璟尚”的住宅及商业地块项目位于上海，地上建筑面积约10.83万平方米，仅占中骏全年新增土储建筑面积的1%。

  一线城市的城市能级并非二三线城市可比，其城市化进程、基建配套、教育、医疗等资源都远胜其他城市，在充满不确定的地产下半场，一线城市的抗风险能力更加凸显。因此，不少房企纷纷不惜代价也要挤进一线城市这一战场。

  或许正是由于在一线城市失守，中骏近年来的物业销售收入和交房面积都在逐年增加的同时，平均销售单价却是一路下滑。

  2019年，中骏的平均销售单价已经由2018年的每平方米约16143元下降至11143 元。到了2020年，中骏的平均销售单价又进一步下滑到9712元。

  多元挑战

  房地产市场步入“新常态”、行业利润逐步压缩已是不争的事实，“降杠杆、稳房价”成为房企的主基调。越来越多的房企不得不开始多元化转型，开辟第二曲线，寻求全新的利润增长点。

  中骏集团早在2017年就提出以地产开发为主体，世界城新零售购物中心、方隅长租公寓为两翼的“一体两翼”发展战略，构建“FUN⁺幸福生活”生态圈。中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾经公开表示，2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。

  近年来，房地产进入存量时代，越来越多的开发商提出将转型开发自持运营的商业类地产项目，从而寻求稳定的现金流。然而，对于习惯了“快进快出”、可以短期套现资金的开发商而言，自持运营的商业类资产前期需要沉淀大量资金，对于开发商的资金实力、操盘能力等都提出较大挑战。

  《东地产财经周刊》分析，以中骏为例，其“两翼”的发展并不快。中骏集团的收益绝大部分还是来自于物业销售收入。2020年，中骏全年收益约325.73亿元，其中，物业销售收入315.54亿元，占比高达96.87%，租金收入约为3.15亿元，占比不足1%。5年时间内，中骏想要将当前的租金收入提升十数倍至45亿元，可以说任重而道远。

  从另一个角度来看，中骏的“一体两翼”或许只是为了以此类商业勾地方法快速获取土地。2020年，中骏共新增14个世界城购物商场项目，分别位于潍坊、苏州、南通、张家港、池州、福州、上饶、揭阳、梅州、韶关、重庆、湘潭、驻马店、铜川等。其中，除了重庆和苏州以外，其余项目地块均位于三四五线城市。

  三四线城市的消费能力远不能与一二线城市相比，而商业地产项目的布局、招商、管理原本较住宅项目更为复杂，需要综合考量的因素更多，回报周期较长，不确定性风险也更高。

  4月12日，标普确认中骏B+”长期发行人信用评级，同时将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。如果债务增长仍然显著，或者其利润率(合并和按比例的)均低于标普的预测，标普可能会下调中骏集团控股的评级。

  后千亿时代，任重而道远。