今年2月，中南高科董事长曹卫华作为仅有的几位主角，站在领奖台受获中南集团2020年度“杰出贡献奖”时的情景，仍历历在目。如今，随着中南高科上市征途的展开，曹卫华再一次走在聚光灯下。

  时年46岁的他，并非中南集团的“老臣”。2019年之前，他在体制之内，多负责地方政府经济发展工作。直到当年10月，才以中南金石董事会主席的身份与中南高科接轨。

  但正是这位在中南内部“履历尚浅”的他，获得了中南集团创始人陈锦石的重任。在中南高科最新披露的招股书里，曹卫华作为该公司的执行董事兼董事会副主席，仅次于陈锦石之后。

  不仅如此，在中南高科上市前，陈锦石对11位高层拿出了11.988%的股份进行奖励。而曹卫华是其中之一，他凭此得以手握了中南高科上市前1.4985%的股份。

  成立于2015年的中南高科，规模发展迅速。2018年-2020年，该公司收入由4.61亿大幅增长至46.13亿，复合年增长率达216.3%；毛利也由1.57亿增长12.92亿，复合年增长率达186.8%。

  然而招股书却披露，高速发展中的中南高科，仍摆脱不了物业销售的老路。其2020年99.3%的收入来自于物业开发及销售业务，排名第二的产业园综合运营服务仅有0.6%。不过，中南高科与中南建设（000961.SZ）没有股权交叉，其主要从事产业园的开发与销售，与中南建设不存在同业竞争。

  对于曹卫华而言，将中南高科推进资本市场，这是他不得不面对的首道考题。

  12%股权重赏11位高管

  此次上市，中南集团创始人陈锦石拿出了十分的诚意，将中南高科的近12%股权拿出来奖赏一众高管。根据招股书，作为中南高科重组上市的一部分，该集团根据雇员股份奖励计划，向11间特殊目的公司配发及发行合共47,941股股份。

  这11间特殊目的公司均为境外公司，分别由包括曹卫华、丛学丰、钱军、曹永忠、李晓辉等人在内的11位中南高科管理层全资持有。且上述五位人士均为中南高科董事。今年2月，钱军还曾作为中南集团监事会主席与曹卫华一起荣获中南集团2020年度“杰出贡献奖”。

  在中南高科最新披露的招股书里，曹卫华作为该公司的执行董事兼董事会副主席，仅次于陈锦石之后。但时年46岁的他，并非中南集团的“老臣”。2019年之前，他在体制之内，多负责地方政府经济发展工作。直到当年10月，才以中南金石董事会主席的身份与中南高科接轨。

  随着上述股份配发及一系列重组完成后，中南高科由ChenJins Holdings、ChenJshi Holdings、雇员股东实益拥有的11间特殊目的公司、Zoina Chen LP及Top Alpha分别拥有约39.96%、35.9639%、11.9880%、11.9880%及0.10%的权益。当中，ChenJins Holdings、ChenJshi Holdings和Zoina Chen LP均为中南创始人陈锦石实际控制。

  而事实上，Zoina Chen LP也是为日后施行雇员股份激励计划而设立的一家持股公司。根据中南高科第二期雇员股份奖励计划，Zoina Chen LP目前所持有11.988%股份权益，将在有关条款及条件规限下，由Zoina Chen LP转让予雇员股东。

  如果按此计算的话，陈锦石在中南高科中用于雇员股份激励计划的股份实际达到了23.976%。为了留住人才，可谓不惜重本投入。

  此外，这一次的重组上市中，陈锦石其实还为中南高科引入了一位异常“神秘”的投资人——黄文德。在上述股东中，最终持有中南高科0.10%权益的Top Alpha，正是由黄文德实际控制。2021年3月15日，华拓资源（Top Alpha附属公司）向江苏恒润（全资持有中南金石，后者为中南高科境内管理平台）注资155万元，黄文德从此拥有了中南金石0.10%的权益。

  奇怪的是，虽然黄文德仅最终拥有中南高科0.10%的权益，中南高科在招股书中却将其以公司战略投资者的身份定位。与近年房企招股书中的战投相比，黄文德拿到的股权极少，战投0.1%似乎是形式大于实质。

  招股书对于黄文德的介绍并不多，仅称其“为拥有多年国际贸易经验的企业家”。该人士于2020年前后在商务社交活动中与陈锦石相识，后通过与陈锦石的接触，开始对中国产业园开发行业产生兴趣。

  中南高科称，黄文德有丰富的投资经验及广博的人脉，将为公司形象增添价值。但乐居财经查阅发现，想要在网上找到与黄文德相关的报道资料，几乎无迹可寻。神秘程度可见一斑。

  三年收入复合增长超200%

  此前，乐居财经曾独家获悉中南高科即将赴港上市的消息。不料近半个月后，中南高科的一纸招股书在港交所披露，资本征程来得如此之快。

  回顾中南高科的发展历程可知，“快”是其主要标签之一。据了解，中南高科最早成立于2015年6月，当时首间附属公司南通中南在中国成立，南通通州湾滨海园区是其首个产业园项目。满打满算，中南高科发展至今仅有6年。

  根据招股书，中南高科定位为产业园区开发及运营商，致力于提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

  截至2021年2月28日，中南高科已拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积，以及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

  此外，截至2021年2月28日，中南高科已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段估计总建筑面积420万平方米。

  2018年-2020年，中南高科的收入分别为4.61亿元、19.77亿元、46.13亿元，三年的复合年增长率达到216.3%。毛利分别为1.57亿元、6.66亿元、12.92亿元，复合年增长率达到186.8%。当然，期间的毛利率稍有下降，分别为34.1%、33.7%以及28%。

  实际上，中南建设对中南高科的业绩增长亦有贡献。2019年，中南高科曾为子公司潍坊锦琴房地产开发有限公司（以下简称“潍坊锦琴”）收购住宅用地提供垫款。为避免同业竞争，中南高科将该公司100%股权转让于中南建设子公司青岛中南世纪城房地产业投资有限公司（以下简称“青岛中南”），此前的购地垫款转为青岛中南偿还，青岛中南需按固定年利率15%付息。

  据招股书披露，中南高科收到关联方青岛中南的利息约937.8万元，约占当期归母净利润10%。如果加上出售潍坊锦琴的收益，期内来自关联方的收入超过2000万元，对当期归母净利润的贡献达到23.6%。

  财务方面，2018年、2019年及2020年以及2021年3月31日，中南高科的银行及其他借款总额分别为1.68亿元、9.52亿元、23.14亿元及28.09亿元。其银行及其他借款的加权平均实际利率分别为8.2%、7.2%及6.4%。融资成本有所下降。

  于截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

  2018-2020年，中南高科的现金及银行结余分别为1420万元、1.97亿元、9.61亿元。截至2018年、2019年及2020年12月31日，该公司净资产负债比率为约100%、170%及60%倍。净资产负债比率有了大幅的下降。

  物业开发销售为主要收入来源

  但招股书也显示，中南高科的营收仍主要依赖于物业的开发及销售。2020年，该公司来源于物业开发及销售、产业园综合运营服务、建筑服务的收入分别为45.83亿元、2625.4万元以及381.2万元，分别占比99.3%、0.6%、0.1%。而在2018、2019年，该公司来自物业开发及销售的营收也达99.3%、98.4%。

  此外从营收的区域分布来看，长三角地区仍为中南高科业务的主要市场。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，中南高科的收入中约63.4%、74.8%及51.3%分别来自长三角地区。2020年，其收入来自珠三角地区、环渤海经济圈的占比为21.3%、23.5%，比重有所增加。

  截至2021年2月28日，中南高科于长三角地区17个城市拥有27个产业园项目，于珠三角地区5个城市拥有10个产业园项目，于环渤海经济圈11个城市拥有18个产业园项目及于其他地区12个城市拥有15个已订约产业园项目。

  与此同时，中南高科拥有土地储备总建筑面积约870万平方米。当中，已竣工未结转可销售总建筑面积、开发中物业、持作未来开发物业分别占7.0%、46.6%以及 46.4%。当中，集团在长三角、珠三角及环渤海经济圈的土储占比合计超过70%。

  中南高科称，公司已深耕长三角地区，并成功向珠三角地区及环渤海经济圈扩展业务，同时也将业务拓展至中西部最具增长潜力省会及主要城市，包括西安、重庆、武汉、郑州等。

  值得一提的是，为持续增强制造业产业园开发及运营商的领先行业地位，公司积极探索轻资产业务模式，轻重并举协同发展，首个轻资产项目——苏高新智芯谷的成功落地，标志着其轻资产转型初显成效。截至2020年底，苏高新中南高科智芯谷已迎来多家中国半导体行业的知名企业入驻，并在2021年3月获得了苏州创业园颁布的“招商工作先进单位奖项”。

  作为中国为数不多的、具有一体化产业服务体系和能力的制造业产业园区开发及运营商之一，据了解，截至2020年底，中南高科已签约企业客户2688家，其中上市公司、国家或省级高新技术企业达331家。