地产有风险，投资需谨慎。在过去一段时间，若干富有冒险精神的商业传奇大佬已切身感受此中真意。比如，苏宁的老板张近东。

  从2017年11月到2019年2月，短短15个月间，张老板就给恒大和万达两家房企豪掷322亿元，被急需降负债降杠杆的许教授和甩卖资产救急的王首富捧为好朋友，急公好义的美誉也随之传开。

  不过，当这位地产商的“白武士”自家后院起火时，才明白：投地产的钱,想拿回来可难了。炒股竟然炒成了股东。

  在与恒大签下将200亿元战投资金转为普通股的补充协议没多久，苏宁系就陆续曝出资金紧张问题。上周有业内消息指苏宁置业的商票在多个地区出现逾期。投资房地产的钱，何尝不是压倒骆驼的最后一根稻草？

  家居大佬车建新同样曾以房企拯救者面目示人。2020年春天，车老板的红星家具集团斥资近47亿元接下了孙宏斌持有的11%金科股权，解了黄红云的燃眉之急。

  牛年春节后，车老板的红星系遭遇了一场债务风波。投资的金科地产股份还在禁售期。无奈之下，1个多月前，车老板将红星地产18%的股权卖给了远洋资本，只换回了10.3亿元。

  还是万科看得明白，面对为何迟迟不肯出手救泰禾的追问，祝九胜说：“帮人忙也不是给自己添乱”。

  真金白银铸就友谊

  2017年12月19日，是张近东人生中值得铭记的闪亮日子。当天，苏宁在南京召开了一个“智慧零售大开发战略暨合作伙伴签约大会”，出席嘉宾阵容之豪华至今仍为人津津乐道。据闻，2016年销售过千亿元的中国房企，有8成在现场，那面挂满了着名地产企业logo的墙被戏称为是身价最高的一堵墙。

  张近东意气风发，从台阶上拾级而下，左边是王健林，右边是孙宏斌，后面跟着乌泱泱的一群人。包括恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧，新华联集团董事局主席傅军......全球300家地产企业大佬汇聚发布会现场，纷纷与苏宁签署战略合作协议。

  与地产商的友谊是真金白银砸出来的。一个多月前，张老板掏出200亿元成了恒大的战略投资者，与许教授在饭局上喝交杯酒的照片在业内广为流传。

  活动结束一个多月后，张老板又花了95亿元购买万达商业约3.91%股份，当上王首富的战投。2019年2月，万达百货旗下的37家百货门店也成为了囊中物，代价是27亿元。

  在外界看来，除了大方外，他还仗义。2020年9月24日，一份来源不明的文件将恒大的债务情况托出水面，在回A无望的前提下，许家印必须留下战投和他们的资金。5天后，出资额高达1300亿元的战投们与许家印一起出席了补充协议的签字仪式，其中有863亿元的战投表示要跟许老板同甘共苦，将战投转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。作为最忠实的盟友，张近东坐在了许家印左侧的C位。

  在那份文件出现几天前，苏宁曾对投资者表示，如果2021年1月恒大地产不能如期回A，那么公司将要求拿回200亿元的战投资金。彼时，苏宁的资金状况可能已经不太稳定，到了2020年12月份，资金链断裂、贷款违约等传闻不胫而走，虽然苏宁方面说是谣言，但张近东将苏宁控股和苏宁置业的股权质押给了马云却是不争的事实。

  2020年，苏宁易购的归母净利润录得了上市以来的最大亏损额。4月16日，苏宁置业旗下一个子公司因为无法兑付105万元的商票而被法院冻结了资产，近日又被曝商票大面积逾期。除了苏宁置业多次出质股权给恒大人寿，作为地产商的“白武士”，张近东并没有得到多少来自友谊的回馈。不少投资者对张近东急他人之所急、没把200亿元拿回来还债耿耿于怀。最终，还是深圳国资花了148亿元承接了苏宁易购23%的股份，救张近东于水火。

  投桃容易报李难

  车建新和黄红云的友谊建立的更早。早在2007年，车建新就斥资2.53亿元取得金科地产6%股权，直到该公司借壳上市后3年才逐渐出清退出。

  十多年后，在黄红云陷入与孙宏斌的股权争夺战之际，车建新再次闪亮登场，成为了终结战局的关键人物。2020年4月，车建新买下了孙宏斌所持有的金科股份5.87亿股，每股交易价格8元，总成本约47亿元。

  在股价低位入手金科股份的孙宏斌赚了数十亿元，而高位接盘的车建新目前还站在山岗上。以5月10日金科股份6.37亿元的收盘价计算，车建新持有的5.87亿股，已经浮亏了约9.57亿元。算上2.64亿元的含税现金分红，整体还亏6.93亿元。

  投资没赚钱就算了，关键是红星美凯龙的主业也不景气。A股上市平台美凯龙2020年营业收入同比下降13.56%，归属上市公司股东的净利润同比下降61.37%。截至2020年底，该公司手持65亿元货币资金，要应对34.5亿元的短期借款，和一年内到期的非流动负债119亿元，捉襟见肘之势已现。

  车建新选择了变卖地产资产。3月底，远洋资本拿下了红星地产18%的股权，股权转让价格是10.3亿元。

  老朋友有困难，黄红云没有置身事外，派人到红星地产做了尽调。按照金科朋友的说法，交易没谈成，原因很复杂，资产的质量和价格是主要考虑因素。

  地主家也没有余粮

  投桃报李的故事没有上演，放在当前的环境下也不难理解。毕竟，做恒大的战投，收益还是比较可观的，深圳控股投了55亿元，3年一共拿了近20亿元的分红，投资回报率达35%。以此计算，张近东拿到的分红也有70亿元之多。而且，在地产资产的交易中，恒大大部分时候扮演的都是卖方角色。当然最重要的是，恒大计划在2022年底达到绿档要求，需要减少3600多亿元的有息负债，花大钱对苏宁伸出援手显然跟降负债的目标是有冲突的。

  金科股份在2020年拿出了一份符合绿档要求的财报，虽然不少数据也是有争议的，但在表面上看，资金还是比较宽裕。而且，金科有比较强的增长欲望，五年规划是奔着4500亿元的销售额去的，年复合增长率15%以上。不过，近些年金科的布局越来越往二三线重点城市集中，2020年的购地金额中有74%是用在了二线城市。而红星地产则主要依托家居门店、自建商场布局，120多个项目遍布全国50多个城市。有机构报告指出，红星地产在低能级城市布局占比逐渐上升，较多土地储备位于三线及以下城市，运营、去化压力较大。从土储的结构和质量上来看，金科若全盘接收，风险也不小。