2021年，58岁的施中安（又名施侃成）正式向物管资本市场发起了挑战。“或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。”4年前，施中安便已透露出物业上市的想法。

  施中安每一次资本版图的延伸都形成了“7年定律”，2007年，众安集团（00672.HK）在港交所上市；2014年旗下中国新城市(01321.HK)在香港上市。

  6月24日，众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）在港交所递交招股书，由施中安任执行董事兼董事会主席，众安20年老将孙志华任执行董事兼首席执行官。

  资本市场的投票毫不掩饰，与大部分房企分拆物业上市不同，众安集团不仅没有剥离众安智慧生活，还将中国新城市旗下的商管业务牢牢把控在手中。

  重组后，众安智慧生活由施中安间接持股57.89%，众安其他股东持股42.11%，同时众安智慧生活也就成为了众安集团的全资子公司。

  若以港交所新规来看，众安智慧生活并不具备上市资格。

  2021年5月21日，港交所称决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

  新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：1、最近一个财务年度不低于3500万港币；2、前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。

  数据显示，众安智慧生活2018年、2019年股东应占盈利分别为1322万元、2053万元，前两个财年的盈利水平并未达标港交所新规。因此，对众安智慧生活而言，如果年底前不能通过聆讯，2022年1月1日后重新递表就要受到新规的制约。

  同时，众安智慧生活在招股书中坦言，公司将通过收购其他物业管理公司进一步扩大公司业务规模，但未来的收购未必会成功及与现有业务进行整合方面或会面临困难。

  收购风险其中包含潜在的持续财务义务及不可预见或隐藏的负债、未能实现预期目标、收益或增加收入的机会，以及资源及管理层注意力的转移等。

  受母公司股权架构的影响，众安智慧生活依靠母公司的业务输送似乎就变得名正言顺，其业务布局与众安集团的发展路径相吻合。

  目前众安智慧生活的业务线主要覆盖长江三角洲地区及中国合共五个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省及江苏省。

  截至2020年12月31日，众安智慧生活合共有89个合约项目，总合约建筑面积约为1380万平方米；共管理73个项目，在管总建筑面积约为1080万平方米。

  在管面积中，来自众安集团所开发的面积约600万平方米，占比55.3%；住宅物业和非住宅物业的在管面积分别占比88.55%、11.45%。

  除了依赖关联方外，众安智慧生活的业务区域也颇为集中。2018年至2020年，该公司约96.3%、96.7%及95.9%的物业管理服务收入来自浙江杭州、安徽淮北及浙江宁波三城。