“三道红线”试点房企再遭监管:拿地金额受限?有房企已超标

许倩2021-07-28 08:54:09来源:中房报

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  深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。

  据市场消息,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

  “这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉,去年“三道红线”监管政策推出后,监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企,之后通过动态监管,要求重点房企每月报送相关监测数据。

  “现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息,包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。

  “三道红线”首批试点企业的一位人士表示,“现在都是以收定支,房企大都是这么做的。”

  在一位业内人士看来,这一监管思路并不意外,近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出,“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

  这日,住建部相关领导亦表示,“下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

  一系列“负面”消息下,7月26日,房地产股遭遇“黑色”星期一,多只地产股下挫。

  “重点盯三个维度”

  2020年8月底,住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出,为控制房地产企业有息债务增长,设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

  2020年最后一天,有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会,表示将对试点企业扩围,数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会,此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

  “三道红线”下,房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时,不断有市场人士担心,融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆,但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金;此外,房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露,有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

  尤其在首批集中供地中,开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出,部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意,监管开始升级。

  据一位券商人士透露,今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度,一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%;二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负;三是每月上报商票数据。

  就在6月30日,央行等监管部门将商票数据纳入监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在,拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。

  40%拿地金额占比上限,在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间,对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的,但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市,特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力,有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高,对这部分企业影响也比较大。

  这些房企上半年拿地销售比已超40%

  中国房地产报记者注意到,根据买地金额不得超年度销售额40%上限,2021年上半年拿地30强房企中,有12家已经过线。

  一类是“零踩线”央企国企队,它们资金充裕,成为此轮拿地主力,如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

  上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据,前6个月越秀地产实现销售收入487亿元,却豪掷436亿元用于拿地,拿地销售比高达89.5%。

  4月26-27日,在广州的集中供地中,越秀地产一次拿下8幅地块,拿地金额为171.97亿元,成为当之无愧的“黑马”。

  2021年越秀地产销售目标为1122亿元,以此计算,其全年拿地金额上限应为448.8亿元,这也意味着即使完成全年业绩目标,下半年不再拿一块地,越秀拿地销售比依然超标。

  在几个月前的年度业绩发布会上,越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露,公司今年计划买地金额将达到520亿元以上,继续保持较大投资力度。

  建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%,亦均超标。

  上半年,建发房产实现销售收入934亿元,新增土地价值659.2亿元,拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王,其去年才突破千亿元门槛。

  值得注意的是,建发房产在去年也频繁高溢价拿地,此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时,建发房产也面临着一些问题。

  建发房产没有单独上市,但以建发股份数据来看,2020年建发股份经营性现金流净额97亿元,同比降低13.34%。2021年一季度,建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元;资产负债率达80.6%。

  一位房企人士称,此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%,预计这些企业后期会适当降低拿地力度,以达到40%标准。

  另一类则是不惜冒着“踩线”风险,也要冲刺规模的房企,这部分占了多数,如卓越集团(拿地销售比93.8%)、绿城中国(65%)、中骏集团(57.9%)、中交房地产(52.1%)、新希望地产(52.6%)、融信集团(45.3%)、雅居乐(45%)等。

  拿地销售比最高的是卓越集团,上半年实现销售收入683亿元,新增土地价值640.6亿元,拿地销售比高达93.8%。

  上半年,卓越集团在北京狂揽四幅地。其中,5月11日,卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块,未来地块售价上限为6.3万元/平方米,但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米,中间只有不到1万元价差。

  据媒体报道,2020年11月,卓越集团高层在内部会议上提出,两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求,冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。

  绿城中国今年上半年拿地888亿元,占当期销售额比重为65%。2020年,绿城就在土地市场频频拿地,对于规模拓展野心可见一斑。有分析称,绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书,为其在资本市场融资提供便利。

  截至2020年底,绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2,已符合监管要求;但剔除预收账款的资产负债率为71%,仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐,同样“踩中”一道红线。

  值得注意的是,上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示,其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%,超出70%的红线值;净负债率为296.4%,同比上升146.2%。

  相比之下,之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下,为达到国家对“三道红线”要求,他们不得不收缩拿地,甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

  无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中,中国恒大均未能上榜,进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。

  去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂,上半年拿地金额也不过74.8亿元,与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外,中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。

  分析人士预计,(40%拿地销售比)政策落地后,预计第二批集中供地热度会降低,整体土地溢价率会走低。

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