无锡二轮集中供地成风向标 房企拿地格局悄然生变

杨镓2021-08-06 08:36:09来源:中国房地产网

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  8月4日,随着9宗地块摇号完成,无锡第二轮集中供地正式落下帷幕。在7月房地产调控收紧消息不断的大背景下,作为首个启动第二批集中供地的城市,无锡土拍颇具风向标意义。

  8月2日,无锡以23宗地块拉开全国第二轮集中供地大幕,不同于4月首轮集中供地时16宗地块拍卖由两天变3天的激烈战况, 此轮拍地速战速决,全程不到5个小时。最终以5宗地块底价成交,8宗地块未触顶,9宗地块报价达到上限,转入摇号程序,1宗地块流拍,总成交金额262.25亿元的结果收场。

  根据贝壳研究院数据,此次22宗住宅用地成交平均溢价率为4.1%,和第一批12.39%相比有明显回落,土拍市场降温明显。

  值得注意的是,在首轮无锡集中供地中收获颇丰的几家房企,在二轮供地中均未报名,比如融创、招商和建发。而新入场的大华此前曾多次出现在无锡土拍市场上,均未有收获,此次成功独立拿下3宗地块,终于如愿以偿。

  从无锡首轮供地结果来看,“三条红线”及补丁政策的“紧箍咒”发挥了效果,特别是“购地金额不能超过销售金额40%”这一重点观察指标,对部分头部房企拿地节奏影响颇大,这或将导致第二甚至第三轮全国集中供地土拍中,房企整体拿地格局发生改变。

  优质地块集中上场

  吸引80多家房企参与竞拍

  8月2日,无锡在第二轮集中供地中推出包含经开区1宗、滨湖区3宗、锡山区4宗、梁溪区4宗、新吴区4宗及惠山区7宗在内的23宗土地,总出让土地面积约123万平方米,总起拍价253.4亿元。

  “覆盖面挺广,也比较平均。”家在无锡的业内人士乔菲这样评价此轮供地地块品质,她表示经开区和滨湖区都是很不错的区域,而梁溪区和惠山区都属于老城区。“两者相比,梁溪区相当于北京的西城区,惠山区则相当于北京的石景山区。”

  核心区域优质地块集中供应,吸引80多家房企参与竞拍,其中保利、首开、中海、绿城、大华、弘阳、中信泰富、金融街、越秀、美的、绿城、路劲等房企均对5宗或5宗以上地块报名。

  热度最高的梁溪区虹桥新村东扬明路与金钩桥路交叉口地块,共计77家房企报名参与,是本场单宗地块参与竞拍房企最多地块,该地块最高限价18000元/平方米,报价在报名期间已触顶。

  第二热门地块是滨湖区五湖大道与和风路地块,共计59家房企报名参与。惠山区钱桥街道上伟路与钱洛路地块、滨湖区震泽路与信成道地块参与竞拍房企在20家以上。惠山区惠山新城惠学路与利市路地块、惠山区钱桥街道钱洛路与342省道地块参与房企在10家以上。而剩余地块参与竞拍房企均不足5家,其中惠山区XDG-2021-20地块因无人报价而直接流拍。

  “以一个老无锡人的观念,梁溪区和滨湖区是兵家必争之地。最冷门的应该是锡山区,次冷门是惠山区,近几年新吴区发展也不错。”针对房企报名情况,乔菲表示不意外,“新无锡人会有不一样的理解,而现在的无锡大多都是新无锡人。”

  面对冷热不均的地块,房企在无锡此轮集中供地中,表现更理性,出价也更果断。

  与无锡第一轮集中供地时,两个小时才成交一宗地块,16宗地块竞拍激烈拉锯不同,此轮拍地热门地块报名期间报价已提前触顶。梁溪区模具厂地块10轮竞拍后进入摇号环节;惠山区钱桥钱洛路与342省道交叉口东南侧地块进入限时竞价2分钟冲破中止价;滨湖区和玺南地块10分钟也快速达到19500元/平方米。

  最终5宗地块底价成交,8宗地块未触顶,9宗地块报价达到上限,转入摇号程序,1宗地块流拍。成交的22宗地块中,东亭板块、阳山板块、钱桥板块、惠山新城及锡北镇刷新周边成交楼面价,该轮供地总成交金额262.25亿元。

  此前,无锡4月首轮集中供地中16宗宅地,全部拍出,15宗地块触顶,其中10宗地块刷新周边成交楼面价,总成交金额255.5亿元。两轮供地对比来看,无锡土地市场整体降温明显。

  受“不超过40%年销售额”影响

  房企拿地格局生变

  在本轮供地中,大华、仁恒、宝龙、中信泰富、金融街、中海、中梁、龙湖等均有所斩获。首次进入无锡市场的大华成为这轮供地最受关注房企,大华以43.85亿元总成交金额独自取地3宗,其中惠山区宗地通过摇号击败21家对手成功胜出。

  大华是上海老牌房企,自2017年开始积极市场化拿地,去年至少新进入6、7个城市。此前大华曾多次出现在无锡土拍市场上,但均未有收获,此次一共报名了9宗地块,颇有志在必得之势。

  大华曾在公开采访中表示,公司将以上海为原点,在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。据不完全统计,2021年以来,大华已斥资140多亿元在上海、杭州、广州、济南、大连等城市拿地。加上此次在无锡市场的积极表现,大华对未来发展规模渴求明显。

  新加坡房企仁恒再度以10.64亿元底价拍走经开区一宗新地,地块楼面价12900元/平方米。此前,在无锡首轮集中供地时,仁恒首次进入无锡市场,也是在经开区拿到一宗地块。

  另外,值得注意的是,在首轮无锡集中供地中收获颇丰的几家房企,在二轮供地中均未报名参与,比如融创、招商和建发。在无锡首次集中供地中,融创曾一举斩获惠山区3宗地块和梁溪区1宗地块,总成交金额约66.78亿元,成为当时最大赢家。

  有不愿透露姓名的业内人士表示,拿地房企格局改变跟“房企投资拿地不能超过年销售额40%”相关政策有关,“截至今年上半年,超过这个指标的房企有22家,建发和招商蛇口都在其中。”该人士表示。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,从房企规模看,第二批集中供地前50规模房企拿地金额为75.6亿元,占总成交金额28.8%,与首批集中供地前50房企拿地金额占比69.0%呈现显著下滑,“这表明通过摇号方式,中小规模房企、本土房企均有机会竞地成功,市场呈现多元竞争局面。”

  潘浩分析,此次集中供地参拍80多家房企可分为3类,第一类是意图首进无锡的房企,例如大华、昌建与越秀,尤其大华在此次集中供地收获颇丰,成功落子3宗,昌建通过摇号竞地一宗;第二类是深耕无锡的房企,例如中海、金融街与美的皆已深耕无锡多年,此次竞拍可视为在无锡持续补仓,具体表现上,金融街成功获地2宗,中海与美的各落子一宗;第三类是首批次收获较多但此次没有明显动作的企业,上次拿地最多前三房企,此次仅有龙湖斩获一宗地,其他2家甚至没有参与竞拍报名。

  拍地规则改变 “马甲”公司受限

  作为基本面良好、土地成本相对较低的城市,无锡土地的吸引力在首轮集中供地中已经有所展示,原计划两天的集中供地因激烈拉锯最终延长为3天。在首次试水集中供地后,根据冷热程度,各大城市土拍相继进入精细化管理和规则调整阶段,而无锡也针对首轮供地情况积极进行了调整。

  在首轮集中供地后不久,无锡市自然资源和规划局要求参加土拍的竞拍公司承诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属控股子公司”,或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍,违反者将一年内禁入无锡土地市场。

  同时,相较于首轮供地,本轮无锡集中供地加大了供应量,出让面积较首轮新增32.05万平方米,整体供地面积达121.35万平方米;供应总量占今年三次集中供地总量的41%。地块品质方面,更是一口气推出核心区域梁溪区4宗优质地块,一改以往缓慢推地节奏。

  在土地出让方式方面,将原本“重点地块达限价后摇号+其余地块达限价后竞自持、竞租赁住房”模式,全部调整为“达到上限后全部摇号”。

  “资金实力外,就是靠运气拿地,随机性增加。”某房企工作人员评价。

  贝壳研究院高级分析师潘浩表示,受益于土拍规则调整,无锡此轮集中供地溢价率、楼面价均有所回落,分别是4.1%和11964元/平方米,与首批次用地12.39%和15060元/平方米相比皆为明显下幅,有效达到稳地价、稳房价与稳预期的效果。

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