“我们认为新政策对城市更新实施主体能力提出了更清晰、更高的要求。”8月25日，佳兆业集团的管理层在上半年业绩发布会回应了多个有关城市更新的问题，其中便包括了半个月前发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。

  对重仓城市更新项目的粤派房企而言，这关乎着未来的规模和利润表现。据统计，截至6月底，仅仅是时代中国、雅居乐集团、中国奥园、富力地产这4家房企的城市更新项目潜在总货值就达到了3.8万亿元。而佳兆业1年前的城市更新货值就已高达2.6万亿元。

  从目前来看，房企们的反应还是比较淡定，时代中国董事会主席岑钊雄、中国奥园行政总裁郭梓宁都表示，公司基本没有参与老城区的改造，拆建比大部分没超过2，也基本为就地安置，符合政策要求。富力地产则声称，新政执行上需要时间，所以该公司的旧改目标暂时没有太大改变。佳兆业更为自信，认为自身的优势今后将进一步凸显，除了继续深耕粤港澳大湾区外，该公司还要加速城市更新模式全国复制。

  防止大拆大建的新政策

  8月10日，住房和城乡建设部发布《征求意见稿》。其中提到，近期各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

  为了解决这些问题、防止城市更新变形走样，《征求意见稿》提出要严格控制大规模的拆除、增建和搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。具体措施包括，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；稳步实施城中村改造，做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，住房租金年度涨幅不超过5%等。

  《征求意见稿》强调，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，鼓励推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变。

  有分析认为，上述关于建设强度、就地安置比例等规定，使得城市更新的土地经营价值有了较大幅度的下降，也令推进中的项目面临着较大的不确定性，对各类参与城市更新项目的主体，特别是在深圳、广州等较大城市城市更新项目储备较多的房企影响直接。

  “城市更新步子迈的比较大的是粤港澳大湾区，所以受影响较大的也是重仓这些项目的粤派开发商。”某房企城市更新部门负责人表示。

  房企纷纷表态：影响不大

  近几年，随着主要城市地价的不断上涨，城市更新成为了不少房企在招拍挂市场之外的重要纳储渠道。而城市更新项目最终释放出来的货值和利润，也令房企们看到了对冲招拍挂项目利润下行的希望。

  根据中国奥园的中期业绩报告，截至6月30日，该公司计入城市更新项目后的总货值约13482亿元。其中，70个城市更新项目的可售货值占比已经超过50%，达到7543亿元，99%位于粤港澳大湾区。

  中国奥园将城市更新视为一项竞争优势，认为既有助增厚土地储备，也可通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润，未来利润可见性高。该公司预计2021年至2024年城市更新可转化2420亿元的可售货值，利润水平均优于普通项目，平均毛利率可达35%至40%，净利率15%至20%。

  同样深耕粤港澳大湾区的时代中国拥有大约160个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约5340万平方米，预计总货值超过1.6万亿元。雅居乐的城市更新业务虽然起步较晚，但截至6月底，也签下了22个合作协议，锁定预计建筑面积1492万平方米，锁定货值预计4522亿元。同期，富力地产也有58个已签约旧改项目，可售货值超1万亿元，78%位于粤港澳大湾区。

  佳兆业集团在去年曾披露过一组数据：截至2020年上半年，公司在城市更新储备方面的占地面积为4200万平方米，预计货值约2.6万亿元。根据该公司8月25日发布的中期业绩报告，截至2021年6月底，其城市更新团队有1090人之多，拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，可售面积预计达1.1亿平方米，粤港澳大湾区项目储备占比逾99%。虽然没有公布最新的货值数据，但以去年的基数来看，其城市更新的总货值大概率超过3万亿元。

  城市更新项目已经成为了这些房企确保未来规模和利润增长的重要支柱，而《征求意见稿》的出台则为原本确定性颇高的增长打上了一个问号。上述的大部分房企在业绩会上都被问到了新政的影响，郭梓宁认为，有关城市更新防止大拆大建的新规政策，是推动城市更新向渐进式、可持续模式转变。“中国奥园一贯倡导有机更新，即注重历史文脉传承、完善公共配套、植入新兴产业的系统性更新策略，契合国家政策导向。”据其介绍，该公司以旧村、旧厂改造为主，不涉及老城区旧城改造，拆建比等符合政策要求。在增建方面，配建公共服务设施；在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

  富力地产董事长李思廉在8月24日的业绩会上表示，城市更新政策在粤港澳大湾区不是新话题，公司扎根在广州，根据政策导向，应该是集中在越秀区和荔湾区等老城区的项目要比较注意，其他区域影响很小。

  “城市更新纳入了国家的‘十四五’规划，我们认为这个新政的出台正当时，预计下一步还会有更多科学合理的实施细则。城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范和健康发展。”佳兆业集团总裁麦帆如此表示。作为城市更新领域的排头兵，佳兆业集团的底气还是比较足，从麦帆的表态来看，《征求意见稿》并没有影响该公司的发展节奏。据其透露，未来一到两年内该公司还将转化城市更新项目可售面积382.8万平方米，对应的货值超过1400亿元。