解构京东千亿产业链地产

王少杰 樊永锋2021-11-29 10:43:44来源:中房报

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  惯于“跑马圈地”的京东集团,不断刷新地产版图规模。

  11月16日,京东集团与无锡市政府签署战略合作协议,双方对外宣称,将在现代物流、电子商务、人工智能、智慧城市建设等领域,开展全方位、多层次、宽领域的深度合作。

  “这将是京东深入布局产业地产的模式探索,一旦成功,或将在全国范围内展开复制模式。”11月22日,联东U谷天津项目部负责人李月华向中国房地产报记者表示,这是继苏州拿地之后京东布局苏南的又一落子项目,规划开发规模与此前布局的苏州项目体量相当。

  在一个月前,京东旗下两家关联公司(江苏东茂商业发展有限公司、苏州东轩商业发展有限公司)刚刚以47.31亿元成功摘得苏州相城区高铁新城两宗地块,累计受让面积24.3万平方米,土地类别为住宅、商服和科教用地。是智谷系列中的产城项目——京东智谷。

  事实上,京东智谷产业新城项目早已开始布局。此前,京东智谷产业新城在全国共签约3家,分别位于苏州、三亚和东莞。其中,苏州项目已拿地,东莞项目(一期)已于今年完工。资料显示,2018年3月,三亚市政府与京东集团现场签订战略合作框架协议,联手打造“三亚京东智谷”小镇。2019年6月,京东斥资10.6亿元拿地约570亩,彼时,双方宣布预计投资200亿元用于打造的京东智慧小镇(京东智谷、云谷)正式落地东莞市凤岗镇雁田村。京东智谷项目一期建筑总面积约180万平方米,主要发展智能制造、人工智能研发等产业。

  京东智谷仅是京东布局产业链地产的冰山一角。

  据公开资料显示,京东跨界产业地产主要依靠三大主力阵营,分别为“物流系”园区、“云系”数字经济园区和“智谷系”产业新城。“物流系”园区全国拿地贡献率当居榜首,以亚洲一号及综合性物流电商园为例,单个园区占地规模从144亩到2000亩不等。据了解,低于200亩的亚洲一号及综合性物流电商园为北京、天津东丽(一期)、福州、乌鲁木齐;超过1000亩的物流园为京东(南京)电商园、亚洲一号昆山物流园、京东华中(武汉)电商产业园、京东重庆电商产业园。截至2019年上半年,京东在全国拥有37个亚洲一号及综合性物流电商园,园区总占地面积超2万亩。京东还在全国30余座城市获得了土地使用权,以建设自有仓储设施。

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  “攻城略地”加速线下布局

  近年来,让京东跨界地产布局的脚步从未停歇。从产业孵化器到产业新城,特色小镇,包括电商园、物流园、数字经济园,几乎串连起了多数地产门类。

  有分析人士认为,在电商行业中,京东拥有着丰富的电商资源、强大的物流优势,是一个具有较强综合实力的电商巨头。借助这种自身优势和影响力,京东开始涉足布局产业地产,并向实现整个产业链的打造及完善的产业新城模式发展。对实体产业企业来说,积极参与到产业新城项目,意味着更广阔的发展空间。对于京东而言,土地储备仍是配合主营业务的需求所在,这些土地将会给京东带来不可小觑的升值空间和资产收益。京东拿地的核心还是拓展空间,有足够的规模体量来配合其主营业务,提升物流的效率,以及承载新业态的发展。

  今年初,京东在北京亦庄再度拿下一宗商办地(作为京东的总部用地)。2012年至今,京东已经4次在北京经开区拿地,累计拿地金额63.31亿元,用地类型覆盖商业、金融、多功能用地,形成了规模化布局。

  与传统地产开发企业哀鸿遍野不同,今年下半年,京东集团逆势而上,在各地加快了拿地节奏。

  2021年6月18日,京东联手深圳房企卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住办地块,出让宗地总面积约142.64亩,成交总价高达99.1亿元;6月30日,京东在海口江东临空经济区土拍出让4宗仓储用地中,以3127.43万元竞得其中一宗约65.79亩地块,拟用于建设智能国际物流监管和分拨中心;8月18日,海口江东新区起步区CBD土拍的两宗土地约38.9亩,再度被京东以约3.98亿元成交价收入囊中。

  京东的地产图谋远不止此。就在上海、海口频繁拿地期间,京东与广州花都区政府签订战略开发协议,拟开发“京东(大湾区)智慧城”,双方协议约定在合作期内,土地开发建设面积不少于1000亩、固定资产投资不少于1000亿元、年产值营收1000亿元。根据双方协议,“京东(大湾区)智慧城”将分10年开发,共同构建大湾区研发运营中心、航空货运华南业务中心、京东大湾区先进制造产业园、京东大湾区商品集采集散基地、京东大湾区医护康养社区。

  “自涉足产业地产以来,京东在全国拥有的土地已超2万亩,估值数千亿元,俨然成为一个体量惊人的‘产业地产运营商’。不过,京东主业发展格局不会改变,土地储备仍是配合主营业务的需求所在,但不除外谋求未来地产资产增值的可能。”李月华说。

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 京东智谷的东莞模式

  京东智谷执行副总裁陈昱在接受媒体采访时表示,产业地产目前是红海也是蓝海。红海是因为有太多的传统地产商、实业企业转入产业地产领域。蓝海是随着片区未来的经济发展,如粤港澳大湾区,城市的转型升级,产业结构的调整优化,也存在对产业转型升级的诉求和空间需求。

  2019年7月15日,京东智谷项目在东莞凤岗镇雁田村启动。该项目是广东省人工智能特色小镇建设核心,也是京东在东莞凤岗镇雁田村打造产业新城(“一镇两谷”(智慧小镇、智谷、云谷))的一部分,其定位为人工智能小镇,集智能产业创新科技中心、产业研发中心、智能制造总部基地和企业创新服务为一体。项目总投资约200亿元,预计建成年产值280亿元。项目建成后,将聚集1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业,将打造一条AI全链条产业生态。

  至今虽未达到这一预期目标,但产业集聚雏形已初现。至截稿前,京东智谷一期(竣工)已完成定制企业200余家,其中来自深圳的企业占比61%,以京东上下游企业、高新科技、智能制造、电商企业为主;日前,刚刚动工的京东智谷二期也迎来首批20家企业代表签约,此外,二期意向入驻企业近百家。在已签约的20家企业中,同样是自京东上下游企业和高新科技型企业,从事智能制造、电子信息、供应链管理、电商仓储等。

  陈昱表示,随着项目二期开建,京东智谷再次将赋能升级,一方面是京东资源的深度导入,在区域内,打造一个强产业集群。另一方面是将京东的资源与企业进行深度对接,一对一、点对点,直接与京东专家面对面,分析问题,解决痛点,真真实实为企业做到降本增效,提质赋能;在产品规划上,通过深入调研企业需求,将产品进行全新优化创新,打造更适合企业发展、适合当代人才办公的创新空间,帮助企业做大做强。

  “我们看中的正是京东的品牌和资源,我们希望将来入驻京东智谷,能比竞争对手更快一步、更近一些,享受到京东的资源和助力”。深圳一家有意向入驻京东智谷二期的企业负责人如是说。

  东莞市凤岗镇委副书记、镇长宁康表示,京东智谷作为人工智能小镇核心建设项目,政府将充分发挥项目在高端企业招商、孵化培育、产业集聚、人才吸附等方面的引领作用,塑造高质量发展优势,激发企业创新活力,构建人才发展环境,打造粤港澳大湾区人工智能发展新高地。

  “先把产业树立起来,然后再融入区域。”李月华认为,京东智谷的这一定位也正好契合京东跨界产业地产发展理念:先做产业,再做地产。

  京东智谷产业集聚效应,带火“小镇”项目销售。

  早在2020年7月底,京东智谷一期推出的产业大厦、工业4.0厂房、独栋办公楼,可售面积销售去化率就已接近90%。不仅如此,该项目二期也迎来不少消费者咨询和认购。

  11月12日,中国房地产报记者走访位于东莞凤岗镇的京东智谷赋能中心和京东智谷运营服务中心时发现,项目所推房源招商成为“两中心”当前工作重点,租售场面异常火爆,前去咨询的人群中以创业的年轻人居多。

  京东智谷招商代表田小林向中国房地产报记者表示,京东智谷现推出房源涵盖办公、厂房、住宅及企业独栋,其中,单套办公房产面积从300余平方米至上千平方米,价格从8000余元至1.3万余元每平方米不等,住宅房产售价最高接近1.4万元/平方米,产权期限均为40年。值得一提的是,有部分所售房源为无产权房,属于企业自持产权(产权不可分割)售价相对低廉。该项目一期因去年下半年开始发售,现所剩房源不多,目前主推二期期房。

  田小林还告诉记者,部分房源是独立产权的商品房,可签订《商品房买卖合同》;对于无产权房源,为保障购房者权益,可与开发商签订一纸长租协议,也就是通过一次性长租变项实现房产买卖交易。记者从田小林提供的一份研发用房电子租赁协议中看到,该“协议”是以“京东都市科技金融创新中心”(京东智谷一期9号楼)名义对外租赁研发、办公用房,租赁方为广东京东都市智能产业创新发展限公司(京东控股),租赁期限可一次性长租20年或根据承租方需求自由订制期限,需交纳10万元定金。“签订该租赁协议,就是为了给购买无产权房产者一个保障。来京东智谷投资置业,主要还是要做事业。正如项目所宣传的宗旨:‘来京东智谷,和京东一起把生意做大’”。田小林说。

  陈昱认为,产业地产的未来,一定是真正以服务企业、发展产业、盘活区域经济为主,同时也承载着城市发展的未来。在产业地产方面,京东希望做出有效的探索,走出一条新路。

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  重仓地产的产业逻辑

  京东线下布局主要包括京东云创新空间、电商产业园、亚洲一号、数字经济产业园、京东智谷5个系列。其中,电商产业园、亚洲一号、数字经济产业园数量最多,云创新空间和京东智谷尚处于起步阶段。

  其中,京东“物流系”园区占地规模的庞大与发展迅猛的势头密不可分。据京东2021年第三季报显示,截至2021年9月30日,京东物流运营约1300个仓库。包含京东物流管理的云仓面积在内,仓储总面积超过2300万平方米。而在2019年上半年,京东运营约600个仓库,包括约250万平方米的云仓面积在内,仓储总面积超过1500万平方米。相比之下,2年多时间内,京东物流运营的仓库数量已实现翻番。

  通过其扩展轨迹可发现,未来京东“物流系”园区的扩张,从一线城市转向二三线城市下沉趋势明显。京东物流宣布,自2020年始,拟投用12座亚洲一号仓,全部面向二到五线城市,另外,还将新建扩建城市仓和转运仓13座,继续升级“千县万镇24小时达”时效提升计划,面向低线城市及重点县镇继续布局物流新基建。

  其次是,“云系”数字经济园区。京东云系列产业园起步虽晚但扩张迅猛。首座京东云数字经济产业园诞生于2017年安徽滁州,此后迅速开疆扩土。2018年签约、开园的有7座。2019年势如破竹,已扩张15个,增长速度成功赶超京东“物流系”园区。据不完全统计,全国范围内京东“云系”数字经济产业园40余个。

  根据版图分布,京东云系列产业园分布于20省41城,其中,山东最多,目前已有6个京东数字经济产业园。其次是山西、河北、河南、安徽与福建,除山西已布局4个外,其余四省均各占3席。

  数字经济产业园,是指以培育数字经济产业为主导,主要运用云计算、大数据、区块链、人工智能、物联网、5G等技术,实现产业生态系统化、基础设施网络化、功能服务精准化和运营发展智能化的智慧园区。而京东云系列数字经济产业园则是利用京东集团旗下的京东云,以技术推动产业与区域经济的发展,部分园区由其合作伙伴龙观集团运营。

  该类园区与“物流系”园区不同的是,以租赁为主。不过,京东“云系”数字经济园区近年也有了拿地迹象。开工建设始于2019年的昆山京东数字产业园,正是由京东在江苏昆山市千灯镇拿地288亩,总投资20亿元,自建30万平方米厂房的产物。

  如果说京东“物流系”和京东“云系”两大阵营的产业园是京东电商的所必然的产业战略布局,那么“智谷系”产业新城项目则充当了京东跨界产业新城的“试金石”。截至目前,京东以高投资、重资产押宝的智谷系列特色小镇全国共有3处,分落东莞、苏州和三亚。

  “京东跨界产业地产是在对产业生态未来价值重构,旨在刷新产业发展新高度,重塑地产发展新格局。”李月华向记者表示,重塑房地产发展格局的底气来自于京东自身。

  按照“不断提升规模和效率”这一逻辑发展的京东,或已清楚地意识到地产,尤其是装着产业链和生态圈的地产,仍是未来极具升值空间的优质资产。

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