一个月内数次转让项目股权 华侨城欲抱团取暖

曾冬梅2021-12-01 09:06:21来源:中房报

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  临近岁末,深圳华侨城股份有限公司(000069.SZ 以下简称“华侨城”)出售项目股权的动作愈发频繁。11月29日,来自北京产权交易所的信息显示,天津华侨城实业有限公司拟转让所持的廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权,转让底价1.31亿元。

  11月以来,华侨城已经发布了7则股权转让信息,涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。放在行业销售下滑、现金流紧张的背景下,这些举动难免引发联想。对此,华侨城相关人士表示,该公司自2018年起便陆续进行了项目的股权转让,核心目的是加快周转,近期转让的部分项目股权也是计划引入合作伙伴。该人士坦言,自“三道红线”等政策出台以来,房企合作、抱团取暖已是大势所趋。

  更多开放股权合作的趋势已在华侨城的三季报有所体现。今年前三季度,该公司新购入了18宗土地,仅有2宗土地是持有100%权益。

  1月内频繁挂牌项目股权

  廊坊市怡康房地产开发有限公司是2020年9月才成立的,由天津华侨城实业有限公司、廊坊市福康房地产开发有限公司分别持股50%。成立3个月后,该公司拿下了廊坊市的一宗宅地,总价为1.77亿元。据了解,截至2021年10月31日,该公司的资产总计2.36亿元,其中负债为2.32亿元,净利润为-515.86万元。1.31亿元的挂牌价包含了1369.81万元的股权转让价格,以及约1.17亿元的债权价格。

  从挂牌信息来看,虽然廊坊项目拿地不足一年,但华侨城却选择了清仓式的退出。类似的股权转让还有4笔,11月19日、11月22日,华侨城在重庆产权交易所和上海联合产权交易所挂牌了3家商管公司100%股权及债权,其中深圳市华纯商业管理有限公司、深圳世纪华锦商业管理有限公司已披露转让价格,分别为9669.69万元、1.11亿元。这2家公司各自持有深圳华侨城纯水岸九期、十四期的10项房产权益,以及深圳锦绣花园四期的19项房产权益。据了解,这些房产均为商业属性,现已出租做商铺用途。

  另外1笔是基金份额的转让。11月19日,华侨城在重庆产权交易所挂牌了共青城万物长青投资管理有限合伙企业(有限合伙)48000万元有限合伙份额及23900万债权,和100万元普通合伙份额,挂牌总价约为5亿元。华侨城旗下子公司在标的企业中共持有40%的股份,此次全部挂牌转出。

  对于上海及广州两地的在建项目,华侨城选择的是部分股权转让。11月11日,上海鹏鲲置业有限公司50%股权的转让信息在北京产权交易中心挂出,转让底价为4.86亿元。这家公司由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%,名下资产为总建筑面积136160平方米的上海市闵行区浦江123-3地块,地块的土地证目前正在办理中。第二天,广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权也被放上货架,转让底价15.39亿元。据了解,该公司拥有位于广州市增城区在售的“华侨城·云尚”项目。转让掉42.4%股权后,华侨城仍持有广州华侨城置业发展有限公司57.6%的股权,依旧负责项目操盘,但挂牌文件约定,项目一期住宅及二期住宅由受让方分配,三期住宅、商业及车位由转让方分配。

  除却1家尚未公布转让价格的商管公司,华侨城将从上述股权转让中套现约28.6亿元。

  11月29日,华侨城的相关人士对中国房地产报记者表示,股权转让是该公司加快周转的具体举措之一,商铺等存量项目的转让可提升资产效率,部分在建项目则将引入合作伙伴。“基本原则是,即便转让股权,收益也不会比原来预计的可研回报低。”

  加大合作力度 项目权益占比下降

  自2018年起,华侨城的股权转让动作便多了起来,当年转让了18家子公司股权。在2018年的年报中,华侨城透露,在严厉的房地产调控政策影响下,公司创新合作开发模式,加快价值变现,通过各种方式促回款,通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式加快项目周转。2019年,该公司继续卖掉了19个子公司的股权。

  2020年9月,“三道红线”政策出台后,踩了一道红线的华侨城特地召开了一次落实新规的专题会议,该公司董事长段先念强调,要千方百计增加现金流,集中精力抓去化、促回款、降负债,要在市场上广泛对接有实力的合作方,不拘一格开展跨界合作。在这一年,华侨城再度出售11个子公司股权,顺利扭转连续3年经营活动产生的现金流量净额为负的局面,在当年录得212.19亿元的正经营性现金流,年末“三道红线”转绿。

  今年,华侨城依然保持着“三道红线”绿档的状态,截至第三季度末,其净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为75%、69%和2.64倍,经营活动产生的现金流量净额约13.6亿元,同比增长161%。

  在11月16日的投资者接待活动中,华侨城的管理层透露了应对下半年严峻融资环境的措施,包括采取审慎融资的策略,通过一系列措施控制杠杆率以防范风险,优先把项目回款作为资金筹措的首要手段等。

  股权转让是加速回款的措施之一,据华侨城有关人士介绍,前几年该公司倾向于独自拿地,近两年为了加快周转,开始与标杆房企合作,希望能加快进度与效率,提升投资回报。2020年,华侨城新购入25个项目,其中10个是持有100%权益,土地总价款358.6亿元,权益对价286.8亿元,权益占比80%。今年前三季度,该公司新增项目18个,仅2个是拥有100%权益,土地总价款265亿元,权益对价157.4亿元,权益占比下降到59.4%。

  合作开发在一定程度上有利于华侨城维持“三道红线”绿档,但对利润表的短期负面影响也难以避免。前三季度,华侨城录得收入494亿元,同比增长48%,但归母净利润却同比下降了35%至34亿元。归母净利润负增长的原因有两个,一是期内该公司的税后毛利率同比下降了10.6个百分点,二是少数股东损益占净利润的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。

  对此,华侨城方面表示,权益占比的下降确实会影响利润表现,公司未来将保持整体权益比例高于行业平均水平。

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