行业转机出现,房企积极 “自救”加强市场信心

克而瑞研究中心2021-12-02 08:57:52来源:丁祖昱评楼市

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  今年下半年以来行业调控持续,叠加房企的债务违约事件频发,市场多方“速冻”,房企在融资端和销售端承受较大的压力。面对企业现金流吃紧,债权人信心下降的情况下,多家房企通过多种手段积极进行自救,重建市场信心。

  2021年9月底以来在政策密集发声下,房企关紧已久的融资阀门终于有了松开的迹象,保利发展、招商蛇口等国企央企和多家城投公司在银行间债券市场进行融资,而后有银行总行直接发令分行支行充分开发国有房地产企业资源,开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持,并为国有房地产企业开出融资白名单。

  虽当前政策的松动主要对象是国资,但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导,未来将会扩散到民营企业,也将最先有利于基本面较好的企业。

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  银行间市场对国企梯队敞开融资口子

  在整个房地产市场趋冷,房企陆续出现债务违约的情况下,投资市场对房企的信心下降,债券二级市场以及股票市场出现了较大的波动,从2021年9月30日到2021年10月8日,Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌22.1%,创下至少8年的最大跌幅。由此部分未违约的房企也受到了波及。

  2021年11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,部分参会的房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。座谈会的召开,意味着房地产企业境内发债的政策或会有所松动。

  银行间商协会座谈会后,众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日,常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券,镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据;到11月11日,保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据,将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企,而后11月12日,光明地产宣布拟发行5亿元中期票据,招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融,企业融资“冰冻”状态有所缓解。

  据不完全统计,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。与此同时,本轮房企融资审批速度相对较快,小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元(含8.8亿元)的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。

债券

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  部分房企积极“自救”重建市场信心

  据CRIC不完全统计,自2021年下半年以来,不少房企纷纷通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行维稳,开启信用保卫战。

  1、积极回购债券,维稳同时低价回购

  CRIC统计显示,2021年下半年以来,不少于24家房企陆续实行境外债提前回购举动,回购次数超过153次,提前回购境外债券及票据涉及资金合计24.86亿美元,债券到期时间横跨2021年到2026年,不少房企十月以后加大了2022年到期债务的提前赎回,减轻明年的还款压力。

  就企业表现来看,中梁控股、正荣地产、禹洲集团、花样年等回购次数相对较多,佳源国际、中国金茂、中梁控股、龙光等赎回金额超过1亿美元。房企进行债券回购除了维稳市场信心之外,也因当前债券价格相对便宜,以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算。

债券

  2、大股东增持股票,打响市值保卫战

  除了提前赎回部分境外债之外,9月以来,多家房企董事或者大股东利用自有资金进行护盘,增持公司股票,进行市值维护,增添市场信心。据不完全统计,2021年9月以来,有17家房企股东通过二级市场对公司股票进行增持,涉及金额达到11.66亿元,其中中国奥园主席郭梓文及其家族信托在9月和11月累计增持1.66亿股,金额6.15亿元,碧桂园主席杨惠妍仅在11月就增持1761万股,金额1.28亿元,力高集团董事兼主席黄若虹自9月20日起累计增持约3734万股,持股比例由29.49%上升到40.0%。

债券

  3、股东借款、保底供股维稳市场信心

  大股东除了进行股票增持的操作,部分股东还帮助企业进行融资,主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等,除了提振市场信心,也为公司注入资金,增强企业流动性。富力地产、当代置业、融创中国的股东分别为公司提供了80亿元、8亿元、4.5亿美元的股东借款。而旭辉集团以供股的方式进行融资,拟发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元,其中,大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股,并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购,合计将最多投入16.73亿港元,以股东兜底的方式进行融资。而融创中国则进行了配股融资,募集金额达到50.85亿港元。值得注意的是,股东借款及配股融资等方式,对股东以及企业自身发展前景要求较高,目前仅有少量房企进行。

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  从目前来看,多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功,显示当前银行间债券市场融资口子已经打开,鼓舞了市场的信心,未来其他资质良好,信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。

  值得注意的是,当前发行的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府的信用进行背书,未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

  但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导,当前房企积极自救,也将加大市场对自身的信心。

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