新力控股艰难“自救”

李叶2022-01-04 11:23:19来源:中房报

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  经历了债务违约、股价跳水、股票停牌之后,新力控股(集团)有限公司(以下简称“新力控股”)走上了困难重重的“自救”之路。

  12月27日,新力控股旗下新力物业集团有限公司(以下简称“新力物业”)转让江西悦生活装饰工程有限公司(以下简称“悦生活装饰工程”)100%股权予上海沐洹实业有限公司(以下简称“沐洹实业”)、熊星星。其中,沐洹实业出资额为990万元,占99%,熊星星出资额为10万元,占1%。

  这不是新力控股停牌以来第一次转让子公司股权。

  9月份,新力控股转让项目子公司江西阳炎70%的股权。10月份,新力控股转让另一项目子公司安徽新创50%股权。

  不止于此,此前有报道称,为换取现金,新力控股独资的所有项目意欲全面抛售,更有旗下地产项目在卖车位时宣传,业主可以免费使用两年车位后申请全额退款。

  目前,新力控股方面并未披露出售地产项目等资产进展。

  12月30日,中国房地产报记者就此向新力控股品牌部一名工作人员表达了采访意向,该工作人员表示,目前公司还在停牌阶段,不适合对外发声。复牌后会跟进该问题,有具体数据会及时反馈。

  “暴雷预告”

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  12月20日,新力控股首次披露境内债逾期金额63.94亿元,并确认10月到期的一笔2.5亿美元债务违约。同时,新力控股集团称,因安永会计师事务所认为债务逾期导致其核查工作需要额外资源,双方未能就薪酬达成一致,安永辞任核数师。

  12月22日,新力控股发布公告称,一笔2.5亿美元优先无抵押票据的本金及最后利息将于2022年1月24日到期偿付,但公司目前预计没有充足的财务资源按期偿付该票据的本金及最后一期利息。

  新力控股表示,将有可能发生2022年1月债券条款及条件之内的违约事件。由于预计不能按期偿付款项及发生2022年6月债券交叉违约,如果持有人选择根据公募债券的条款及条件加速清偿,则所有公募债券亦可能立即到期及应付。

  应公司的要求,股份及公司债务证券已自2021年9月20日下午起于联交所暂停买卖。股份及公司债务证券将继续于联交所暂停买卖,直至另行通知为止。

  这两份公告亦被业界解读为“暴雷预告”。

  事实上,新力控股在几个月前就已显露出无暇应付各类债务问题的迹象。

  8月,新力控股旗下多家子公司被爆出现票据逾期、拒付等现象。

  9月18日,新力控股集团一笔到期债务逾期未偿还,金额合计3874万元。

  9月20日,新力控股集团某债权人要求该公司偿还其与包括该债权人在内的各方之间的融资协议项下未偿还本金及应计利息,金额为7542万美元。

  同一天,新力遭遇“黑色星期一”,“股债双杀”,当日股价暴跌,最低至90%,收跌87.03%,暴跌造成新力公司市值蒸发约120亿港元。随后,新力控股发布公告,宣布暂时停牌。

  9月30日,新力控股发布公告承认,其股票价格下跌及被大规模抛售,或与公司遇到流动资金问题有关。

  根据规定,联交所可将已连续停牌18个月的证券除牌。新力控股的股票自2021年9月20日下午3时开始停牌,18个月期限将于2023年3月19日届满。

  “回血”自救

  股票的停牌,导致新力控股直接融资渠道受阻。与此同时,新力控股其他负面消息也陆续发酵。

  根据央视《正点财经》9月底播出的《关注新力控股资金链危机》报道,新力控股南昌多个楼盘工地停工;公司出现大规模裁员、降薪现象。对此,新力上海总部品牌部相关负责人表示,公司具体事宜不便回应,但降薪传闻确有发生,“普通员工比如经理减少40%,主管减少30%。”

  10月13日,穆迪将新力控股企业家族评级由“Caa2”下调至“Ca”,评级展望调整为“负面”。10月18日,评级机构联合资信宣布将新力控股主体及“18新力02”“20新力01”“21新力01”和“21新力03”信用等级下调至“BB”,评级展望为负面。

  如何“回血”自救?新力控股作出了几方面的打算。

  新力控股管理层曾预期,销售回款为重要偿债来源。

  从销售情况来看,10月新力控股合同销售额约8.2亿元,同比跌91.9%;今年前10月,合同销售额共计800.6亿元,同比下降4.16%。销售额不及预期,这与项目停工及口碑下滑不无关系。

  据此前报道,新力控股集团内部人士透露,公司正在寻求出售项目,以换取现金,全国范围的项目均在出售之列。

  不过,受项目停工风波影响,收购方还需考虑新力控股出售项目存在的各种风险。有业内人士称:“(新力控股)大湾区的项目在找买家,都在谈,但意向不高”。此外,新力控股项目中存在与其他房企合联营情况,这些项目不在出售范畴。

  另一方面,新力旗下对外出售的估价在17亿元以上的新力服务曾传出与龙湖、金科商谈出售事宜。就此,龙湖在11月接受采访时表示,“已辟谣”;金科则回复,“有过接触,但是没有成行。”

  IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜告诉中国房地产报记者,一般而言物业管理业务现金流相对稳定、ROE较高且有较强的抗周期能力,属于泛房地产行业中较为优质的业务板块。至于新力物业为何迟迟未出售,应该是合作条件难以达成造成的。

  至于新力控股先后转让股权的江西阳炎、安徽新创和悦生活装饰工程,对其债务而言无异于杯水车薪。

  柏文喜表示,新力出售资产进展缓慢,意味着目前尚没有资金可以偿还已经违约或即将违约的债务。

  “黑马”跌落

  新力控股曾是房地产行业一匹“黑马”。

  2010年,新力控股成立于江西南昌。2015年,顺利进入江西地产前三甲;2016年,开始全国化扩张,销售额突破百亿元;2017年,新力控股进入50强房企阵列,并将总部迁至上海。

  在成立的第9个年头,新力控股就登陆香港资本市场,成为最年轻的相关上市内房企。次年,更跻身了“千亿俱乐部”,一时风光无限。

  风光的背后,一直暗藏着高杠杆、高负债隐忧。

  招股书显示,2016年-2018年,新力控股净资产负债率分别为190%、270%、237.9%;借款总额的增速也惊人,从2016年64亿元急涨至2018年的221亿元,2020年为296.62亿元。

  到2019年上市时,该项指标才“断崖式”下降为67%。新力控股负债率数据的骤降,也曾被质疑“其中有蹊跷”,新力控股对此一直没有回应。

  此外,新力控股的融资成本一直居高不下,2018年-2020年分别为9.3%、9.2%和9.1%,直到今年年中才下降至8.7%。截至今年上半年,新力控股剔除预收账款的资产负债率为73.5%,仍然踩中红线。

  新力控股资产端另外一个明显变化是联营合营企业大幅增长。

  2016 -2019年年末,公司合营企业权益分别为2.03亿元、33.9亿元、38.66亿元和59.93亿元;联营企业的权益分别为1.52亿元、1.84亿元、7.08亿元和72.32亿元,涨幅更为明显。

  今年3月30日,新力控股发布的2020年度业绩报告显示,截至2020年末,集团总合约销售额1137.35亿元,应占权益合约销售额为504.20亿元,仅占44%。

  屋漏偏逢连夜雨。7月8日,一份名为《新力地产老板张园林求救信》的文件在业界传播,文件称,2019年,新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团,欠下16亿港元高利贷,月息高达3%,单月利息支出高达4800万港元。

  尽管新力全力辟谣,但随之而来的股价大跳水,让这个“求救信”传闻成为新力甩不掉的阴影。

  9月20日,有投资者询问偿债安排,董事长张园林“手滑”退出群聊,直接引发了此后的“中秋劫”。

  上市不足两年,作为“黑马”的新力控股快速崛起又随之“跌落”,难免令人感慨。如何“度劫自救”?考验着企业决策者智慧。


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