瑞安新天地上市蒙上了一层“阴影”。

  3月15日，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”）开盘为0.81元/股，收盘于0.77元/股，相比上一个交易日的收盘价0.81元/股，下跌5.06%。

  就在一天前，3月14日，港交所官网显示，瑞安新天地招股书失效。

  资料显示，瑞安新天地由瑞安房地产分拆而来，其特色在于商业物业。截至2021年6月末，瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心。

  从招股书中可以看出，瑞安新天地在资本成色上不太亮眼。数据显示，2021年上半年，瑞安新天地流动负债总额为50.49亿元，流动负债净额为12.82亿元。

  此外，瑞安新天地依赖于上海的物业组合，地域集中度较高。

  关于瑞安新天地失效原因以及未来是否会继续递表，中国房地产报记者拨打瑞安房地产官网电话，截至发稿前，电话显示无人接听。

  值得一提的是，去年下半年以来，受到房地产行业低迷的影响，资本市场不断变化，物业IPO进程变得异常缓慢。

  一位业内分析师告诉中国房地产报记者“瑞安新天地要不断诠释企业积极的一面，作为瑞安房地产独立的商业品牌，后续在复制和扩张方面需要积极发挥，以更好获得资本市场的青睐。”

  主打商管特色 商管赛道日趋激烈

  2021年8月4日，瑞安房地产发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市，并于去年9月递表。当然，对于商业方向，行业里已有先行者可参考。

  在商管赛道，华润万象生活不可忽视，其定位是商管+物管，于2020年9月上市后在资本市场取得了不错的成绩，市值排名第二，市盈率排名第一。

  数据显示，截至3月17日13点30分，华润万象生活总市值为707.25亿元，市盈率55.60倍。

  华润万象生活在资本市场的表现也引来了诸多物企的效仿。一批主打商管概念的物企争相上市。2021年1月26日，星盛商业管理股份有限公司正式在香港联合交易所主板挂牌上市。2021年7月2日，中骏商管正式在港交所敲钟上市。

  瑞安新天地想要在商管赛道分一杯羹也在情理之中。

  资料显示，2021年上半年，瑞安新天地72.5%的物业管理收入来自商业物业，公司同期管理的商业物业组合包括分布在五个城市的35项物业，建筑面积约360万平方米。

  不可否认的是，商管赛道已经发生了巨大变化。

  一位业内人士直言，商管企业赛道竞争格局日趋激烈，大型物企有华润万象生活，中小型物企有中骏商管、宝龙商业。此外，商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展。还有就是疫情反复或对购物中心运营产生负面影响。

  受关联公司拖累

  “由于物管行业上游地产行业的动荡，资本市场对上市物企和商管公司的态度也发生了变化。港交所对拟上市企业问询更加严格，顾虑更多，这造成不少企业上市进度更加曲折。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

  值得关注的是，瑞安房地产2020年的业绩状况不容乐观。

  业绩报告显示，瑞安房地产2020年营收为46亿元。其中，2020年上半年受到新冠病毒疫情影响，集团录得亏损约人民币16.22亿元，下半年集团全部业务均出现可观的复苏，全年录得股东应占亏损净额人民币7.4亿元。

  2020年，瑞安房地产的综合租金及相关收入为人民币20.84亿元，同比下跌7%，上海物业的租金及相关收入下跌 6%至人民币14.91亿元，占总额72% 。

  可以看出，瑞安房地产营收一半为租金收入，而瑞安房地产2020年租金收入受到不小影响。

  不过，就在瑞安新天地招股书失效的同一天，瑞安房地产发布了2021年业绩预告。数据显示，2021年全年，瑞安房地产将录得净利润16亿元。

  一位业内人士表示，“瑞安新天地递表的时间点正是瑞安房地产2020年年报发布之后，后者不好的业绩会影响到前者的上市状态。”

  2021年9月13日，瑞安新天地递交招股书，向港交所发起冲击。

  资本成色欠佳

  理想丰满，现实骨感。瑞安新天地的资本成色不太亮眼。

  公开数据显示，瑞安新天地的负债水平是其一大“硬伤”。2021年上半年，瑞安新天地流动负债总额较2020年的45.39亿元增至50.49亿元，流动负债净额也增至12.82亿元。

  关于负债的增长，瑞安新天地表示，主要是由于一年内到期证券化安排的收款增加7.41亿元所致。

  此外，瑞安新天地业务投资物业地域集中度高，依赖于上海的物业组合。

  招股书显示，2018年～2020年以及2021年上半年，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元，相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。相应期间，瑞安新天地分别录得流动负债净额28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元及12.82亿元。

  据披露，瑞安新天地于2021年6月30日公司的投资物业组合总建筑面积为200.52万平方米，拥有13宗项目，其中7宗项目位于上海，占比为52.7%；根据独立估值，商业物业的总值为531.35亿元，其中71.9%位于上海。此外，瑞安新天地亦向瑞安房地产取得权利以收购总建筑面积约130万平方米的储备商业物业，当中约85.7%位于上海。

  在汤晓晨看来，“资本市场更青睐利润增长确定下强的企业，小型商管公司仅固守原有管理项目很难获得持续增长，必须向市场证明其市场化竞争获取新项目的能力，才能吸引投资者关注。”