预测未来行业规模下行 金地拟加仓持有型物业

曾冬梅2022-04-27 10:06:16来源:中房报

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  “未来10年,住宅每年的销售规模会逐年下降,住宅开发的收益水平也会有所降低。”4月25日,在金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地集团”,600383.SH)2021年度业绩说明会上,该公司董事长凌克对行业走势作出了这样的判断。他表示,未来要适度提高持有型物业的规模,才能使金地集团的销售额、利润保持稳定及增长。

  2021年,金地集团实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%,跑赢了不少同行。2022年,该公司预计有4500亿元至4800亿元的可售资源,但并未公布销售目标,只表示“力争全年保持销售规模稳定”。

  对于今年的投资预算,金地集团也没有给出清晰的指引,但明确了要适度调配好开发型物业与持有型物业的投资比例,进一步加强非住宅业务的拓展及竞争力等原则。在该公司管理层看来,房地产市场已进入调整阶段,房企要从增量向存量进行思维,因此需要积极调整收入结构,配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

  今年60%可售产品在长三角、珠三角

  判断“市场环境依然严峻”

  对于金地集团来说,这份成绩单还算可圈可点。

  2021年,除了销售方面表现抢眼外,金地集团的营业收入也录得了18.16%的增长,达992.32亿元。其中,房地产项目结算面积563.56万平方米,同比上升21.48%,结算收入883.63亿元,同比上升17.54%。

  受市场下行及疫情影响,该公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期,实现归属母公司净利润94.1亿元,同比下降9.5%,房地产业务结算毛利率为19.65%,同比降低 13.91个百分点。

  对于净利润的下滑,金地集团高级副总裁韦传军表示,一方面是因为去年下半年部分同行暴雷,为了缓解现金流压力而降价促销,把行业价格往下拉,公司对部分项目计提了减值准备。另一方面,由于疫情的影响,原定的交付结转面积没有达成。

  对于2022年,金地集团态度谨慎,在年报中强调“目前市场环境依然严峻”。今年第一季度,该公司实现455亿元的签约金额,同比下滑34%。虽然有不少投资者追问今年的销售目标,但该公司管理层都未正面回应,只透露全年预计有4500亿元至4800亿元的可售资源,且结构有所优化,60%集中在长三角、珠三角,“希望能够实现销售业绩平稳”。

  在投资端,金地集团的策略也有调整。据介绍,自去年下半年行业销售陷入低迷、融资端口收紧后,该公司便主动暂缓了投资,进一步聚焦高能级城市,加大上海、北京、深圳的深耕力度,控制三四线城市投资下沉。全年投资地块111宗,总投资额约1309亿元,权益投资额约523亿元,新增总土地储备约1636万平方米,其中权益储备约648万平方米。其中,一二线城市投资占比65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升至34%。

  金地集团的管理层透露,今年将继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目,关注能级比较强的一二线城市,争取有更好收益。据介绍,该公司也在关注收并购方面的机会,原则是优中选优,第一季度已经收购了一些项目。

  2021年初,金地集团计划新开工面积约为988万平方米,半年报调增至1681万平方米,最终全年实际完成新开工面积1843万平方米。2021年初,该公司计划竣工面积1362万平方米,半年度调整至1450万平方米,最终全年实际完成竣工面积1534万平方米。2022年,金地集团计划新开工面积634万平方米,竣工面积1536万平方米。

  对于新开工面积的锐减,凌克的解释是:“年报中的新开工计划是按目前拥有的土地项目统计出来的新开工,半年时会根据更新的情况调整,因为今年新的投资也会形成新开工,包括下半年拿的地,由于开发效率提升,当年也会形成新开工,按近年经验数据,年初的计划到年中时会上调。”

  调整收入结构

  计划探索养老、教育、家居生活等领域

  经历了2021年的巨变,业内对2022年的行业表现都不抱乐观的预期。穆迪预计2022年全国范围内的合同销售量将下降10%至15%。惠誉认为2020年和2021年的每年约15亿平方米至16亿平方米的销售量是不可持续的,表示政策的决定性变化应该会改善一级住房市场的情绪,但2022年的销售额仍将下降25%至30%。

  凌克也表示,2021年下半年以来,房地产市场出现明显下行,当前行业政策已由适度纠偏逐步转向放松,基于促进房地产行业良性循环的需要,预计政策将继续渐进式宽松以稳定房地产市场,当前销售市场需求低迷,需要需求端政策的实质性放松以对冲市场下行。在他看来,房地产行业已经进入下半场,城市化的速度会逐步降低,行业销售规模持续下降也将是大势所趋。

  面对行业发展的新形势,金地集团提出的应对策略是稳步调整发展模式,追求利润总额和总规模的持续均衡增长。在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下,积极调整收入结构,配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

  金地集团是较早开展多元化业务的房企之一,除了住宅开发业务,旗下还有商场、写字楼、产业园、长租公寓等持有型物业,以及物业、代建等业务板块。2021年,其物业板块的营业收入同比增长了29.31%至52.79亿元,物业出租及其他业务实现收入 34.66亿元,同比增长 14.47%。期内,“金地物业”更名为“金地智慧服务”,新增外拓合约面积超7000万平方米。截至2021 年末合约管理面积突破3.3亿平方米,其中外拓占比高达71%,非住业态占比达 15%。

  据了解,金地集团早在2006年就已进入代建行业,2018年正式设立专门的代建公司深耕代建领域。截至2021年底,其代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个,累计开发管理面积超1500万平方米,其中住宅项目累计货值超过880亿元, 商办项目投资规模超过400亿元,累计政府公建面积超过400万平方米。

  相较其他房企,金地集团多元业务的分拆上市步伐启动得较晚。“目前新业务上市还没有时间表。公司从整体战略出发,将选择合适的时机进行资本运作。”凌克的表态为投资者留下了一个念想。

  除了现有的业务,金地集团还计划稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践,寻找更多未来发展的增长点。只不过,从该公司目前的收入结构来看,非地产开发业务还难以对整体营业收入产生重要影响。2021年,在金地集团992.32亿元的营业收入中,房地产开发业务依然占据了高达89%的比例。

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