房企打响利润“保卫战”

编辑部、CRIC研究2022-04-28 08:44:27来源:丁祖昱评楼市

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  行业利润率正在加速探底。

  CRIC数据显示,已披露2021年业绩报告的57家典型上市房企整体归母净利润2629亿元,增速中位数为-26%,且近9成典型房企毛利率、归母净利率双降。

  自2018年以来,行业利润增速便呈现明显的下降趋势,加之市场下行,叠加房企部分高地价项目进入结算,企业利润规模已出现负增长,行业整体利润率持续下行探底。

  “稳利润”已成为当下房企的共识。审慎拿地,保证项目利润率水平;战略精简,向管理要效益;回归产品,提高产品适销性和溢价。这些都是房企正在做出的变化。

  疫情反复之下,行业不确定性增加,短期内企业盈利水平仍将继续承压。

  01

  行业利润规模出现负增长

  在房住不炒、行业降杠杆的背景下,监管持续从严。对行业而言,最直观的变化便是销售规模增速逐渐放缓,至2021年,部分房企甚至出现规模负增长的情况,基于此,行业利润增速自2018年以来不断下滑。

  上市房企年报季已接近尾声,企业各项数据指标均已降至历史较低水平。

  根据CRIC统计,57家典型上市房企整体营业收入为39129亿元,同比去年增长16%,增速中位数为14.4%。与此同时,营业成本加速上涨,57家典型上市房企营业成本合计30804亿元,较去年同比增长24%,增速中位数约为20.7%。

  如此看来,典型上市房企营业成本增速高出营收8个百分点,而中位数增速则高出逾6个百分点。实际上,2019年以来,行业营业成本增速均高出同期营收增速。

  在营收和营业成本增速不匹配的挤压下,行业利润增速放缓,直至出现负增长。

  CRIC统计数据显示,2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模7819亿元,企业毛利润增速的中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元,企业净利润增速和归母净利润增速的中位数分别为-22.4%和-26%。

  图:2017-2021年行业典型上市房企营收、利润规模及增速(亿元)

数据来源:CRIC、企业公告数据来源:CRIC、企业公告

  注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加

  行业整体盈利能力面临较大的下行压力。

  从利润率指标来看,2021年57家典型上市房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点至7.7%和4.7%。

  自2019年以来,房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平开始呈现下行趋势,而过去一年,房企上述数据降幅较2020年进一步明显扩大。

  企业各项利润率指标下降至历史低点,有两个方面的原因:

  首先,行业规模增速放缓,销售去化压力大,打折促销、以价换量屡见不鲜,房企增收不增利的现象进一步加剧。

  此外,规模房企低利润项目仍然处于结算期,利润出现下降,但当期费用在目前的市场环境下仍然偏高,两者并不匹配。

  值得注意的是,在行业下行压力下,部分企业结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值,对利润表现也产生了一定的负面影响。

  图:2015-2021年行业典型上市房企整体利润率水平及变动

数据来源:CRIC、企业公告数据来源:CRIC、企业公告

  注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加

  02

  近九成房企利润率普降

  增收不增利仍然是当下房地产企业面临的普遍现象。

  随着疫情基本稳定,项目建设、交付结算进度平稳推进,2021年约有75%的房企实现营收正向增长,但毛利润、净利润增长却不尽如人意,过半房企毛利润(剔除税金及附加)下降,净利润下降企业占到六成以上,超四成房企“收增利减”。

  以万科为例,根据2021年业绩报告,万科2021年全年营收4528亿元,同比增长8%。实现毛利润(剔除税金及附加)777.6亿元,同比减少18.4%;净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元,分别同比降低35.8%和45.7%。

  投资收益减少、计提资产减值等成为净利润、归母净利润降幅的显著扩大的主要原因。

  从企业利润率变动来看,无论是毛利率、净利率还是归母净利率,下滑企业均占到近九成,普降态势依旧显著,部分规模房企2021年的毛利率降幅均超过4个百分点,且毛利率降至20%以下。

  大环境下,仍有部分房企积极调整节奏,实现营收与利润同增。

  比如中国金茂,年内加快项目结转,全年营业收入900.6亿元,同比增长50.0%,顺利完成了预期的900亿元营收目标。实现毛利润167.6亿元、净利润77.0亿元、归母净利润46.9亿元,分别同比增长38.3%、24.4%、20.8%。

  在市场不确定性因素叠加的情况下,科学的把控企业结算进度、结构对于企业营收、利润规模的稳定与增长意义重大。

  此外,在地产开发业务利润率下行大趋势下,多元业务对于平滑整体利润率起到越来越重要的作用,打造“第二曲线”、挖掘多盈利点已经成为越来越多房企共识,也是未来发展的突破口。

  表:2021年典型房企毛利率及归母净利率TOP10

数据来源:CRIC、企业公告数据来源:CRIC、企业公告

  注:为与H股上市房企统一口径,A股上市房企毛利率计算中扣除税金及附加

  房地产行业已进入盘整期,企业经营逻辑正在加速转变,由于2022年行业仍存在很大不确定性,因此,企业仍需严阵以待。

  当前,典型上市房企对未来盈利预期基本一致,即短期内毛利率下降已成行业趋势,中长期来看毛利率将维持在20%-25%合理区间。

  行业底层逻辑发生本质改变,高杠杆、高周转模式无法持续,利润保卫战一触即发,企业“稳利润”需从精益管理及产品品质入手。

  一方面,企业需更加审慎拿地、优选项目,保证项目利润率水平。另一方面,积极通过战略精简、组织架构精简,提高经营质量及运营管理效率,“降本增效”向管理要效益。同时,在多元业务板块企业需坚持长期主义,在商业、酒店、物管等业务领域择优发展,提升资产质量和经营效益。此外,当前市场背景下企业也更应回归产品,加强产品力打造、关注产品升级迭代、提高产品适销性,提升产品溢价、以过硬的产品实力穿越行业周期。

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