受人事变动、业绩迟发等影响 机构下调雅生活目标股价

梁笑梅2022-05-05 13:23:29来源:中房报

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  4月27日,雅生活智慧城市服务股份有限公司(03319.HK,以下简称“雅生活服务”)发布公告,内容有关公司董事会会议拟于2022年4月28日(星期四)举行,藉以考虑及批准公司及其附属公司截至2021年12月31日年度经审核全年业绩、建议派付年度股息(如有)以及处理其他事项。

  此前不久,花旗发布了下调雅生活服务目标价的公告。

  由于雅生活服务延迟公布去年经审核年度业绩,花旗将目标价由14.68港元下调至13.61港元,意味着今年为5.6倍市盈率(早前为6倍)。鉴于雅生活服务对毛利及总楼面积预测,将2022年~2023年度的盈利微调1.2%/2.2%,维持雅生活服务“中性”评级。

  关于雅生活服务为何延迟刊发2021年业绩报告,雅生活服务方面表示,本次延期原因在于政府为应对COVID-19疫情而实施封锁隔离措施,影响审核过程:从第三方取得外部确认函有所延迟;延误获取上海、深圳等办公场所所需资料及安排现场审核工作。

  关于2021年业绩报告进展,中国房地产报记者联系雅生活服务方面的人士,截至发稿前,未得到任何回复。

 刊发业绩前发生人事变动

  3月29日,雅生活服务发布公告宣布,2021年年度经审核的全年业绩延迟刊发。

  在克而瑞物管研究总监汤晓晨看来:“上市企业延迟公布业绩报告原因有两类:一类是疫情等客观因素影响相关业绩报告审计材料、函证的获取;另一类是与审计事务所出现分歧,造成合作及内部人员有变动。”

  值得注意的是,雅生活服务1月21日的一项人事变动引人注意。

  自2022年1月21日起,翁国强已获委任为公司审计委员会成员、薪酬与考核委员会主席及提名委员会成员;王鹏不再为公司审计委员会成员、薪酬与考核委员会主席及提名委员会成员;及王翠萍已获委任为公司风险管理委员会成员。

  雅生活服务当天公布,翁国强已获委任为独立非执行董事,自临时股东大会结束起生效。

  自此,王鹏的职位由翁国强接替。仔细翻开翁国强的履历发现,其有较强的专业背景。翁国强毕业于同济大学,获得应用数学学士学位,获得上海市人事局认可为注册物业管理师,获得江苏省人事厅认可为高级经济师。

  为了进一步完善管理架构,有利于集团长远稳定的发展,雅生活服务在人才梯队搭建上是具有长远眼光的。

  2018年上市时,雅生活服务董事会里有四位“老将”,分别是黄奉潮、刘德明、冯欣、王玮。到了2020年8月,上述董事会成员只剩下黄奉潮。

  不过,作为元老级人物的黄奉潮也在逐渐退出舞台。2020年5月29日,雅生活服务发布公告称,黄奉潮辞去雅生活服务总裁及首席执行官职位,但仍会担任董事会联席主席兼执行董事,专注于制定集团整体战略发展策略并监督其实施。

  黄奉潮的职务由该公司现任常务副总裁、首席财务官及联席公司秘书李大龙接任,自当年7月21日起生效。

  值得一提的是,在人才不断更新的大背景下,作为 “80后”的李大龙显然更具有活力。

  未经审核业绩报告

  暴露短板

  就在上述人事变动后,雅生活服务于3月31日发布了2021年未经审核业绩报告。

  在未经审核的业绩报告中,雅生活服务的营业收入、净利润等业绩基本符合预期,但也暴露了雅生活服务的一些短板。

  年内,雅生活服务营业收入为140.8亿元,毛利润为人民币38.68亿元,净利润为25.65亿元,毛利率为27.5%,净利润率为18.2%。

  截至2021年12月31日,集团在管面积及合约面积分别为4.9亿平方米及6.6亿平方米。其中,来自雅居乐集团及绿地控股的合约面积分别累计达0.87亿平方米及0.61亿平方米。

  其中,第三方项目通过市场拓展、行业整合等方式迅速扩张,来自第三方项目的合约面积(含控股成员企业)达5.15亿平方米,较2020年12月31日增长33%,占总合约面积的77.7%,已成为集团规模增长的主要来源。

  值得关注的是,外拓是一把“双刃剑”。规模增长的同时,雅生活服务外拓项目的增多拉低了其毛利率和净利率表现。

  根据已公布2021年年报的49家港股物业企业数据显示,雅生活服务营业收入为140.8亿元,仅在碧桂园服务之下,位居第二位。居于营业收入榜首的碧桂园服务营业收入为288.43亿元,毛利率为30.7%。雅生活服务毛利率为27.5%,49家物业企业的平均毛利率水平为30.09%,其毛利率在平均毛利率之下。雅生活服务18.2%的净利润率也并不具有明显优势。

  雅生活服务曾在收并购上大展拳脚。但其先后出让卓森物业、城关物业等多家收并购来的物业,让业内猜测其受收并购后的“消化不良”困扰。

  一位不愿具名的人士认为,“依靠收并购扩张规模会遇到瓶颈,当规模扩张到一定程度的时候,需要考虑资金成本和对整体规模的边际贡献。”

  事实上,截至2020年底,雅生活服务用于投资及收并购的上市募集资金26.35亿元已悉数用完。

  在2021年中期业绩会上,雅生活服务的管理层表示,未来的发展方向是轻资产,而不是收并购。

  2021年9月18日,雅生活服务退出卓森物业管理有限公司(以下简称“卓森物业”)100%股权。2022年1月12日,雅生活服务转让兰州城关物业服务集团有限公司(以下简称“城关物业”)51%股权。

  因此,雅生活服务也从此前的收并购转战到城市服务。

  值得庆幸的是,2021年,雅生活服务取得了6.98亿元营业收入,其首次把城市服务板块作为四大板块之一,其它三大业务物业管理服务、业主增值服务、外延增值服务,营业收入分别为86.58亿元、18.67亿元、28.57亿元。城市服务在总营业收入的占比为5%。

  但雅生活服务城市服务的毛利率还不太高。在毛利率方面,物管服务、业主增值服务、外延增值服务和城市服务的毛利率分别为20.1%、45.7%、39.2%、22.1%。

  “雅生活服务通过收并购获取了不少公建及环卫领域品牌公司,有助于其在专业能力方面的补足和全国拓展触角。雅生活服务品牌矩阵内的公司的协同能力还需要加强,在城市服务领域雅生活尚缺乏标杆项目。”汤晓晨表示。

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