资产管理公司（即AMC）纾困房企的脚步正在加速。

  市场消息称，融创中国、中国华融资产管理、中信信托和上海浦发银行于10月12日签订了框架协议，合作重组上海董家渡项目，中国华融对融创还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。融创方面人士对此消息未置可否，仅对中国房地产报记者表示，后续有补充信息会给予回复。

  “信托与AMC联手救地产，能够将出险项目主导权从地产公司转由AMC主导，从而借助AMC管理不良资产的优势和信托公司的融资优势，加快项目重整和盘活效率，减少信托融资损失、实现信托融资的退出和最大限度维护信托权益，同时推动项目保交楼问题的解决。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

  AMC参与纾困只是第一步，如何盘活资产才是关键。在对出险项目背后股权进行风险隔离后，信达地产等房企走到台前，以操盘代建方式助力盘活出险项目。

  10月18日，中交地产与信达地产签署了战略合作协议签约，双方将在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

  这不是一次常规的房企间项目合作，因为信达地产背靠的是中国信达，我国第一家专门处置不良资产的专业公司。这次中交与信达地产的联手目的很明确，剑指“房地产纾困类代建项目”，而代建业务也是中交地产的一个重要板块。

  融创纾困有了新消息

  出险房企的出路一直备受关注。

  近日，融创中国与AMC之间的合作有了新进展。消息称，融创中国计划与中国华融、中信信托等就重组其上海董家渡项目等事宜展开合作。该项目是3年前融创以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价从泛海建设手中接下，一并拿下的还有北京泛海国际项目1号地块。同年，融创在董家渡地块开发豪宅项目融创外滩壹号院。

  目前，外滩壹号院的二手房成交价格上涨至25万元/平方米左右，但融创中国已经无力独自开发该项目剩余部分。

  今年3月有消息称，融创正在与中国信达洽谈出售上海董家渡项目与北京朝阳地块。随后，融创方面承认，确实在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作。现在来看，融创中国不仅成功保住了董家渡项目，还引进了中国华融合作开发，这次合作或许能为融创争得一些生机。

  世茂集团也在积极寻求救助。10月12日，世茂集团发布公告，公司以17.5亿元价格出售南京万智源置业（项目公司）45%股权，项目公司余下55%股权由独立第三方持有。接盘方是芜湖信思达投资合伙企业，由五矿信托与中国信达联合于今年7月份成立，其中五矿信托持股50%，信达持股50%。

  南京万智源置业所在项目是一个TOD智慧综合体项目，其中商办部分由苏宁负责，住宅部分由世茂操盘。今年7月份，已深陷流动性危机的苏宁置业退出该项目，将其持有的55%股权转让给了五矿信托。现在世茂集团又将该项目45%股权转让给了五矿信托和信达。也就是说，这个项目的控制权已完全掌握在五矿信托手中。

  信托的入局更像是一场“自救”。这也应验了那句话，“雪崩时,没有一片雪花是无辜的”。

  信息显示，五矿信托、中国信达与房地产渊源颇深，在地产快速发展时代，它们也顺势而上，资产规模超千亿元。随着房地产行业市场下行，它们的运营和发展也受到影响，不得不下场“接盘”。

  五矿信托“踩雷”的不仅有世茂，还包括恒大、金科、阳光城、泰禾、蓝光发展、华夏幸福、中国奥园等房企。据不完全统计，目前五矿信托已接下泰禾广州增城项目及南京秦淮区路子铺项目、深圳阳光城实业100%股权，恒大广州南沙童世界、佛山铂睿府、广深国际文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良项目等地产项目。

  不止五矿信托，其他头部信托公司同样成为地产项目“踩雷”常客。2021年财报显示，中信信托管理信托资产总计9787.78亿元，投向房地产的有1600.86亿元，占比16.36%，远超其他信托公司；中信信托旗下违约的地产信托产品规模超百亿元。

  国际四大会计师事务所之一普华永道近日发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

  柏文喜置评道，以往信托接手房企资产或项目股权更多是房企为调节报表或融资进行的资产出表现象；现在信托接手房企资产，更多是为了维护自身债权和盘活自身在项目中的权益。信托拉上AMC则是为了发挥AMC盘整不良项目与资产的能力，以及为了给出险项目增信与注入资源盘活项目本身，因此是否盈利已经不是主要诉求。

  一位AMC人士亦称，这次AMC对房地产项目救助与此前主动出击不同，在本次推进“保交楼”过程，AMC及银行金融机构进入并非以盈利为目的。

  通过代建方式让项目“活起来”

  据机构统计，未来3年一级市场不良资产供应量将在10万亿元级别，加上目前银保监会已披露3万亿元存量的不良规模，这是一个巨大的蓝海市场。据券商测算，截至目前我国房地产行业不良资产规模已达2.08万亿元。

  但市场上能落地的房地产收并购项目数量并不高。一位房地产业人士称，“目前市场环境下，房企想加快资产出售比较艰难，需要项目尽调、压价、议价等多个步骤，且长期低价出售资产也不利于出险房企债务化解，所以很多房企今年出售的核心项目并不多。”

  中银证券认为，此前，全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮AMC在房企化解债务风险过程中的参与范围和力度上将有所加大。比如，有可能接手利润较低的项目。

  很多出险企业自身也希望通过代建方式让项目“活起来”，因为业主对于出险房企已经变得不那么信任。

  信达地产与中交地产的“牵手”是一个积极信号。信达地产党委书记、董事长石爱民表示，信达地产愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

  中交地产的代建业务始于2019年，但至今仅占总营业收入的0.05%。代建行业头部企业优势明显，项目竞标激烈。信达地产作为中国信达的房地产开发业务运作平台，在项目获取和资金实力上都有天然优势。

  在业内人士看来，中国华融类似的纾困模式，更多为直接或联系其他机构提供资金，继续由房企操盘建设。相对而言，中国信达的“金融机构接管+代建”的模式复制落地的更为快速，相对效率也更高。

  “在纾困背景下，代建项目其实也有巨大风险。”信达地产方面人士表示，能否有“五个带着”去盘活项目非常重要，即带着资金的解决能力、带着风险隔离化解的能力、带着产品适销的解决能力、带着项目优化提升能力、带着项目资源整合能力。

  值得注意的是，受地产行业下行影响，AMC在助力房企纾困过程中盈利下滑甚至亏损，资产风险不容忽视。

  截至2022年6月底，各大AMC重组不良资产平均占比为45%~50%，相比之下，中国主要银行对房企的直接贷款敞口仅有5%~6%，另外25%~30%则是对抵押贷款者发放的房贷，这说明AMC的房地产集中度都很高。

  上半年，中国信达实现净利润45.08亿元，同比下降32.6%。在资产减值损失方面，中国信达的资产减值损失由2021年上半年的31.79亿元增加84.8%至2022年上半年的58.77亿元。其中不良债权资产减值损失由2021年上半年的8.77亿元增加至2022年上半年的44.38亿元，增幅为406%。

  中国华融上半年亏损188.7亿元，持续经营活动收入降幅逾5成。受宏观经济承压及房地产行业下行影响，相关客户履约能力下降，资产质量下降，上半年确认信用减值损失169亿元，同比增加118.5亿元。

  对于AMC而言，改变对房企的选择与支持方式，尝试“接管+代建”模式，或许能赢得一些利润商机。