净利润下滑后,万科做了两件事

公司许倩 2022-12-29 11:09:53 来源:中房报

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  总是在为行业发声预警的万科董事会主席郁亮,对形势又有了新判断。

  12月16日,深圳盐田大梅沙,万科2022年第一次临时股东大会召开。郁亮在会上表示,房地产行业继2003年后近20年再被看作支柱行业,政策面在逐步向好,且政策面向好的力度、广度全面超出预期,“这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光。”

  他也承认,市场修复是一个漫长而温和的过程,现在看起来比预期更加温和;11月销售总体看又回到2022年4、5月水平,12月预计比11月要增加。

  在市场下行、销售端遇冷大背景下,万科的销售情况也不容乐观。

  2022年1-11月,万科实现销售额3767亿元,同比减少34.4%;在全国商品房市场所占份额约3.17%。

  这是4年来,万科销量第二年同比下滑,且下滑幅度更大。

  数据显示,2019年,万科实现销售金额6308亿元,同比增长3.9%;当年全国商品房销售额为16万亿元,同比增长6.5%;万科在全国商品房市场所占份额约3.94%。

  2020年,万科销售额同比增长13.5%至7041.5亿元;当年全国商品房销售额达到17.36万亿元;万科在全国商品房市场中所占份额亦升至4.06%。

  到了2021年,全国商品房销售额突破18万亿元,同比增长4.8%。但万科自身的销售规模却开始下滑,当年实现销售额6277.8亿元,同比下滑10.8%。万科在全国商品房市场所占份额亦开始下降,降至3.45%。

  彼时,万科总裁祝九胜表示,2021年三季度市场出现了一个急剧变化,整个行业或者主要的玩家签约额都在大幅下降,市场观望气息变得越来越浓,“三季度整个市场出现的变化,对我们来说是一种煎熬”。

  财报数据显示,2021年,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归属上市公司股东净利润225亿元,同比下降45.7%,出现了上市31年以来第三次净利润下滑。

  2019年万科实现净利润388.7亿元,同比增长15.1%;2020年实现净利润415.2亿元,同比增长6.8%。

  面对2021年净利润罕见下滑,郁亮在“致股东信”中反思了下降原因:一是毛利率下降,二是投资收益减少,三是市场下行带来的计提减值。

  2021年,万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点;扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看,开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

  “我倍感压力,内心充满紧迫感。”郁亮忧心地说道,2022年将采取坚决、有针对性行动,全力扭转开发业务局面。

  记者观察到,2022年,万科主要做了两件大事来应对这一局面:一是收权,全面加强统筹作战力;二是“囤粮”,增强公司现金流的同时寻找市场机会。

  12月2日,万科内部发文,经集团总裁祝九胜提议,万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁,协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。至此,万科拥有了3位联席总裁级高管:祝九胜、张海和朱保全。

  “严峻的市场环境下,之前充分授权、分布式作战的模式容易出风险,万科因此做出改变,全面加强统筹作战,通过集团军作战方式,实现开发经营服务并重的战略落地,以穿越这个寒冬。”一位接近万科人士称。

  这次任命并不算突然。张海、朱保全从2021年起就已实际履行相关职责,其中,张海牵头负责开发经营业务,朱保全牵头负责经营服务业务,经过1年多实践,他们的成绩让万科人心服口服,任命可谓水到渠成。

  2022年上半年,万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属上市公司股东净利润122.2亿元,同比增长10.6%。两大业绩关键指标均实现了郁亮在年初所承诺的企稳回升。

  然而,市场形势依然严峻。到了第三季度,万科实现营业收入1307.6亿元,同比增长25.3%;但归属母公司净利润仅48.3亿元,同比下降14.4%。同样下滑的还有现金流指标,公司经营性现金流净额约为-124.6亿元,同比下降124.9%。

  截至2022年三季度末,万科手握货币资金1188.3亿元,较年中的1410.73亿元减少超200亿元,但仍高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

  趁着政策利好,万科积极抓住难得的融资窗口,囤积资金“粮草”,以更好应对仍处于波动期的行业局面。

  近日,万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向,待履行内部股东大会决策程序后正式报送;万科还获得了来自各大银行共计6000亿元银行授信,是此轮授信中收获最大的房企之一。

  在12月16日股东大会上,万科还获得了新增不超过500亿元发行直接债务融资工具的授权,以及在A股或H股单独或同时增发不超过各自已发行股份20%新股的授权,做好了地产行业曙光重现后的起跑准备。

  “今天在市场本身压力比较大的情况下,我们需要树立信心。悲观是一种情绪,而乐观是一种思路。”郁亮说。

  万科在发出预警的同时,一直在为自己寻找出路,挖掘“管理红利”、“向管理要效益”,“统筹作战”,万科一直在努力活久活好。2023年行业曙光已现,万科已开始储蓄能量,迎战。

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