又一家！

  2月28日，中国奥园公布了最新的债务重组进展。

  根据公告，中国奥园已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保运营稳定。

  2023年以来，随着楼市复苏进程加快，房企债务重组进程也明显提速。

  在奥园之前，2月初，华夏幸福发布境外美元债49.6亿美元以新债券向债权人分配的方式实施重组交割。

  不只这两家，中梁控股和祥生控股均债务展期纷纷迎来新进展。而更早之前，融创、龙光、富力的境内债务重组方案也获得通过。

  债务重组成为出险房企化解流动性压力的突破口。

  随着楼市复苏，行业信心正在积极重建。出险房企债务重组按下“快进键”也给行业带来积极信号，展期或重组方案通过后，为企业经营调整、重回健康轨道争取了宝贵的时间。

  自2021年下半年以来，房地产市场持续下行，多家房企陆续出现流动性问题。

  自此，出险房企开始了长时间的自救，至2023年，在解决债务问题方面取得了积极的进展，部分企业对到期债务采取逐个展期方式获得成功，也有一部分房企在境内境外债方面取得整体展期成功。

  比如，富力实现了境内外债券467亿元人民币展期，而龙光、融创分别实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的整体展期，此外华夏幸福49.6亿美元的境外债也整体展期。

  我们看了下，展期加权平均期限均达到了3年及以上。

  也就是说，展期方案通过后，将有效缓解其未来至少3年以上的流动性压力，为企业经营调整、回归健康轨道争取了时间。

  但债务展期也让房企付出了不小大代价，比如中国奥园，将对同意暂缓偿债安排的债权人支付同意费，金额约为欠付该债权人的境外债务本金额的0.25%或0.5%。

  债务展期成功之后，为保证企业回归正常，此类房企仍需努力减债、降杠杆。

  债务重组只是回归正轨的第一步。

  在债务展期方面的努力之外，企业也努力通过销售回款端实现现金回流，其中包括融创、奥园、富力、华夏幸福等近期均加快了项目纾困以及资产处置速度。

  通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，从而优化企业的债务情况，实现减债降杠杆。

  为降低负债规模、实现自救，最主流的方式是通过处置资产回流资金，包括写字楼、商业等存量资产、变现周期较长的项目、多元化板块的收缩如物业公司股权等。比如今年2月份，中国奥园将物业公司奥园健康29.9%股权折价出让给广州国资，回流资金2.56亿港元，此次交易还附带条款买方还需与奥园订立旧改合作协议，也将有利于奥园的旧改项目的推进。

  优质项目引入国资企业或者AMC基金战投，回流资金同时为项目引入融资，加快项目开发促进销售回款。

  通过让渡部分股权引入项目战投，可以实现回流资金且获得项目融资，推动项目的开发，这些优质项目此前沉淀了部分资金和债务，他们的未来入市盘活也将助力企业增加销售回款且降低债务规模。

  而对于部分已经实现前期部分出售但停工的项目，积极取得地方政府的支持，获得纾困基金融资助力项目保交楼，加快项目结算以及销售回款。 

  不过值得注意的是，虽然债务重组可以在一定程度上缓解流动性压力，但其本质还只是辅助手段。

  无论是展期还是债转股，任何方式的重组都只能缓解燃眉之急，想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。

  重组之后，企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。

  目前，无论是市场端还是融资端，房地产市场利好政策频传，2月百强房企销售业绩同环比双增长，也为接下来房企销售回款注入信心。当下，对于出险房企而言，保交付仍是主要目标，保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。

  实际上，债券的展期成功确实给了企业喘息的机会，但房企重回正轨仍需要很长一段时间。

  在当前市场环境整体回暖趋势下，出险房企也需要重回市场。面对债务压力，通过加快折价出售资产、优质项目让渡股权等方式，实现资金回笼；同时对项目纾困，让项目销售加快盘活。根本上来讲，企业想要回归正常经营发展轨道，恢复“造血”能力才是关键。