华润置地董事会主席李欣:地产高歌猛进时不冒险, 低迷时也不悲观

公司李红梅 2023-03-30 10:41:56 来源:中房报

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  “未来发展核心导向有两个指标:实现有利润增长的营收和有现金流的利润。”在回答中国房地产报记者电话提问时,华润置地执行董事、董事会主席李欣说,公司坚持长期主义,地产高歌猛进时不冒险,地产低迷时也不悲观,做一些必要的战略调整,做有质量的规模增长。

  3月29日,华润置地控股有限公司(以下简称“华润置地”,HK.01109)发布2022年业绩报告。

  报告期内,华润置地实现综合营业收入2070.6亿元,同比减少2.4%。其中开发物业收入1761.6亿元,投资物业(包括酒店经营)营业收入170.2亿元,同比下降2.4%。如剔除租金减免影响,营业额为192.6亿元,同比增长10.5%。

  值得一提的是,其物业板块实现营业额120.2亿元,同比增长35.4%。年末华润置地手持现金975亿元,三道红线指标稳居绿档。

  代建代运营、产业和长租领域等多元多赛道的业务优势,帮助华润置地抵御了行业周期,展现出发展韧性,这也符合华润置地作为地产央企的一贯稳健作风。

  “今年预计有超过3000亿元的销售可以实现。”华润管理层表示,2023年继续坚持稳健为先,量入为出,会合理把握投资节奏。

  2022年营收2070.6亿元

  三道红线指标稳居绿档

  财报数据显示,华润置地营业额2070.6亿元,同比基本持平。全年实现签约额3013亿元,签约排名上升至行业第四,其中当年拿地当年开盘项目30个,贡献签约额376亿元。

  跟大多数房企一样,受市场及企业流动性影响,公司营业利润有所下滑。华润置地2022年毛利542.9亿元,同比减少5.09%,毛利率26.2%,归属股东净利润280.91亿元,同比减少13.3%。

  从行业来看,2022年整个房地产市场呈现低迷状态,房企的转型迫在眉捷。

  “2022年是地产模式新旧转换之年,结合外部市场环境,公司从内部战略考量做了很多工作。”李欣认为,过去两三年,中国房地行业经过了深度调整,当下发生了格局性变化。“公司从内部检讨‘十三五’战略,谋划‘十四五’布局,从战略上坚持‘城市投资开发运营商’定位,加强三个主航道和一个生态圈业务”。

  在业绩会上,华润置地管理层多次谈到稳定,认为公司坚持“调结构、调节奏、调布局”,聚焦高能级城市,做到了精准投资。一二线城市签约占比提升至87%,其中前十城市签约占比同比提升11个百分点至61%,受此结构性影响,全年签约面积同比下降18.8%,签约均价同比提升17.5%。

  报告期内,华润置地新获取项目71个,总地价1442亿元,权益地价1102亿元,权益比76%,一二线城市投资占比92%,在深圳、南京等地获取优质商业综合体项目,新增土地储备面积1095万平方米;开发销售业务结算收入1762亿元,在收并购上有斩获优质项目;物业板块万象生活并购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司和四川九洲千城物业服务有限公司,物管规模挺进行业前十。

  “2022年公司与租户共克时艰,减免符合条件的租户租金共计约25.2亿元。”华润置地执行董事、首席财务官郭世清说。经营性不动产业务收益按年下降2.4%至170亿元。还原减租影响,租金收入193亿元,按年增长10.5%,其中,购物中心租金收入占比升至82%,写字楼及酒店业务营业额分别占比11%及7%。租金覆盖股息及利息倍数为0.99。

  从债务结构来看,2022年,境外平均融资成本攀升1.3个百分点至4.1%。郭世清解释公司加大境内低成本融资规模,年末加权平均融资成本仅上升4个基点至3.75%,维持在行业最低梯队;平均债务期限拉长至5.4年。“截至12月末融资储备折合人民币964亿元,短期债务覆盖率达1.54倍,三道红线指标稳居绿档。”

  2023年预计销售3000亿元

  新开10家购物中心

  华润置地管理层判断,2023年,中国经济长期向好的基本面不会变,房地产在国民经济中的地位和作用不会变,房地产市场的巨大潜力也不会变。“预计公司今年可以实现超过3000亿元的销售额”。

  对于今年楼市出现的短暂“小阳春”和接下来的走势,华润置地执行董事、首席运营官张大为在回应中国房地产报记者提问时分析,因为有不确定性,接下来市场仍会有不小的压力,会呈现分化状态。张大为认为公司当下土地储备和可售货值,能满足今年3000亿元的销售目标。

  截至2022年12月31日,华润置地总土储面积6478万平方米,其中开发销售型业务土储面积5491万平方米,一二线城市面积占比维持在71%;投资物业土储面积987万平方米,其中购物中心占比68%,一二线城市面积占比78%。“土地储备布局与结构优质,可保障本集团未来三年以上的发展需求。”

  好消息是,随着疫情稳定及促销费政策,中国消费市场持续回暖,华润置地购物中心零售额自2023年1月起呈现出显著修复趋势,1月~2月重奢及非重奢零售额同比增幅分别为18.4%及25.4%,同店分别反弹9.1%及11.8%。

  “2023年,计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心。”华润管理层说,2022年末,华润置地在营购物中心 66个,已有23个城市实现2个及以上购物中心布局。根据计划未来几年每年新开业购物中心10个或更多,预计2026年末,在营购物中心将增加至111个。

  张大为介绍,2023年,华润置地总可售货源5384亿元,可售资源城市能级及产品类型结构优质,其中89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市,住宅产品占比77%。

  谈及未来的发展节奏,李欣说,华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险,也没有在行业低迷时悲观。会坚持寻求有质量的增长。公司在开发型物业方面,会加强周转效率的提升和经营策略;在经营性不动产方面,会做好管理效率的提升,提高经营性不动产的资产回报率;在轻资产方面,注重盈利能力,保持行业领先状态;在投资端,坚持深耕策略,重点布局28个城市。“坚持量入为出的原则,在确保现金流安全的情况下进行投资,保持均衡式发展。”

  华润置地管理层认为,当下虽然面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险,但伴随着行业向新发展模式过渡,国家大力发展保障性租赁住房,行业赛道明显拓宽。“长租、产业REITs迎来机遇期,经营性不动产价值将得到释放;科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。”

华润置地(哈尔滨)房地产有限公司

统一社会信用代码:91230199565449200R    经营状况:存续    注册资本:2600(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  8    关联风险  0

华润置地开发(北京)有限公司

统一社会信用代码:91110000670572104L    经营状况:存续    注册资本:2491520(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  22    关联风险  4

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中国城市住房价格288指数

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