近年来，随着住房租赁利好政策的频发，我国住房租赁行业正进入快速发展阶段。

  2022年，行业也迎来了实质性拐点，保租房公募REITs的上市，为行业打通了“投建管服退”的闭环。

  从2021年开始，不少租赁运营商开始实现盈利，接下来，寻求第二增长曲线并实现盈利的持续增长，将成为企业需要研究的课题之一。

  2023年两会再次将“住房租赁”写进政府工作报告，提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”充分体现了国家对于保障性租赁住房建设的重视程度。

  实际上，近年来，相关部门相继出台了多项金融支持政策助力住房租赁市场健康发展，同时鼓励银行、保险等发挥机构优势，为保租房提供融资帮助。

  2023年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，“住房租赁金融十七条”的发布也进一步加大了对租赁市场的支持力度，表明国家对于扶持保障性租赁住房的态度。

  对于住房租赁企业来说，政策的发布为住房租赁项目提供了多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，这也能在一定程度上缓解企业融资难的问题，加强完善行业的金融创新，利好机构化住房租赁企业的可持续性发展，推动企业实现盈利。

  根据上海运营成熟的四类不同物业收益率对比来看，近3年，长租公寓的收益率从2%上升至4.6%，涨幅相比其他物业较为显著。从2022年2季度来看，同比依旧维持上涨趋势，且收益率基本较其他物业持平，保持稳中有升的上涨态势，疫情下也体现了长租公寓物业的强抗风险能力。

  正是由于行业的强抗风险能力以及相对稳定的收益率，此前一直困扰的盈利问题逐渐开始破解，此外，随着国家金融支持政策利好不断，加之奖补政策的下放，以及国家对于保障性租赁住房公募REITs的金融支持，行业渐渐开启盈利拐点。

  2022年，瓴寓国际上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，实现资管闭环，在年末完成了另外两个租赁社区的退出。此外，4单保租房公募REITs成功上市，也为保租房项目提供新的退出渠道。

  根据部分房企公布的年报，我们发现，2021年，龙湖冠寓首次实现盈利，公开的数据是全年盈利1.4亿元，2022年，龙湖冠寓已经实现连续两年盈利。招商蛇口年报也提及，招商伊敦已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利。

  对于目前集中式公寓开业规模榜首位的万科泊寓来说，在此前的业绩发布会上，郁亮便提过，租赁业务的前期投入已经基本完成，进入收获期后将持续贡献利润，换言之，对于泊寓来说，盈利难题开始得到了一定程度的解决。

  由此看来，企业对于住房租赁行业能够带来盈利都持乐观态度，这也促使越来越多的企业进入住房租赁赛道。但就目前已经实现盈利的企业来看，住房租赁行业盈利的前提或许还是需要具备一定的规模，在形成了规模化、标准化后才开始寻求利润的增长。

  1、房地产企业正在寻求第二增长曲线

  管理学大师查尔斯·汉迪在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》中这样描述：“到某个时刻，第一曲线将不可避免地达到巅峰并开始下降，这种下降通常可以被延迟，但不可逆转；第二曲线必须开始在第一曲线到达巅峰之前，这样才有足够的资源（金钱、时间和精力）承受在第二曲线投入期最初的下降。”

  按照企业发展生命周期理论来看，每家企业都会历经四个阶段：创业期、成长期、成熟期和持续发展期（或衰落期），这个过程即是S型的“第一曲线”，而企业必须在第一曲线还处在上升阶段的同时就要开启第二曲线即新业务的拓展。

  我国房地产行业的快速发展阶段已经过去，“暴利”时代也将一去不复返，从2021年下半年开始，房地产行业正面临前所未有的大变局和危机。

  克而瑞研究中心报告显示，2022年，百强房企累计实现销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%。房地产市场也从增量时代向存量时代迈进，房企们也在纷纷探索新的发展模式，寻求第二增长曲线，开始加大力度发展运营业务和服务业务。万科、龙湖等头部企业都凭借着“第二曲线”实现逆势增长。

  住房租赁行业也从此前的快速扩张阶段开始进入精细化的运营管理阶段，从量的增长转向质的提升，2022年对于行业来说也是非常艰难，但还是有部分头部企业实现了盈利，而这些企业在实现盈利的同时，也逐渐开始探寻企业的第二增长曲线。

  2、租赁运营企业通过增值服务提高收益实现盈利破局

  随着行业发展逻辑、发展模式的转变，各企业的发展中心也开始向轻重两端发展，传统的中资产依靠租金差的盈利方式逐渐淡化，此外，随着保障性租赁住房的大力发展，其低租金的要求也将对机构化租赁企业单纯依靠租金盈利的方式有所打击。

  住房租赁企业的盈利不是单纯依靠租金的收入，还将有资产的升值以及提供服务所带来的溢价。住房租赁行业属于生活服务业，租房本质上是一种消费行为，随着90后、00后成为租房的主力军，消费理念的转变也为行业带来了新机遇，他们愿意通过付费来提升自己的居住体验，因此，增值服务或将成为住房租赁行业新的盈利增长点。

  以某头部企业的单个服务式公寓项目为例，一年通过增值服务收入约70万，占总营收的5%，尽管营收的大部分依旧来源于租金，但增值服务也开始占据一定的比重。

  据魔方生活IPO招股说明书中提到，截至2022年6月30日，魔方生活服务集团的增值服务收入占0.7%，整体来看这部分收入微乎其微，但根据近几年增值服务收入的变化来看，我们发现，其2021年的增值服务收入由人民币9.4百万元增加14.2%至人民币10.8百万元，同比大增，成功迈入千万级收入。可见，住房租赁行业的头部企业也在积极通过增值服务开启企业的新增长点。

  增值服务最终还是需要租客买单，因此，头部企业围绕租客，开始更深层次的挖掘其内在需求，匹配多元化、全生命周期以及全生活场景的生活服务需求。

  根据克而瑞租售监测的企业动态情况，将目前住房租赁企业的增值服务主要分为以下几类：

  常规服务

  目前比较常见的多经收入是场地的租金以及经营收益的分成，例如电梯间的广告投放、停车费等。绝大多数的品牌也会为租客提供入室保洁、维修等服务。随着租赁社区的不断入市，定制化的社群活动也成为了标配。由于是租房，搬家对于租客来说也是刚需行为，部分企业也衍生出了搬家服务。

  在搬家服务上，多数的品牌选择与搬家公司合作，而自如则是专门成立自如服务业务，向租客以及外部客户提供搬家、保洁、维修等付费服务。据自如披露的相关资料，截至2022年9月，旗下“自如家服”共有超170项生活服务产品，全年服务超过150万家庭，全年营收超过15亿元。可见这部分增值服务的收入相当可观。

  公区的收费空间

  当下的集中式公寓或租赁社区的租客主要为年轻客群，而这类客群往往有着个性化的标签，因此，围绕这类客群打造定制化的空间，在确保租金收入稳定的前提下，探索“以商养租”的方式。例如，现在越来越多的年轻人去考研、考证、考公务员等，他们需要一个安静的学习氛围，为了满足这类客群的需求，收费自习室应运而生，目前也有不少企业将收费自习室运营到项目中。此外，随着直播带货、短视频迎来了发展机遇期，尤其是靠短视频吸粉后，直播带货收割效果异常好，网红直播也进入前所未有的红利期，这样的变化也为公区的打造融入了更多可能。

  与生活品牌跨界合作

  住房租赁企业与跨行业的品牌合作，更好地将租客租住生活的方方面面进行深度捆绑，为租客提供租房新体验和租住福利。微领地浦江中心社区与大鱼营造、永璞咖啡、艺巢、日食记、街声、稻草人开门去玩等结成V星联盟，以空间共建、社群活动、联合权益等多种形式，打造平台的连接和赋能能力，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景。

  网上商城

  通过租客在网上商城下单分成也成为住房租赁企业的营收之一，目前绝大多数的企业依托自身的APP或是小程序为租客提供生活类商品，同时会贩卖一些品牌IP的周边产品，也有少数企业自建商城，需求更多地业务增长。

  社区团购

  疫情封控期间，团长成为这场战“疫”中备受关注的人群，从而也将社区团购延伸到租客的日常生活中。管家向租客发起团购，待成团后物品到货后，由管家送到每户租客门口，这为租客提供更便捷的生活体验。

  随着国家对于住房租赁行业的金融支持力度的不断加大，行业发展将进入快车道，头部企业效应持续显现，盈利能力有望持续加强。

  在实现盈利后，行业内的优秀企业也开始纷纷探索新的盈利增长点。部分头部租赁企业始终以租客的需求为核心，通过增值服务打造企业第二增长曲线，探寻住房租赁行业发展新路径。