这可能是近年来上市房企交出的最差成绩单。

  截至5月5日发稿，TOP50上市房企中，中国恒大、世茂集团、祥生集团仍未发布2022年财报。剔除这3家房企，2022年TOP50上市房企营业收入共计43984亿元，同比减少12.43%；归属母公司净利润为-838亿元，同比减少137%，平均每个月亏损近70亿元。

  作为衡量房企盈利能力的两大指标，ROE（净资产收益率）和净利润率全部转为负值。据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企2022年ROE均值为-17.82%，相比2021年下降24个百分点；平均净利率为-10.51%，较2021年下降16个百分点；平均毛利率为12.95%，较2021年的20.44%下滑7.5个百分点。

  大部分房企财务数据并未好转，融资成本攀升、资金流减少仍是普遍现象。据中国房地产报记者统计，截至2022年末，TOP50上市房企手握资金共计1.73万亿元，同比减少16.23%；财务费用（或融资成本）同比大增66.56%，达到1104亿元。

  与此同时，踩中融资“三道红线”的房企数量明显增多。据不完全统计，有12家上市房企全部踩中“三道红线”，其中包括中交地产这样的央资房企。

  实际上，为了更好地了解上市房企发展情况，由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动，这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况，为企业发展提供全面的智力支持。

  营业收入、盈利大面积下滑

  去化压力下，营业收入下滑、盈利亏损成为2022年绝大部分上市房企的生存现状，TOP50房企也不例外。

  据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团3家未发布财报房企）中，营业收入同比下滑的房企数量达35家，占比超过7成，仅12家房企仍能保持正增长；归属母公司净利润同比下滑者达到40家，占比超过8成，仅7家实现盈利增长。

  在普遍下滑中，仍有5家房企实现了营业收入和净利润的双重增长，它们是建发国际、越秀地产、龙湖集团、万科、滨江集团。

  建发国际是去年“黑马房企”建发房产的控股子公司。其财报数据显示，2022年建发国际总营业收入996.52亿元，同比增长86.38%；净利润49.34亿元，同比增长40.3%，其中绝大部分收入来自物业开发，共计996.48亿元，占总收入的97%。

  对于2023年业绩增长目标，建发国际管理层表示，希望增长10%~20%。

  滨江集团2022年实现营业收入415亿元，同比增长9.28%；实现归属母公司净利润为37.41亿元，同比增长23.58%。

  这主要归功于业绩增长。2022年，滨江集团实现销售额1539亿元，在销售排名中列13位，名次较2021年上升9位。2023年，滨江集团销售目标是“占整个中国销售额的1%以上”；在排名上争取稳在15名以内。

  万科、龙湖、越秀地产在行业内一直就是标杆的存在。对于越秀地产而言，其几年“保守”的打法反而令其有了逆势增长机会。2022年，越秀地产营业收入同比增长26.21%，归属母公司净利润同比增长10.15%。

  作为优秀民营房企典范，龙湖集团2022年营业收入、净利润分别同比增长12.17%、2.13%。万科这两个指标则分别同比增长11.27%、0.42%，虽然稍逊于前几个房企，但净利润终于实现了转正。在2021年，万科净利润同比下滑46%。

  2022年亏损最严重的是融创中国、金科股份、荣盛发展等出险房企。同时，大悦城、正荣地产、禹洲集团等房企净利润同比跌幅超过1000%，值得警惕。

  作为评判房企盈利能力的重要指标之一，ROE指的是股东每投入企业1元钱，企业能产生多少净利润。TOP50上市房企中，23家房企2022年ROE指标跌入负值，占比约一半。除出险房企，首开股份、路劲集团、碧桂园、城建发展、中梁控股、华侨城、大悦城、龙光集团、旭辉、禹洲集团等ROE亦跌入负值。

  有5家房企2022年ROE指标超过10%，如龙湖集团、滨江集团、建发国际、华发股份、华润置地，ROE分别为18.25%、16.94%、16.94%、13.74%、11.94%。

  货币资金减少，财务费用高增

  销售大降、盈利下滑、资金紧缺、负债高企，2022年成为房企们最难熬的一年。正如碧桂园在财报中所讲，2022年房地产行业信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响了行业内每一位参与者，房企普遍迎来生存大考。

  据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除3家未发布财报房企）2022年末货币资金共计1.73万亿元，同比下降16.23%，资金压力进一步加大；总负债共计16.61万亿元，同比减少5.9%。这也说明，大部分房企在主动或被动（如受限于融资收紧）降杠杆。

  有5家上市房企手握现金超过1000亿元，其中4家为央企国企背景。“现金王”第一是保利发展，截至2022年末，保利发展手握货币资金1765亿元，同比增长2.98%。充足的现金流和融资优势令保利发展“弯道超车”，在2022年销售额排名中超过万科位列全国第二，与第一名碧桂园仅相差243亿元。

  第二名是万科，手握现金1372亿元，但同比减少8.17%；第三名碧桂园手握现金1283亿元，同样同比减少12.72%；第四名和第五名分别是中海地产、华润置地，现金额分别为1245亿元、1146亿元。

  财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用。2022年TOP50上市房企财务费用共计1104亿元，同比增长66.56%。这意味着，2022年TOP50房企在亏损838亿元的同时，还要支付超千亿元的融资成本。

  2022年财务费用支出最多的房企是融创中国、富力地产、碧桂园，财务费用分别为127.8亿元、97.27亿元、83.79亿元，同比分别大增509%、131%、964%。

  2022年对于大部分房企而言，融资依然很难。但对于国企、央企背景的房企而言，却是获得低息资金的机会。记者统计发现，2022年年化融资成本最低的10家房企，除龙湖集团外，其余9家均为国企或央企，如中海地产融资成本低至3.57%。

  从融资“三道红线”来看，TOP50上市房企（剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团）中，融信集团、龙光集团、远洋集团、禹洲集团、中交地产、富力地产、时代中国、佳兆业、正荣地产、融创中国等全部踩线，处于“红档”；2021年仅富力地产、祥生集团、中交地产3家踩中全部红线。

  好消息是，进入2023年，市场形势有了明显好转。最新数据是，今年前4个月，TOP100房企销售额同比增长12.8%。市场信心回暖、政策支持下，上市房企盈利大面积下滑的态势有望扭转。