自2022年11月以来，支持房企融资的政策不断，房企能否真正走出低谷期，关键在于融资。

  进入2023年，融资端支持政策还在不断释放，比如1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。

  优质房企融资“窗口期”已至，但多数房企融资难的基本面没有得到改善，尤其是中小房企和已出险房企。

  CRIC数据显示，2022年全年房企融资总量同比减少近4成。与此同时，2023年，仍然是房企“偿债年”，房企债务到期的压力依旧非常的巨大。

  2022年，房企融资有多难？

  CRIC数据显示，100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。2016年以来，全年融资总规模首次低于1万亿元。

  从历年典型房企融资总量来看，2021年出现了近五年来首次负增长，融资总量13274亿元，同比下降了25%。进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，全年融资总规模较去年继续扩大13个百分点至38%。

  2022年前8月单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度均超过了50%。

  但随着11月诸多融资利好政策出台，房地产融资行情年末“翘尾”，融资端出现一些积极信号。数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，达到全年单月最高，环比上升85%，同比上升33%。

  但未来房企融资规模能否持续回升，还要看政策的持续落地与利好传导的效果。

  值得注意的是，2022年整体融资成本迎来结构性下降，全年100家房企新增融资成本为4.23%，较2021年下降了1.15个百分点。这与房企境外融资大规模减少以及优质民企发债占比走高有关，2022年，招商蛇口、万科、华润、首开和中海这5家房企融资总量占比达到了36.5%，结构性拉低整体融资成本。

  过去一年，更多的房企转向了境内融资，海外融资基本上从此和中国房企说“再见”。

  从融资结构来看，2022年境内债券融资占比最高，达到了71%，但是从融资量来看，2022年房企境内债权融资同比下降了10%到5870亿元。而境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%至1080亿元。

  2022年企业发债金额4524亿元，同比下降28%。其中，境内发债3588亿元，同比下降1%；而境外发债同比大幅下降64%到935亿元，占比同比下降了21个百分点至21%。

  房企境外债违约事件，信用危机进一步影响境外资本市场信心，房企境外融资陷入“冰封”。

  年初是房企境外发债窗口期，融资总量较高，7月因富力完成了海外债的重组发行了344亿元的新票据而短暂回升，随后10月首次出现了单月没有房企进行境外债权融资的情况。11月和12月仅保利置业和龙湖获得了境外贷款。

  短期内，房企境外融资仍将维持较低水平。

  2022年以来央企、国企及优质民企成为了融资主力。

  首先看融资占比，2022年央国企融资占比在60%-90%左右，而2020年，央国企融资占比长期在20%-40%左右，自2021年8月，央国企融资占比明显提升，融资占比提升至60%-80%的水平。

  优质民企也有发债，2022年发行新债券的民营（含混合所有制）房企共有13家，发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城，这些企业也是率先受益的民营房企。

  对于大多数民营房企来说，融资依然困难重重。

  2021年8月以来，民营房企融资规模断崖式下跌，此后陷入长达16个月的低迷期，这期间有13个月融资规模不足300亿元，2022年10月单月甚至不足40亿元。

  未来多数民营房企融资状况能否有明显改善，仍需看政策的覆盖面以及后续落地情况。

  2023年，仍然是房企“偿债年”。

  CRIC监测数据显示，2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。

  偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元，其中1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。

  2021年以来，房企发债量长期小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。值得注意的是，在这波到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%，部分民企的偿债压力仍然非常大，违约事件还有可能被曝出。

  随着“金融16条”出台，房企的信贷以及债券的合理展期都得到了政策支持，到期压力得到缓解，房企也相应得到一些喘息机会，但仍难解决本质问题，后续仍需积极推动民营房企融资恢复，并积极促进销售回暖。

  2023年，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将进一步改善，房企应积极抓住融资窗口期。

  未来，股权融资或将成为房企融资的重要渠道，更多上市的优质房企或将通过增发、配股融资，既能缓解企业融资困境，又能降低整体负债率水平，一定程度上降低企业偿债风险。

  在融资环境进一步防松的情况下，房企真正的脱困，还需要依靠销售和经营层面的改善。