楼市有嘻哈系列(三)——battle

王飞2017-09-19 11:19:06来源:中房网

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  battle:是嘻哈的一种比赛形式,一般是两位rapper或两队团体,在规定时间内轮流用freestyle表明立场以抬高自身,彰显自己比对方强。battle是freestyle的一种,但freestyle不全是battle。和diss有类似之处,但不同的是:diss是带着恩怨情绪的一首作品,而battle是以展示技巧为目的的面对面交流。

  不想成咖的rapper不是好MC,不想称霸的开发商不是大房企。商场如战场,只有打好每一场“battle”,才有机会赢得“The war on the real estate market”。

  如同为争夺同一块领地而打响战役,开发商间的battle也往往发生在同一领域:

 城市运营商之战

  随着中国城镇化发展进入以新城区开发建设推动城市群发展的历史时期,房企再仅仅开发住宅楼盘和商业项目显然不够。加之一二线城市土地数量稀缺、成本高企,通过传统“招拍挂”形式拿地难以为继。外趋内驱下,流量思维转为深耕意识,围绕城市总体发展目标和发展规划,充分利用市场化机制和手段,通过发挥自身产业优势和资源优势,在满足城市居民需求的同时,借上城市发展的特殊机遇,成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的一致方向。

在争做“城市运营商”上,至少有以下几家磨刀擦枪地积极“参战”:

  基于对中国城市化程度以及人口趋势的判断,赖于自身数量可观的项目和成熟的社区体系,万科、龙湖、鸿坤、花样年等转做城市运营商自然而然。只不过各家的侧重点和具体叫法略有不同——万科是“城市配套服务商”,龙湖称“生活服务集成商”花样年则是“社区服务运营商”,鸿坤就直接标注“城市运营商”……

  这种由内部出发,见微知著的形式,中心思想是仍将住宅开发作为主导业务;辅以包括购物中心、写字楼、会展中心、物流地产等自持的产业地产;涵盖社区商业、度假养老、酒店、餐饮文娱、教育、公园等自营的消费场所,“万变不离其宗”地开创新的收入来源。试图形成环环相扣、首尾互衔的全生命周期城市生活服务系统。

  与上述“社区派”有异,以华夏幸福、绿地、利海、北大资源等为代表的另一支,可称作“产业派”城市运营商。

  这种流派的招式是:与地方政府合作,建设产业园区和新城新区,替地方政府进行产业规划和招商引资,即“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP模式。这样方式的优点显而易见:在土地整理投资、基础设施和公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护等方面,开发商都有了更多便利条件和溢利空间。

  无论是绿地的“产城一体”,华夏幸福的“产城融合”,利海的“产镇一体”,还是北大资源的“资源城”,归根究底都是通过复合地产以及园区开发,利用全方位服务手段吸引企业集群发展,以规划一定的城市功能来满足就业人口的需求,将产业功能、城市功能、生态功能融为一体,大同小异,殊途同归。

  这两派如果用rap来一场battle,或许会这样发挥:

  我的社区里有千万家            

  我的举动从这里出发

  对需求把握不会偏差

  对价值层次能够深挖

  城市很满又很空

  资产可轻也可重

  成功的结果都雷同

  达成的形式千万种

  这是考验的时代

  没时间犹豫等待

  想踩准现在猜对未来

  和政府做买卖实属不赖

  他负责前期整理给我大片土地

  我承担产业引入还他利益政绩

  和谐关系带来诸多便利

  一团和气彼此各取所需

 大金融时代战

  商场上,钱不是问题,问题是,钱从哪里来?房地产行业亦如是。

  近年来,房企频频试验融资模式创新和试探相关金融产品创新,不外乎也是在想让资金宽松一点,流通顺畅一些的利益驱动下。

  从目前已布局大金融的房企涉及领域看,已经有包括但不限于银行、保险、基金、信托、资管、证券、期货、典当、租赁、交易所、互联网金融等,触角几乎面面俱到。

  比较浅显初级的是入股银行,这方面已有泛海、鲁能、绿地、华润、复地、越秀、星河、莱蒙、新华联、万科、恒大等前仆后继。该方式可以获得稳定的财务投资回报,溢价收益可观。

  高一点的是涉足保险行业,比如泰禾、阳光城设立海峡人寿、迪马股份筹建三峡人寿,其他知名的还有宝能前海人寿、恒大收购中新大东方人寿而来而来的恒大人寿等。这种形式的优点是与地产业务结合紧密而资金成本却低,但万能险的系列风波暂时影响了保险的锋芒。

  另外还有成立地产基金公司、投资管理公司或小额信贷公司等金融公司,实现主业与金融的协同发展。该方式与“入险”长处相同,也是能直接为地产业务提供支持且门槛较低,是一种布局“大金融”的讨巧便捷方式。这方面的代表有自建房地产基金公司的保利、越秀、金地、金融街、北京城建等,还有在多个城市成立小额信贷公司的绿地

  再高一级的是搭建金融资产交易平台,盘活资产,实现开发与金融业务的良性循环。这方面的突出代表是明确提出以“大金融”为翼的绿地。2014年以来,其先后在多地方成立金融资产交易中心,创新房企金融业务布局路径,不仅通过该交易平台为自身地产项目融资,还能通过为其他企业融资获得一定比例服务费。此外,企业还可通过该交易平台盘活金融资产(债权、土地抵押物等),实现与开发、不同业务环节之间的良性循环。

  更进一步的是商业资产证券化,即近两年来开发商张口闭口的REITs和ABS。此种路径可盘活企业流动性较差、但可以创造一定稳定现金流的资产,满足企业长期资金需求,是未来中国房地产金融化的重要方向。因其运营模式的特殊性,资产证券化项目主要适用于能够获取稳定收益的商业资产,包括租金收入、物业费等。2015年,万科首支公募REITs和世茂首单物业费ABS成功实施,随着政策的完善,华润、保利、龙湖、中海、恒大等也纷纷紧锣密鼓地筹划中或已行动。

  最流行的要算互联网金融,创新地产金融理财产品、P2P线上网贷平台、房产众筹等多种融资方式。这种方式空间较大,具有模式多样、运作灵活等特点,可最快盘活存量资源、增强企业盈利能力,成为房企布局金融领域的新兴渠道。目前,万科、绿地、万达、碧桂园、龙湖等龙头房企在这方面也呈引领态势。

  金融行业规模大、盈利能力强,作为投资标的,房企可获取丰富的投资收益;房地产金融化可为房地产产业生态链提供金融服务,实现与房地产主业的协同发展,也可作为房企业务转型的重要战略方向,开辟新的利润增长点。伴随大资管时代的深入发展,房地产企业应具有充分的前瞻意识,尽快熟悉和介入金融行业,更好地与金融融合发展,帮助企业挖掘行业的无穷机遇,提升竞争力。

  但需要注意的是,企业也应同时对布局金融业务的难度和风险有认知和准备,包括审批流程的繁冗、行业竞争的激烈、不良贷款的难题等等。要从自身的发展战略、运营模式和资本实力出发,审慎选择适合自身的金融化路径。

 对房企financial battle的发挥,是这样:

  银行、信托、保险

  为何样样入我的眼?

  基金、证券、资管,

  全因种种带得来钱

  多辟通金融渠道开源

  稳抓准政策良机求变

  服务资产和投资人两端

  提升行业竞争力是关键

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