楼市有嘻哈系列(三)——battle

王飞2017-09-19 11:19:06来源:中房网

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  battle:是嘻哈的一种比赛形式,一般是两位rapper或两队团体,在规定时间内轮流用freestyle表明立场以抬高自身,彰显自己比对方强。battle是freestyle的一种,但freestyle不全是battle。和diss有类似之处,但不同的是:diss是带着恩怨情绪的一首作品,而battle是以展示技巧为目的的面对面交流。

  不想成咖的rapper不是好MC,不想称霸的开发商不是大房企。商场如战场,只有打好每一场“battle”,才有机会赢得“The war on the real estate market”。

  如同为争夺同一块领地而打响战役,开发商间的battle也往往发生在同一领域:

 城市运营商之战

  随着中国城镇化发展进入以新城区开发建设推动城市群发展的历史时期,房企再仅仅开发住宅楼盘和商业项目显然不够。加之一二线城市土地数量稀缺、成本高企,通过传统“招拍挂”形式拿地难以为继。外趋内驱下,流量思维转为深耕意识,围绕城市总体发展目标和发展规划,充分利用市场化机制和手段,通过发挥自身产业优势和资源优势,在满足城市居民需求的同时,借上城市发展的特殊机遇,成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的一致方向。

在争做“城市运营商”上,至少有以下几家磨刀擦枪地积极“参战”:

  基于对中国城市化程度以及人口趋势的判断,赖于自身数量可观的项目和成熟的社区体系,万科、龙湖、鸿坤、花样年等转做城市运营商自然而然。只不过各家的侧重点和具体叫法略有不同——万科是“城市配套服务商”,龙湖称“生活服务集成商”花样年则是“社区服务运营商”,鸿坤就直接标注“城市运营商”……

  这种由内部出发,见微知著的形式,中心思想是仍将住宅开发作为主导业务;辅以包括购物中心、写字楼、会展中心、物流地产等自持的产业地产;涵盖社区商业、度假养老、酒店、餐饮文娱、教育、公园等自营的消费场所,“万变不离其宗”地开创新的收入来源。试图形成环环相扣、首尾互衔的全生命周期城市生活服务系统。

  与上述“社区派”有异,以华夏幸福、绿地、利海、北大资源等为代表的另一支,可称作“产业派”城市运营商。

  这种流派的招式是:与地方政府合作,建设产业园区和新城新区,替地方政府进行产业规划和招商引资,即“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP模式。这样方式的优点显而易见:在土地整理投资、基础设施和公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护等方面,开发商都有了更多便利条件和溢利空间。

  无论是绿地的“产城一体”,华夏幸福的“产城融合”,利海的“产镇一体”,还是北大资源的“资源城”,归根究底都是通过复合地产以及园区开发,利用全方位服务手段吸引企业集群发展,以规划一定的城市功能来满足就业人口的需求,将产业功能、城市功能、生态功能融为一体,大同小异,殊途同归。

  这两派如果用rap来一场battle,或许会这样发挥:

  我的社区里有千万家            

  我的举动从这里出发

  对需求把握不会偏差

  对价值层次能够深挖

  城市很满又很空

  资产可轻也可重

  成功的结果都雷同

  达成的形式千万种

  这是考验的时代

  没时间犹豫等待

  想踩准现在猜对未来

  和政府做买卖实属不赖

  他负责前期整理给我大片土地

  我承担产业引入还他利益政绩

  和谐关系带来诸多便利

  一团和气彼此各取所需

 大金融时代战

  商场上,钱不是问题,问题是,钱从哪里来?房地产行业亦如是。

  近年来,房企频频试验融资模式创新和试探相关金融产品创新,不外乎也是在想让资金宽松一点,流通顺畅一些的利益驱动下。

  从目前已布局大金融的房企涉及领域看,已经有包括但不限于银行、保险、基金、信托、资管、证券、期货、典当、租赁、交易所、互联网金融等,触角几乎面面俱到。

  比较浅显初级的是入股银行,这方面已有泛海、鲁能、绿地、华润、复地、越秀、星河、莱蒙、新华联、万科、恒大等前仆后继。该方式可以获得稳定的财务投资回报,溢价收益可观。

  高一点的是涉足保险行业,比如泰禾、阳光城设立海峡人寿、迪马股份筹建三峡人寿,其他知名的还有宝能前海人寿、恒大收购中新大东方人寿而来而来的恒大人寿等。这种形式的优点是与地产业务结合紧密而资金成本却低,但万能险的系列风波暂时影响了保险的锋芒。

  另外还有成立地产基金公司、投资管理公司或小额信贷公司等金融公司,实现主业与金融的协同发展。该方式与“入险”长处相同,也是能直接为地产业务提供支持且门槛较低,是一种布局“大金融”的讨巧便捷方式。这方面的代表有自建房地产基金公司的保利、越秀、金地、金融街、北京城建等,还有在多个城市成立小额信贷公司的绿地

  再高一级的是搭建金融资产交易平台,盘活资产,实现开发与金融业务的良性循环。这方面的突出代表是明确提出以“大金融”为翼的绿地。2014年以来,其先后在多地方成立金融资产交易中心,创新房企金融业务布局路径,不仅通过该交易平台为自身地产项目融资,还能通过为其他企业融资获得一定比例服务费。此外,企业还可通过该交易平台盘活金融资产(债权、土地抵押物等),实现与开发、不同业务环节之间的良性循环。

  更进一步的是商业资产证券化,即近两年来开发商张口闭口的REITs和ABS。此种路径可盘活企业流动性较差、但可以创造一定稳定现金流的资产,满足企业长期资金需求,是未来中国房地产金融化的重要方向。因其运营模式的特殊性,资产证券化项目主要适用于能够获取稳定收益的商业资产,包括租金收入、物业费等。2015年,万科首支公募REITs和世茂首单物业费ABS成功实施,随着政策的完善,华润、保利、龙湖、中海、恒大等也纷纷紧锣密鼓地筹划中或已行动。

  最流行的要算互联网金融,创新地产金融理财产品、P2P线上网贷平台、房产众筹等多种融资方式。这种方式空间较大,具有模式多样、运作灵活等特点,可最快盘活存量资源、增强企业盈利能力,成为房企布局金融领域的新兴渠道。目前,万科、绿地、万达、碧桂园、龙湖等龙头房企在这方面也呈引领态势。

  金融行业规模大、盈利能力强,作为投资标的,房企可获取丰富的投资收益;房地产金融化可为房地产产业生态链提供金融服务,实现与房地产主业的协同发展,也可作为房企业务转型的重要战略方向,开辟新的利润增长点。伴随大资管时代的深入发展,房地产企业应具有充分的前瞻意识,尽快熟悉和介入金融行业,更好地与金融融合发展,帮助企业挖掘行业的无穷机遇,提升竞争力。

  但需要注意的是,企业也应同时对布局金融业务的难度和风险有认知和准备,包括审批流程的繁冗、行业竞争的激烈、不良贷款的难题等等。要从自身的发展战略、运营模式和资本实力出发,审慎选择适合自身的金融化路径。

 对房企financial battle的发挥,是这样:

  银行、信托、保险

  为何样样入我的眼?

  基金、证券、资管,

  全因种种带得来钱

  多辟通金融渠道开源

  稳抓准政策良机求变

  服务资产和投资人两端

  提升行业竞争力是关键

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       楼市有嘻哈之“freestyle”


政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 发布虚假房源、错误诱导消费者,操纵市场价格,虚假宣传、误导市场预期,提供虚假证明……目前,一些房屋中介的违规经营行为严重扰乱市场秩序,招致市民投诉。为进一步规范房地产经纪机构及从业人员的经营行为,促进长沙房地产经纪市场健康发展,今日起,一场大规模的规范房地产中介市场联合执法专项行动在全市如火如荼地开展。
  • 在推动租赁市场发展方面,广州一直走在全国前列。继7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,试点发展租赁市场。随后的9月11日,广州再推出“全自持”用于租赁住房的住宅用地。
  • 记者17日晚从北京市住建委获悉,北京市日前启动2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动。如施工现场扬尘治理不达标,施工、监理企业将面临全市停标的高限处罚,开发企业将暂停在北京土地市场交易资格。
  • 9月15日,上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《意见》),明确指出加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
  • 近日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,指出上海到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
  • 民间投资再次迎来政策利好。
  • 9月15日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《实施意见》)。《实施意见》明确,至2020年,要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
  • 为了预防楼市进一步升温,西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的三、四线城市近期相继出台调控政策。有分析人士认为,9月份、10月份或将是新一轮楼市政策密集出台的窗口期,尤其是此前过热的三、四线城市,将是此轮调控的重点。在房地产市场长效机制建立之前,控房价、抑地价的调控政策没有放松的可能。
  • 中国内地房地产市场持续降温。国家统计局18日发布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,房价同比环比涨幅在8月继续收窄。
  • 不想成咖的rapper不是好MC,不想称霸的开发商不是大房企。商场如战场,只有打好每一场“battle”,才有机会赢得“The war on the real estate market”。
  • 国家统计局18日公布了8月70个大中城市住宅销售价格。从环比数据看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比数据看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3个至6.6个百分点。业内人士表示,房价下跌的城市数量明显扩大,调控效果有望继续显现。
  • 红网时刻9月18日讯(记者 岳瑾 通讯员 曾凯)“金九”第3周(9月11日—9月17日),长沙楼市成交呈现回暖迹象。据0731地产研究院的数据显示,上周(9月11日—9月17日)长沙市新建商品房成交42.67万平方米,环比上涨52.99%。
  • 楼市调控效果继续显现。国家统计局昨天发布70个大中城市住宅销售价格数据,8月份,一线城市房价环比继续下降,新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京新建商品住宅价格环比持平;二手住宅价格环比下降0.9%,跌幅连续4个月全国第一。
  •  汇率变化似乎正带来投资机遇,其不仅对海外资产投资回报产生影响,同时也导致国际资本流入物业市场。
  • 近日,《证券日报》记者获悉,自9月14日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,此次调整后,首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。
  •  自本轮楼市调控政策出台以来,热点城市房价涨幅稳中有降。在一系列政策措施的影响下,市场供需、房企策略、行业发展“变”字当头,未来楼市发展有望步入“去炒作”、“租售并举”等新阶段。同时,新房库存和可预期的供应量都难以回到历史高点,激活存量住房资源迫在眉睫。
  • 2017年8月,土地市场成交规模再度回升,北京、上海、南京等城市也有多块高总价地块出让,但受出让条件限制,高溢价地块仍旧不多。整体来看,全国土地平均溢价率继续在下滑。
  •  截至2017年8月份,据易居研究院监测的50个典型城市统计数据显示,其土地储备面积为61282万平方米,环比增长4%,同比增长11%。
  • 在国有企业深化改革迅速推进的同时,堪比国企改革复杂性的另一项事关多方利益主体的深化改革工作,也将面临探索与尝试力度的提升,这就是农村土地改革。
  • 近日,上海出让位于浦东新区、长宁区、徐汇区的4宗租赁宅地,建筑面积共计21.8万㎡。最终4幅地块全部低价成交,溢价率为零。事实上,此前7月份上海还出让两幅租赁住宅用地。
  • 作为解决多层次居住需求的“大杀器”,租赁住房用地终于出现了。近日,沉寂已久的广州土地市场一口气推出了6宗地块,包括广州开发区2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地,总起拍价达33.9亿元。
  • 财政部9月11日发布的数据显示,1-8月累计,国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。土地出让收入高速增长,反映了土地市场的火热行情。具体到住宅用地市场,则是成交面积和成交价款都出现了快速增长。
  • 农村土地改革虽然早在十八届三中全会就确定了方向和目标,但具体实施却并不容易,因为历史、现实、利益、意识形态、法律规定都需要顾及到。当前,农地改革既需要大胆突破,又需要创意性的设计。
  • “租”已经成为风口,“只租不售”的土地模式也将更多地出现。近日,继上海多次出让“只租不售”地块之后,广州开始跟进,首次出现在出让阶段就要求开发商“全自持”的地块。
  • 国家统计局9月18日发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比全部下降或持平,三线城市的环比涨幅也出现回落,只有1个超过1%。
  • 北京工商朝阳分局不久前针对近两年辖区房屋中介被投诉举报情况,对15家中介七项严重侵害消费者权益的行为进行了公示,包括采取威胁、恐吓、换锁等方式,在不退租金押金情况下逼迫租户搬离等现象。
  • “工业经济融资需求不旺,新增贷款也不多,不会对银行的贷款产生很大影响。对银行业资产质量产生较大冲击的,可能还是房地产业。” 对未来中国银行业的不良贷款风险,长江商学院科技创新与创业副院长、金融与经济发展研究中心主任甘洁如此判断。
  • 上海市市长应勇9月17日在出席第29次上海市市长国际企业家咨询会议新闻发布会时表示,上海房地产市场宏观调控的效果正在逐步显现,上海将坚持房地产市场宏观调控不动摇、不松懈。
  • 8月宏观数据悉数公布,整体表现虽然略低于预期,但仍然表现出良好的发展态势。与7月相比,工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售和出口增速等指标出现回落,不过,进口增速回升,物价涨幅扩大,房地产开发投资增速持平。
  • 9月13日,“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌价值高峰论坛”在上海举行。这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年开展此项活动。
  • 9月13日,"2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌价值高峰论坛"在上海举行。这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年开展此项活动。2017年是房地产相对严峻的一年,政策调控不断推出,房企不断联合整合,严控企业风险。恰逢业内大咖聚于此地,且房地产品牌发展高峰论坛的主题是创新与坚守,看房企大佬们带来哪些方面在不断创新改革,哪些方面在坚守呢!
  • 近段时间以来,住房租赁市场发展明显提速。先是九部委联合印发文件,推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,接着广州市率先提出“租售同权”。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。
  • 次贷危机爆发以后,美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏,如今美国房价已基本收复失地,创下次贷危机后的新高。那么,在二级市场上,房地产股票走势是否同样强劲呢?
  • 美国两大抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),简称“两房”,共同建立了美国房地产贷款的二级市场。2008年,美国进入次贷危机最紧急时刻,难以为继的“两房”股价开始暴跌,2008年全年累计双双暴跌超过97%,走到了破产的边缘,后被美国财政部“救市”接管。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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