今日焦点

  2020年一季度全国楼市稳步回升

  一季度18城住房月租均价降12%

  3月份北京市二手房成交回暖

  深圳三楼盘被指涉“喝茶费”

  特大城市扩至15个，西安青岛成功升级

  万科“少壮派”上位，中西部区首调任集团COO

  物管行业“冰火两重天”，龙头企业开始遭遇瓶颈

  聚焦>>

  据国家卫生健康委员会数据显示，4月7日0—24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例62例，其中59例为境外输入病例，3例为本土病例（山东2例，广东1例）；新增死亡病例2例（上海1例，湖北1例）；新增疑似病例12例，其中11例为境外输入病例，1例为本土病例（广东1例）。31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增无症状感染者137例,其中境外输入无症状感染者102例。

  市场>>

  【1】3月，随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地线下售楼处陆续开放，房企基本复产复工，多数城市的项目加紧推盘，弥合前期供货不足缺口。从成交来看，一季度因疫情突发，多地售楼处被迫关闭，1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌，一线城市仅成交210万平方米，同环比分别下降33%和61%。3月随着国内疫情得到初步控制，楼市成交也随之稳步恢复，一线城市成交面积153万平方米，环比大增205%，同比下降39%。得益于外来务工人员基本返程，一线城市中，深圳市场复苏相对较快，今年一季度成交79万平方米，同比微跌1%，已基本恢复至去年同期水平。同期，北京、上海、广州累计同比大跌46%、34%和43%。

  【2】贝壳研究院数据显示，2020年一季度，房屋租赁市场整体下行，在其统计的18个城市中平均月租金42.8元/平方米，比去年同期下降12%。2月受成交量严重缩减影响，租金水平呈现波动。今年3月，除了上海租金同比增长3.73%，西安租金同比增长0.47%以外，大多数城市的租金比去年同期有所下降，青岛、烟台、杭州和广州4个城市租金同比下降超过10%。成交周期方面，3月，一线和新一线城市（上海、北京、广州、成都、深圳、南京、杭州）的成交周期相对较短，低于60天。其他城市的成交周期均超过60天，预计住房租赁市场全面复工后，需要2～3个月消化库存房源。对此，业内分析人士表示，从一线城市来看，第一季度一线城市的租赁市场较二三线城市的恢复慢，其中深圳、上海、北京等受疫情影响，成交量还没有恢复到去年的同期水平。

  城市>>

  【1】数据显示，3月份北京二手房住宅网签7848套，新建住宅网签2471套，共计10319套，相比2月份的4546套上涨126.99%，不过与去年同期的19857套相比，仍同比下降48%。业内分析人士表示，北京二手房市场的回温归结于两方面原因：一方面是疫情趋稳后的购房需求反弹。即受1月份春节因素影响叠加2月份疫情导致线下二手房看房无法顺利落地等因素影响，前两个月北京二手房成交相对“低迷”，不过，随着3月份疫情在国内的逐步缓解以及二手房线下的带看量不断提升，这进一步带动了楼市的整体回温；另一方面，由于北京二手房房价在2018年、2019年分别经历了一波下行趋势，整体上看，目前北京二手房市场已基本接近底部位置，而随着购房需求的逐步释放，二手房市场在触底回升过程中也迎来了热度的同步提升。

  【2】近日，有媒体报道深圳多个楼盘收取“喝茶费”，以海纳公馆为例，116平米总价1150万左右的新房“喝茶费”需70余万元。对于“喝茶费”的操作，购房者要先在银行开联名账户，把钱款打到账户上做资金监管，等到房产交易完成后才会提走款项。但对于“喝茶费”的最终去向，中介人士始终三缄其口。但令人意外的是，有些购房者即便交了喝茶费，仍然无法顺利看房。针对上述“喝茶费”乱象，4月3日，宝安区住建局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。内容显示，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

  【3】根据住建部最近公布的《2018年城市建设统计年鉴》，目前有29个城市城区人口超过300万，15城超过500万，6城超过1000万。与上一年的数据相比，我国城区人口超500万的特大城市由13个扩大到了15个，新晋的两个特大城市是西安和青岛。从城区人口规模来看，特大城市已经是很多新一线城市、强二线城市的“标配”。城市扩大，尤其是成为特大城市后，就具有较强的城市规模效应。同时，相应的土地指标、城市建设等方面的配套标准也会变化。因此对二线城市来说，成为特大城市十分重要。在最新的数据中，西安和青岛这两个城市成功晋升为特大城市。这其中，西安的城区人口规模已经达到了586.61 万。

  企业>>

  【1】4月7日下午，万科发布公告称，董事会同意聘任原万科中西部区域首席执行官王海武为公司执行副总裁、首席运营官。万科方面称，此次人事变动是万科大江大海计划的持续深化。一方面合伙传承是万科由来已久的文化，持续不断培养一代又一代的年轻人担当重任是公司的传统。另一方面重用业绩突出的将领也是万科一贯的用人之道。王海武此次上任，是要去接替转身物流板块的张旭。3月17日晚间，在公布2019年度业绩报告的同时，万科披露了一则人事任免公告，执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人；执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任“80后”韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。公司首席运营官的岗位短暂空缺，由万科裁祝九胜暂时兼任，并将通过内外部“大江大海”物色合适人选。随着王海武的升职，这一职位空缺得到解决。值得注意的是，现任万科董事会成员均将在2020年内任期结束，董事会改选在即。在这个时间点选择换上新鲜血液，或有将韩慧华、王海武等“少壮派高管”送入董事会的可能。

  【2】截至目前，除南都物业、招商积余外，已有24家上市物管公司公布去年业绩，其中超七成取得30%以上营收增长，部分企业业绩增幅甚至达100%以上。背靠地产行业，当开发商已触及增长天花板，物业公司营收增幅大大超过地产母公司。不过在这片万亿蓝海中，“弱肉强食”的丛林法则依旧。凭借收并购和市场化拓展，龙头企业加速跑马圈地，在管规模最高的彩生活(01778.HK)是尾部公司兴业物联(09916.HK)的150倍；当碧桂园服务(06098.HK)录得近百亿营收时，兴业物联去年营收还不到2亿。多位受访者认为，物管行业的商业逻辑还处在变革早期，“大行业+小龙头”竞争格局下，加速扩张占领市场仍是企业诉求。不过，由于物业费难涨价、增值服务处于培育期，一些头部企业已触及盈利瓶颈，“规模为王”的时代逐渐逝去，营收能力正成为行业重要竞争指标。